ปัจจัยทางกายภาพที่มีผลต่อการเลือกอาคารชุดพักอาศัยริมแม่น้ำเจ้าพระยา : กรณีศึกษาเขตคลองสาน

Abstract

ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดพักอาศัยที่อยู่ใกล้ระบบรถไฟฟ้า หรือ ที่รู้จักกันว่า ซิตี้ คอนโด มีอัตราการขยายตัวอย่างรวดเร็ว ซึ่งเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของการอยู่อาศัยของประชาชนในกรุงเทพมหานคร รวมถึงสภาวะของราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการทั้งรายเล็กรายใหญ่หันมาลงทุนทุนพัฒนาโครงการประเภทอาคารชุดเป็นจำนวนมาก เพื่อรองรับความต้องการของผู้อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้แหล่งงานเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายและระยะเวลาในการเดินทางมาสู่แหล่งงาน รวมทั้งกลุ่มผู้ที่มีที่อยู่อาศัยประเภทเช่าหันมาเลือกที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดซึ่งมีอัตราผ่อนใกล้เคียงกับค่าเช่าที่จ่ายอยู่ในปัจจุบัน อีกทั้งสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ รวมทั้งกลุ่มนักลงทุนที่เห็นช่องทางในการหารายได้จากการเก็งกำไรหรือปล่อยให้เช่าได้ จะเห็นได้จากโครงการที่เปิดขายโดยใช้เวลาเพียงไม่ทันข้ามวันก็สามารถทำยอดขายได้อย่างไม่คาดคิด ในทุก ๆ ทำเลที่มีการสร้างอาคารชุดพักอาศัยที่แสดงจุดขายในการเดินทางโดยระบบรถไฟฟ้า และใกล้แหล่งงาน แต่มีอยู่หนึ่งทำเลที่ความแตกต่างจากทำเลอื่น ๆ ที่ชูจุดขายของลักษณะทางธรรมชาติและสภาพแวดล้อม คือ อาคารชุดพักอาศัยที่ติดกับแม่น้ำเจ้าพระยา การศึกษานี้มีวัตถุประสงค์ คือ ศึกษาถึงลักษณะทางกายภาพของอาคารชุดพักอาศัยริมแม่น้ำเจ้าพระยา, ปัจจัยในการเลือกที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดที่อยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา และ ศึกษาความสัมพันธ์ระหว่างปัจจัยและลักษณะทางกายภาพที่มีผลต่ออาคารชุดพักอาศัยริมแม่น้ำเจ้าพระยา โดยกลุ่มประชากร คือ ผู้ที่ซื้อและพักอาศัยในห้องชุดพักอาศัยในโครงการอาคารชุดพักอาศัยริมแม่น้ำเจ้าพระยา ในเขตคลองสาน โดยแบ่งเป็น 2 กลุ่ม คือ กลุ่มที่ 1 คือ กลุ่มโครงการที่สร้างเสร็จ มีการจดทะเบียนอาคารชุด มีผู้อยู่อาศัยและมีการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดจำนวน 3 โครงการ กลุ่มที่ 2 คือ กลุ่มโครงการที่มีการเปิดตัวโครงการ และเริ่มมีการขาย และมีการก่อสร้าง ในปัจจุบัน จำนวน 3 โครงการจำนวน รวมทั้ง 6 โครงการจำนวน 1,546 ยูนิต ลักษณะทางกายภาพ รายละเอียดโครงการ ทั้ง 2 กลุ่มมีข้อแตกกันเรื่องความสูงของชั้น และจำนวนยูนิตจะมีมากกว่าในพื้นที่ดินที่ใกล้เคียงกัน มีขนาดกลางถึงใหญ่เหมือนกัน ขนาดห้องพัก กลุ่มที่แรกเริ่มตั้งแต่ 1-4 ห้องนอน กลุ่มที่ 2 เริ่มขนาดมาตรฐานพื้นที่ 35 – 41 ตารางเมตรจนถึงเพนท์เฮาส์ ที่ตั้งโครงการเกิดขึ้นในพื้นที่บริเวณริมแม่น้ำที่มีถนนสายรองวิ่งคู่ขนานกับแม่น้ำ ลักษณะสภาพภูมิประเทศและรูปร่างที่ดิน