การจัดการงานบำรุงรักษาระบบประกอบอาคารในอาคารสำนักงาน : กรณีศึกษากลุ่มอาคารในเครือเจริญโภคภัณฑ์

Abstract

การบำรุงรักษาเพื่อให้ระบบประกอบอาคารมีความพร้อมและสามารถใช้งานได้ในระยะยาวตลอดช่วงอายุอาคารเป็นเรื่องสำคัญ และต้องอาศัยการจัดการงานบำรุงรักษาที่มีประสิทธิภาพ การศึกษาครั้งนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อทำความเข้าใจในเรื่องรูปแบบ ปัจจัยที่ส่งผลต่อรูปแบบ ตลอดจนปัญหาและอุปสรรคในการจัดการงานบำรุงรักษาระบบประกอบอาคารในอาคารสำนักงาน โดยใช้วิธีสัมภาษณ์ผู้บริหารงานบำรุงรักษา ผู้เกี่ยวข้อง และเก็บรวบรวมข้อมูลจากเอกสาร ของอาคารสำนักงานที่เป็นกรณีศึกษาจำนวน 6 อาคาร จากการศึกษาทฤษฎีและงานวิจัยที่เกี่ยวข้อง พบทฤษฏีที่เกี่ยวข้องกับระบบการจัดการงานบำรุงรักษาจำนวนมาก และทั้งหมดอยู่ในกรอบคิดของกระบวนการจัดการหลัก 4 ประการ คือ การวางแผน การจัดองค์กร การดำเนินการ. และการควบคุม จึงนำกรอบคิดดังกล่าวมาเป็นแนวทางในการกำหนดกรอบการศึกษาครั้งนี้ จากการศึกษาพบว่า อาคารกรณีศึกษามีลักษณะองค์ประกอบในการจัดการ ดังนี้ การกำหนดนโยบายในการบำรุงรักษา แบ่งเป็น 2 กลุ่ม กลุ่มแรกมีนโยบายในการบำรุงรักษาเพื่อป้องกันไม่ให้เครื่องจักรหยุดชะงัก เนื่องจากจะส่งผลกระทบกับผู้ใช้อาคารซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่อาคาร ส่วนกลุ่มที่สองนโยบายคือ การบำรุงรักษาให้ได้ตามแผนและระยะเวลามาตรฐานที่กำหนด กลุ่มนี้ใช้การว่าจ้างผู้ปฏิบัติงานภายนอกทั้งหมด จึงมุ่งหวังที่จะเห็นผลสำเร็จของงาน โดยพบว่าทั้ง 2 กลุ่มไม่มีการกำหนดกลยุทธ์ในการทำงานที่ชัดเจน พบเพียงเทคนิควิธีในการทำงาน เช่น จัดทำคู่มือปฏิบัติงาน ตรวจสอบคุณภาพงานบำรุงรักษา และมีการวางแผนบำรุงรักษาและแผนงบประมาณแบบรายปี โดยพบลักษณะการจัดโครงสร้างใน 2 ลักษณะ คือ การจัดโครงสร้างแยกหน่วยงานตามระบบประกอบอาคาร(Functional Organization) และจัดเป็นทีมบำรุงรักษา (Team Organization) และสามารถจำแนกรูปแบบการจัดหาผู้ปฏิบัติงานได้เป็น 2 รูปแบบ คือ ใช้บุคลากรแบบผสม (Combination) และใช้บุคลากรภายนอกทั้งหมด (Total Outsourcing) เมื่อพิจารณาความสัมพันธ์ขององค์ประกอบในการจัดการกับปัจจัยต่างๆ พบว่าลักษณะทางกายภาพของอาคารที่ส่งผลต่อการจัดการ คือ ขนาดพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลให้จำนวนผู้ปฏิบัติงานเพิ่มขึ้น และระบบประกอบอาคารที่ทุกอาคารต้องว่าจ้างบุคลากรภายนอก คือ ระบบลิฟต์ บันไดเลื่อน ระบบส่งจ่ายไฟฟ้าที่ประกอบด้วยหม้อแปลงไฟฟ้า และตู้ MDB (Main Distribution Board) เมื่อพิจารณาผลการบำรุงรักษาพบว่าจำนวนงานซ่อมหรืองานบริการเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ชั่วโมงปฏิบัติงานบำรุงรักษาต่อตารางเมตรสูงขึ้น ในขณะที่อาคารที่มีจำนวนงานบำรุงรักษาเชิงป้องกันสูงจะส่งผลให้ชั่วโมงปฏิบัติงานต่อตารางเมตรลดลง และประเด็นสำคัญคือ ไม่ว่าจะใช้รูปแบบการจัดการงานบำรุงรักษาแบบใด ไม่ได้ส่งผลต่ออัตราการชำรุดของระบบประกอบอาคาร ปัญหาในระบบการจัดการงานบำรุงรักษาในทุกกรณีศึกษาไม่ต่างกัน โดยพบปัญหาทั้งในระดับปฏิบัติการ ระดับการจัดการ และนโยบาย ปัญหาที่เป็นปัญหาสำคัญและพบมากที่สุดคือปัญหาเรื่องความรู้ความสามารถ และจำนวนของผู้ปฏิบัติงาน ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญที่ควรมีการศึกษาถึงที่มาของปัญหา และแนวทางแก้ไข ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อไปในอนาคต การศึกษานี้มีข้อค้นพบสำคัญ ดังนี้ วัตถุประสงค์ในการใช้อาคารที่แตกต่างกันตามกระบวนการทางธุรกิจ จะมีอิทธิพลทำให้รูปแบบการจัดการงานบำรุงรักษาแตกต่างกันออกไป ในอาคารกรณีศึกษาพบว่าความแตกต่างในการจัดหาผู้ปฏิบัติงานบำรุงรักษาก็เกิดจากบริบทของธุรกิจที่ต่างกัน มีความมุ่งหวังจากผู้ปฏิบัติงานบำรุงรักษาต่างกัน และอาจมีค่าใช้จ่ายบุคลากรที่เกิดขึ้นต่างกันด้วย ผู้บริหารอาคารจึงจำเป็นต้องทำความเข้าใจลักษณะเฉพาะของอาคาร เพื่อกำหนดรูปแบบการจัดการที่มีประสิทธิภาพและสอดคล้องกับบริบททางธุรกิจขององค์กร โดยมีต้นทุนในการบำรุงรักษาที่เหมาะสม