วิธีการประเมินราคาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด

Abstract

บทบาทของผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีความสำคัญต่อสถาบันการเงิน, นักพัฒนาที่ดิน, นักลงทุน และผู้ซื้อ-ผู้ขาย เป็นอย่างมาก แต่จากเหตุการณ์ภาวะวิกฤติเศรษฐกิจของประเทศตั้งแต่ปี 2539 เป็นต้นมา พบว่าในส่วนของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของสถาบันการเงินนั้น มีหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) หรือหนี้ด้อยคุณภาพขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้มีการฟ้องร้องบังคับจำนองและขายทอดตลาดเกิดขึ้นจำนวนมาก และเมื่อสถาบันการเงินทำการตรวจสอบรายงานการประเมินราคาย้อนหลังพบว่า ส่วนหนึ่งเกิดจากการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างหละหลวม ไร้คุณภาพ นำความเสียหายสู่สถาบันการเงินตามมา การวิจัยในครั้งนี้ จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อการศึกษาวิธีการประเมินราคา และศึกษาความแตกต่างของผลการประเมินราคาของที่อยู่อาศัยประเภทอาหารชุดในระดับราคา 400,000-800,000 บาทต่อหน่วย ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยใช้วิธีการรวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้อง และเลือกรายงานการประเมินราคาของบริษัทประเมินราคา ที่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์(กลต.) และธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) เป็นกรณีศึกษา จากการวิจัยพบว่าวิธีการประเมินราคาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดมี 3 วิธี คือ 1) วิธีต้นทุน 2) วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด และ 3) วิธีรายได้ และผลจากการวิจัยความแตกต่างของผลการประเมินราคาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดแต่ละวิธีทั้งในสถานการณ์ก่อนวิกฤติเศรษฐกิจ (พ.ศ.2539) กับช่วงภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน(พ.ศ.2544) พบว่า การประเมินราคาที่อยู่อาศัยประเภทอาหารชุดโดยวิธีรายได้เป็นวิธีการที่ใกล้เคียงกับราคาซื้อ-ขายจริงมากที่สุด จากการวิจัยครั้งนี้ได้ข้อสรุปว่า การประเมินราคาวิธีรายได้ เป็นวิธีการเหมาะสมที่ผู้ประเมินราคาควรใช้ในการประเมินราคาที่อยู่อาศัยประเภทอาหารชุด ไม่ว่าจะเป็นในช่วงสถานการณ์ปกติหรือไม่ปกติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่ขาดข้อมูลเปรียบเทียบราคาตลาด หรือกรณีที่ราคาตลาดในช่วงภาวะวิกฤติเศรษฐกิจที่ค่อนข้างเชื่อถือได้ยากก็ตาม