มีสภาพเป็นที่ราบลุ่ม ความสูงเฉลี่ย ประมาณ 0.20 – 1.00 เมตร ลักษณะรูปร่างที่ดินเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้าด้านแคบติดกับถนน และแม่น้ำเจ้าพระยา การเข้าถึงโครงการ คือ ใช้ถนนหลัก คือบริเวณถนนเจริญนคร,ถนนสมเด็จเจ้าพระยา และ ถนนลาดหญ้า การเข้าถึงทางน้ำมีท่าเรือโดยสารเป็นของตนเองแต่ไม่มีการให้บริการเรือโดยสาร อาณาเขตที่ดินจะติดแม่น้ำ 1 ด้าน และถนน 1 ด้าน ด้านข้างเป็นชุมชนอยู่อาศัยเดิม เป็นบ้านพัก 1-2 ชั้น หรือ อาคารคลังสินค้า ระบบสาธารณูปโภคสาธารณูปการมีความพร้อม การจัดวางผังบริเวณสอดคล้องกับลักษณะรูปร่างของที่ดินประกอบด้วยในส่วนของพื้นที่ส่วนกลางจะอยู่ริมแม่น้ำ ตัวอาคารวางต่อจากพื้นที่ส่วนกลางค่อนออกมาจากแม่น้ำ และพื้นที่ทางเข้าจะใกล้กับถนนหลัก ความสัมพันธ์ขององค์ประกอบของอาคารในกลุ่มที่ 1 พื้นที่ใช้สอยต่อยูนิตมาก และมีราคาค่อนข้างสูง กลุ่มที่ 2 มีการแยกส่วน จากลิฟต์ และบันได ซึ่งเชื่อมการสัญจรแนวตั้ง โดยจะให้ห้องพักเกาะล้อมรอบจากทางสัญจร ความสูงของอาคารถ้ายิ่งสูงจะมีราคาสูงตาม สิ่งอำนวยความสะดวกโครงการของทั้ง 2 กลุ่ม ส่วนใหญ่ก็จะมีครบตามมาตรฐานจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับราคาขายและข้อกำหนดทางด้านกฎหมาย ปัจจัยในการตัดสินใจซื้อ โดยมีข้อพิจารณาในด้านทำเล, ด้านที่ตั้ง ,ข้อพิจารณาในด้านสภาพแวดล้อมเป็นหลัก ความสัมพันธ์ระหว่างปัจจัยและลักษณะทางกายภาพ โดยระดับช่วงอายุ , รายได้ต่อเดือน และครัวเรือน , จำนวนห้องชุดที่ซื้อ และจำนวนครั้งที่เข้ามาติดส่อสำนักงานขายมีความสัมพันธ์กับปัจจัยทางกายภาพ ซึ่งประกอบไปด้วย ทำเล , ที่ตั้ง ,สภาพแวดล้อมและรูปแบบของอาคาร ข้อเสนอแนะ ในพื้นที่เขตคลองสานนั้นในด้านข้อกำหนดของผังเมืองนั้นเหมาะเป็นที่อยู่อาศัย อันเนื่องด้วยสภาพแวดล้อมที่เหมาะสม ความพร้อมทั้งสาธารณูปโภค สาธารณูปการ แต่ในการพัฒนาโครงการนั้นในพื้นที่ริมแม่น้ำนั้นจะมีข้อกำหนดทางด้านกฎหมายผังเมืองและกฎหมายควบคุมอาคารที่มีรายละเอียดมากกว่าในพื้นที่อื่นๆ รวมทั้งข้อกำหนดในเรื่องผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่ส่งผลให้ผู้ประกอบการนั้นต้องมีต้นทุนมากขึ้น ปัญหาที่จะเกิดขึ้นในอนาคตของการเพิ่มขึ้นของโครงการ ก็คือ ปัญหาการจราจรที่อาจจะมีผลให้มีการติดขัดจากระบบขนส่งทางบก เพราะโครงการอาคารชุดริมแม่น้ำส่วนใหญ่ไม่ได้ให้ความสำคัญจากการจราจรทางน้ำ อาจมาจากอุปสรรคทางด้านต้นทุน และความสะดวก ควรมีการสนับสนุนในการจราจรทางน้ำให้มากกว่านี้ โดยกลุ่มอาคารชุดอาจร่วมมือในการใช้ระบบการขนส่งทางน้ำร่วมกัน อีกปัญหา คือ เรื่องผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับสภาพแวดล้อมจากโครงการอาคารชุดริมแม่น้ำที่จะส่งผลในเรื่องความสกปรกที่จะเกิดขึ้นต่อแม่น้ำเจ้าพระยา และความหนาแน่นบริเวณพื้นที่ริมแม่น้ำ ผลความคิดเห็นควรมีการศึกษาเพิ่มเติมในพื้นที่ริมแม่น้ำในลำดับต่อไป