ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทที่อยู่อาศัย : กรณีศึกษาที่ดินจัดสรรในหมู่บ้านลาดพร้าว 1 ในพื้นที่เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร

Abstract

การวิจัยครั้งนี้ มีจุดประสงค์เพื่อศึกษาปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรายแปลง โดยใช้คอมพิวเตอร์ช่วยในการวอเคราะห์และประเมินราคาได้คราวละหลายๆแปลงอย่างถูกต้องเป็นแนวเดียวกัน โดยมีสมมติฐานว่า ระยะทางจากแปลงที่ดินถึงถนนสาธารณประโยชน์หมู่บ้าน ระยะทางจากแปลงที่ดินถึงสวนสาธารณะ และสโมสรของหมู่บ้าน ถนนหลักและที่ดินแปลงมุม จะเป็นปัจจัยสำคัญ ที่มีผลต่อราคาที่ดิน พื้นที่กรณีศึกษา คือ โครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว หมู่บ้านลาดพร้าว 1 เนื้อที่ประมาณ 36.7 ไร่ โดยรวบรวมข้อมูลราคาซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านที่เกิดขึ้นในการจดทะเบียนโอนที่ดินช่วงปี พ.ศ. 2544-2545 เป็นประชากรที่ใช้ในการศึกษา จำนวน 124 แปลง และใช้เครื่องมือในการวิจัย คือ แบบบันทึกข้อมูลซึ่งได้รวบรวมข้อมูลต่างๆ สำหรับใช้ในการวิเคราะห์ราคา ได้แก่ ข้อมูลแผนที่ระวาง ข้อมูลทางทะเบียนของแปลงที่ดินที่มีการซื้อขาย โดยหักราคาบ้านให้เหลือเฉพาะราคาที่ดินเท่านั้น และข้อมูลทางกายภาพทางสมมติฐานข้างต้นที่คาดว่าจะมีผลกระทบต่อราคาที่ดิน แล้วจึงนำมาวิเคราะห์ข้อมูลทางสถิติด้วยเทคนิคการวอเคราะห์ถดถอยพหุ (MUTIPLE REGRESSION ANALYSIS - MRA) ซึ่งสามารถคำนวณหาค่าปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินตามลำดับความสำคัญและสร้างตัวแบบสมการ (MODEL) ที่สามารถใช้ประเมินราคาที่ดินแต่ละแปลงได้ผลการวิจัยพบว่า ตัวแปรด้านระยะทางจากแปลงที่ดินถึงสวนสาธารณะและสโมสรของหมู่บ้านเป็นเพียงตัวแปรตัวเดียวที่มีผลต่อราคาที่ดิน ซึ่งมีตัวแปรสมการในรูป INVERSE และเมื่อทดสอบเพื่อประเมินราคาที่ดิน จำนวน 10 แปลง จะได้ราคาประเมินที่ราคาตารางวาละ 33,992 – 36,184 บาท ผลการศึกษาสามารถนำไปใช้ในการประเมินราคาทุนทรัพย์ที่ดินในหมู่บ้านลาดพร้าว 1 ทั้งหมู่บ้านและสามารถนำไปประยุกต์ใช้กับโครงการจัดสรรที่ดินประเภทอื่นๆ เช่น ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ เป็นต้น