Please use this identifier to cite or link to this item: http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/19098
Title: ความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดกับราคาประเมินจดทะเบียนสิทธินิติกรรม : กรณีศึกษาแปลงที่ดินเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร
Other Titles: Variations between market value and official appraisal value for land transaction registration : a case study on land plots for real estate development in Pathumwan district, Bangkok metropolis
Authors: นิติพร สุขศิริ
Advisors: มานพ พงศทัต
Other author: จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์
Advisor's Email: ไม่มีข้อมูล
Subjects: การประเมินราคาที่ดิน
ที่ดิน
อสังหาริมทรัพย์ -- การประเมินราคา
Issue Date: 2552
Publisher: จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
Abstract: การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์ เพื่อหาความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดกับราคาประเมินจดทะเบียนสิทธินิติกรรมของแปลงที่ดินเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในเขตปทุมวัน ที่มีการประเมินราคาช่วงปี พ.ศ.2549 ถึง พ.ศ.2551 กรณีศึกษา ที่ดินบริเวณสถานทูตอังกฤษ ที่ดินสถานทูตกัมพูชาเก่า และ ที่ดินเพลินจิตอาเขตเก่า ซึ่งที่ดินทั้ง 3 แปลงนี้ มีมูลค่าตลาดสูงกว่าราคาประเมินจดทะเบียนสิทธินิติกรรมมาก โดยใช้วิธีการรวบรวมข้อมูลจากบริษัทประเมินราคาเอกชน ซึ่งทำให้ทราบมูลค่าตลาด และสำนักงานประเมินราคา กรมธนารักษ์ ซึ่งทำให้ทราบราคาประเมินจดทะเบียนสิทธินิติกรรม รวมทั้งใช้การสัมภาษณ์ผู้มีประสบการณ์ด้านการประเมินราคาจาก นักวิชาการ ภาครัฐ และเอกชน ผลการศึกษา สรุปได้ดังนี้ 1. ความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดกับราคาประเมินจดทะเบียนสิทธินิติกรรมของที่ดินทั้ง 3 แปลง มีค่าความแตกต่างกัน ประมาณ 66% ถึง 72% ในขณะที่การประเมินราคาปกติทั่วไป มีความแตกต่างของราคาเพียง 15% ถึง 20% 2. สาเหตุที่ทำให้มูลค่าตลาดกับราคาประเมินจดทะเบียนสิทธินิติกรรม แตกต่างกัน มี 3 สาเหตุ คือ 2.1 วิธีการสำรวจและเก็บข้อมูลภาคสนาม โดยมูลค่าตลาด จะทำการสำรวจสภาพตลาดของอสังหาริมทรัพย์แต่ละพื้นที่ ณ วันที่ต้องการประเมินมูลค่าตลาด เพื่อหาราคาซื้อขายจริง ดังนั้นราคาเสนอขายจึงเป็นราคาปัจจุบัน ขณะที่ราคาประเมินจดทะเบียนสิทธินิติกรรม จะทำการสำรวจพื้นที่ก่อนที่จะออกประกาศราคาในช่วงปีใดปีหนึ่ง ดังนั้นข้อมูลราคาจะเป็นข้อมูลย้อนหลังประมาณ 3 ปี หรืออาจจะใช้ราคาที่ผู้ซื้อผู้ขายแจ้งไว้ที่สำนักงานที่ดินในเขตนั้นๆ ณ วันที่มีการซื้อขาย 2.2 ปัจจัยที่นำมาพิจารณาในการประเมินราคา โดยมูลค่าตลาดพิจารณาจากปัจจัยหลัก 5 ปัจจัย และปัจจัยย่อย 20 ปัจจัย ขณะที่ราคาประเมินจดทะเบียนสิทธินิติกรรม พิจารณาจากปัจจัยหลัก 2 ปัจจัย และปัจจัยย่อย 3 ปัจจัย 2.3 วิธีการคำนวณหาราคาประเมิน การประเมินมูลค่าตลาดใช้ทฤษฎีการประเมิน โดยใช้วิธี “ เปรียบเทียบข้อมูลตลาด “ (Market Data Approach) โดยการหาข้อมูลซื้อ/ขายที่ดินในบริเวณใกล้เคียงมาเปรียบเทียบ แล้วนำมาหาค่าถ่วงน้ำหนัก (Weighted Quality Score : WQS) เพื่อให้ได้มูลค่าตลาด ขณะที่การประเมินราคาจดทะเบียนสิทธินิติกรรม กำหนดราคาโดยใช้สูตรที่กำหนดไว้สำหรับที่ดินแต่ละประเภท ตามมาตรฐานของกรมธนารักษ์ 3. ปัจจัยพิเศษที่ทำให้ราคาของที่ดินแปลงกรณีศึกษาทั้ง 3 แปลง มีความแตกต่างกันมากกว่าปกติ ประกอบด้วย 5 ปัจจัย คือ 1) ปัจจัยด้านอัตราผลตอบแทน ที่ผู้ลงทุนสามารถทำผลกำไรได้อัตราผลตอบแทนที่สูง 2) ปัจจัยด้านชื่อเสียงของเจ้าของที่ดินเดิมและผู้มาประมูล(Goodwill) 3)ปัจจัยด้านความสามารถเพิ่มขยายธุรกิจ 4) ปัจจัยด้านอุปสงค์และอุปทานของที่ดินที่มีจำกัดแต่มีผู้ต้องการมาก และ 5) ปัจจัยด้านประชากร ซึ่งประชากรในพื้นที่อยู่ในกลุ่มระดับผู้มีรายได้สูง ดังนั้นการประเมินราคาที่ดินที่อยู่ในย่านพาณิชยกรรมที่มีปัจจัยพิเศษมาเกี่ยวข้อง นักประเมินควรใช้วิธีประเมินราคาด้วยวิธีการตั้งสมมุติฐานในการพัฒนาที่ดิน (Hypothetical Development Method) เนื่องจากเป็นวิธีที่เหมาะสมสำหรับการประเมินราคาเพื่อการลงทุน นอกจากนี้สิ่งที่นักประเมินควรศึกษาเพิ่มเติมคือการศึกษาหาปัจจัยพิเศษต่างๆ เพื่อนำมาประเมินร่วมกับปัจจัยหลักปกติเนื่องจากแต่ละพื้นที่มีปัจจัยพิเศษที่อาจแตกต่างกันไป และเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาประเมิน
Other Abstract: This study aims to find variations between the market values and the official appraisal values for land transaction registration of particular land plots in the Pathumwan district between 2006 - 2008. The land plots in this case study involve the British Embassy, the former Cambodian Embassy, and the former Ploenchit Arcade. The market values of these three land plots are much higher than the official appraisal values. The valuation data used in this study was collected from three sources: private appraisal companies, the Bureau of Property Valuation in the Treasury, and interviews with academic valuation experts Findings of this study are: 1. The variations between market values and official appraisal values of these three land plots differ within the range of 66% to 72%, whereas in other cases the two values differ within the range of 15% to 20%. 2. Three reasons why the market values and official appraisal values are different are: 2.1 Differences in the field survey methods and field data collection methods. The market values are calculated based on the up-to-date survey of the real estate market, while the official appraisal values out of date by up to 3 years. 2.2 Factors involved in valuation process. There are 5 main factors and 20 minor factors involved in the calculation of the market values whereas the calculation of official appraisal values only takes into account 2 main factors and 3 minor factors. 2.3 Different valuation calculation methods. Market values are calculated according to a valuation theory using the Market Data Approach. The selling prices of land plots in the same area are compared and calculated using a Weighted Quality Score (WQS.) The official appraisal values, on the other hand, are calculated by using fixed formulas set for different types of land according to standards set by the Treasury Department. 3. There are five special factors accounting for the extreme variations of the three land plots: 1) rate of return, 2) goodwill, 3) business expansion prospects, 4) Land supply and demand, and 5) population factors since the residents in these areas are in the high income bracket. Accordingly,for the land valuation in a business area in which special factors are involved, Appraisers should study all the special factors and take them into consideration along with the main factors.
Description: วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2552
Degree Name: เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต
Degree Level: ปริญญาโท
Degree Discipline: เคหการ
URI: http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/19098
Type: Thesis
Appears in Collections:Arch - Theses

Files in This Item:
File Description SizeFormat 
nitiporn_su.pdf10.86 MBAdobe PDFView/Open


Items in DSpace are protected by copyright, with all rights reserved, unless otherwise indicated.