ปัญหาการดูแลอาคารสำนักงาน : กรณีศึกษาอาคารอาร์ เอส ทาวเวอร์

Abstract

ศึกษาปัญหาและสาเหตุของปัญหาในการดูแลอาคารสำนักงาน โดยเลือกอาคารอาร์ เอส ทาวเวอร์ เป็นกรณีศึกษา โดยใช้วิธีการสำรวจสภาพปัจจุบันของอาคาร การใช้และการดูแลอาคาร โดยการศึกษาจากแผนผังและเอกสารที่เกี่ยวข้อง สัมภาษณ์บุคคลที่เกี่ยวข้อง สังเกตการณ์และถ่ายภาพบันทึก อาคารอาร์ เอส ทาวเวอร์ จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด และเปิดใช้มาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2536 ประกอบด้วย ส่วนอาคารสำนักงานสูง 41 ชั้น และส่วนอาคารจอดรถยนต์สูง 10 ชั้น มีพื้นที่อาคารรวม 126,165.30 ตารางเมตร เป็นที่ตั้งของธุรกิจ จำนวน 53 บริษัท ได้แก่ บริษัทประกันภัย ธนาคาร สำนักงานกฎหมาย บริษัทโฆษณาสิ่งพิมพ์ ฯลฯ มีจำนวนผู้ทำงานประจำและผู้ติดต่อประมาณ 3,500 คนต่อวัน จากการศึกษาสามารถจำแนกปัญหาที่พบออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่ ปัญหาของทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนใหญ่มีสภาพชำรุดทรุดโทรม ได้แก่ ผนังภายนอกอาคาร เพดาน วัสดุปูพื้น และท่อน้ำ ปัญหาของทรัพย์ส่วนบุคคล พบว่ามีปัญหาที่เกิดมาจากการใช้พื้นที่ผิดประเภท และเสี่ยงต่อความปลอดภัย ได้แก่ การใช้พื้นที่จอดรถยนต์เป็นห้องเก็บของ การนำสิ่งของขวางทางเข้า-ออกของบันไดหนีไฟ เป็นต้น สาเหตุของปัญหามาจาก อายุของอาคาร และการดูแลรักษาไม่สม่ำเสมอ รวมทั้งผู้ใช้อาคารไม่ให้ความสำคัญการดูแลรักษา ยังมีความขัดแย้งหรือความไม่สะดวกในการดูแลรักษา เนื่องจากการแบ่งแยกทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งแตกต่างจากอาคารสำนักงานทั่วไป เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว นิติบุคคลอาคารชุดควรทำความเข้าใจกับเจ้าของร่วม ผู้ใช้อาคาร และผู้ดูแลอาคาร ในการจัดการดูแลอาคารแห่งนี้ที่มีความแตกต่างไปจากอาคารสำนักงานให้เช่าและอาคารชุดเพื่อการอยู่อาศัย