การวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงการใช้พื้นที่ในอาคารชุดพักอาศัย : กรณีศึกษา อาคารไอทีเอฟ สีลมพาเลช คอนโดมิเนียม

Abstract

อาคารชุดพักอาศัย ที่ตั้งอยู่ในย่านธุรกิจหลายอาคาร มีการเปลี่ยนแปลงการใช้พื้นที่ในห้องชุด ทำให้เกิดปัญหาหลายประการ การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการเปลี่ยนแปลงการใช้ สภาพปัญหาที่เกิดขึ้น ที่มาของสาเหตุ ความคิดเห็นของผู้อยู่อาศัย และแนวทางควบคุมและป้องกัน การวิจัยกำหนดใช้ อาคารไอทีเอฟ สีลมพาเลซ คอนโดมิเนียม ที่ตั้งอยู่บนถนนสีลมเป็นอาคารกรณีศึกษาวิธีการศึกษาประกอบด้วย การศึกษาสภาพเดิมของอาคาร จากเอกสารที่เกี่ยวข้องและการสอบถาม การสำรวจสภาพปัจจุบันเกี่ยวกับลักษณะทางกายภาพ โดยใช้การสังเกตพร้อมถ่ายภาพบันทึก ประกอบการจัดทำแผนผัง และการสำรวจความคิดเห็นของผู้อยู่อาศัยด้วยแบบสอบถาม อาคารแห่งนี้ขออนุญาตก่อสร้าง โดยมีห้องชุดเพื่ออยู่อาศัย 884 หน่วย แต่จากการสำรวจพบว่าเป็นห้องว่างมิได้ใช้ประโยชน์ 34% ห้องที่ใช้ประโยชน์ 66% แบ่งออกเป็นการใช้เพื่อยู่อาศัย 28% ส่วนที่เหลือ 38 % ถูกเปลี่ยนแปลงการใช้นำไปประกอบธุรกิจ โดยห้องชุดที่เปลี่ยนแปลงส่วนมาก เป็นการครอบครองโดยการเช่า ประเภทของธุรกิจที่พบ ส่วนใหญ่เป็นธุรกิจปริการ ที่พบมากได้แก่ ธุรกิจวิชาชีพ เช่น ทนายความ นักบัญชี และวิศวกร เป็นต้น การเปลี่ยนแปลงการใช้เป็นธุรกิจ ทำให้เกิดปัญหากับสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่ ไม่พอเพียงต่อการใช้ เกิดการชำรุดเสียหาย ต้องมีการบำรุงซ่อมแซมมาโดยตลอด ส่งผลทำให้มีค่าใช้จ่ายส่วนกลางสูง และผู้อยู่อาศัยรู้สึกขาดความปลอดภัยทั้งในส่วนบุคคลและทรัพย์สิน จากการศึกษาการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารสามารถสรุปได้ดังนี้ การเปลี่ยนแปลงเกิดจากปัจจัยของทำเลที่ตั้งที่เหมาะแก่การประกอบธุรกิจ การเปลี่ยนแปลงส่วนใหญ่เกิดขึ้นภายในอาคาร เป็นการดัดแปลงภายในห้องชุด ทำให้เจ้าหน้าที่ไม่ทราบและไม่สามารถเข้าไปตรวจสอบได้ เจ้าของส่วนใหญ่ซื้อไว้เพื่อใช้ประโยชน์อื่น ๆ ที่ไม่ใช่เพื่อการอยู่อาศัย ผู้ใช้อาคารส่วนใหญ่พอใจกับการเปลี่ยนแปลง เพราะได้รับผลประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลง จึงยอมรับในสภาพปัญหาความไม่สะดวกในการใช้อาคารที่เกิดขึ้น ผู้ใช้อยู่อาศัยมีจำนวนน้อยกว่าผู้ใช้เพื่อประกอบธุรกิจ ทำให้กฎข้อบังคับเกี่ยวกับการอยู่อาศัยร่วมกัน จึงไม่สามารถควบคุมได้ ในการแก้ปัญหาดังกล่าวมีแนวทางควบคุมและป้องกันดังต่อไปนี้ ภาครัฐควรมีการประชาสัมพันธ์ ให้ความรู้ความเข้าใจกับประชาชนในเรื่องของสิทธิและหน้าที่ต่าง ๆ ของการอยู่ร่วมกันในอาคารชุด ภาครัฐควรมีการปรับปรุงแก้ไขกฎหมายเกี่ยวข้องกับอาคารชุด ให้รัดกุมมากยิ่งขึ้น ได้แก่ การจดทะเบียนเป็นอาคารชุด ตั้งแต่ได้รับการอนุญาตก่อสร้างและจะต้องระบุประเภทของการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ให้ชัดเจน ในการจดทะเบียนอาคารชุด ภาครับควรให้การส่งเสริมโครงการประเภทอาคาร อเนกหน้าที่ใช้สอย (Mixed use complex) ที่มีกิจกรรมหลายประเภทอยู่ในโครงการเดียวกัน ที่มีทำเลที่ตั้งอยู่ในย่านธุรกิจสำคัญ เพื่อเป็นการใช้อาคารให้เกิดประโยชน์สูงสุด อย่างสมบูรณ์ตลอดเวลา