ประโยชน์เชิงธุรกิจในการพัฒนาอาคารสำนักงานที่เป็นอาคารเขียว

Abstract

การใช้แนวคิดอาคารเขียวในการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานสามารถเป็นกลยุทธ์เพื่อการแข่งขันทางธุรกิจได้ ซึ่งนอกจากจะช่วยลดผลกระทบสิ่งแวดล้อม สร้างความสบายให้แก่ผู้ใช้อาคาร และส่งผลดีทางเศรษฐกิจต่อผู้ประกอบการแล้ว ยังสามารถสร้างความได้เปรียบในธุรกิจ และส่งเสริมภาพลักษณ์องค์กรให้เป็นที่ยอมรับในระดับสากลได้ การวิจัยนี้มีจุดมุ่งหมายสำคัญ 2 ประการคือ 1) เพื่อศึกษาประโยชน์เชิงธุรกิจที่จะได้รับจากอาคารสำนักงานที่เป็นอาคารเขียว 2) เพื่อศึกษาแนวโน้มของการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้เป็นอาคารเขียว การวิจัยนี้เป็นการวิจัยเชิงคุณภาพ (Qualitative Research) และการวิจัยเชิงปริมาณ (Quantitative Research) โดยรวบรวมข้อมูลจากเอกสารที่เกี่ยวข้องกับเกณฑ์อาคารเขียว การสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญ ผู้ประกอบการ ผู้พัฒนาโครงการ ผู้ใช้อาคารและการเก็บข้อมูลจริงจากอาคารสำนักงานในเขตกรุงเทพมหานคร 4 แห่งที่ผ่านการประเมินอาคารเขียวตามเกณฑ์ LEED ของ USGBCได้แก่ 1.อาคารศูนย์เอนเนอร์ยี่คอมเพล็กซ์, 2.อาคารปาร์คเวนเจอร์, 3.อาคารศูนย์การเรียนรู้สุขภาวะ สสส. และ 4.อาคารสำนักงานใหญ่ 1,2, และ 5 ของบริษัท ปูนซีเมนต์ไทย จำกัด(มหาชน) เพื่อศึกษาผลประโยชน์เชิงธุรกิจจากความเป็นอาคารเขียว รวมถึงแนวโน้มของอาคารเขียวในประเทศไทย จากผลการวิจัยพบว่า อาคารทั้ง 4 มีอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy) อยู่ที่ร้อยละ 95-100 ของพื้นที่ให้เช่า, สำหรับอัตราราคาค่าเช่าพื้นที่ (Rental Rate) อาคารศูนย์เอนเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ มีราคาค่าเช่าใกล้เคียงค่าเช่าเฉลี่ยนอกเขตธุรกิจกลาง เกรด A คือ 400-900 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน, อาคารปาร์ค เวนเจอร์ อีโคเพล็กซ์มีราคาเช่าพื้นที่มากกว่าราคาค่าเช่าเฉลี่ยในเขตธุรกิจกลาง เกรด A ร้อยละ 32.78 โดยมีค่าเช่า 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน, ส่วนอาคารอาคารศูนย์การเรียนรู้สุขภาวะ สสส. และอาคารสำนักงานใหญ่ 1,2, และ 5 ของบริษัท ปูนซีเมนต์ไทย จำกัด(มหาชน) เป็นอาคารสำหรับใช้ทำงานเอง จึงไม่มีอัตราเช่าและราคาค่าเช่า, ในด้านการใช้พลังงานพบว่ามีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยอาคารศูนย์เอนเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ และอาคารปาร์ค เวนเจอร์ อีโคเพล็กซ์ลดปริมาณการใช้น้ำลดลงร้อยละ 55.3, 10 ตามลำดับ ส่วนอาคารอาคารศูนย์การเรียนรู้สุขภาวะ สสส.มีการใช้น้ำ 139.17 ลูกบาศก์เมตรต่อปีต่อคน และอาคารสำนักงานใหญ่ 1,2, และ 5 ของบริษัท ปูนซีเมนต์ไทย จำกัด(มหาชน) มีปริมาณการใช้น้ำลดลงประมาณร้อยละ 30-40, สำหรับปริมาณการใช้ไฟฟ้า อาคารกรณีศึกษาทั้ง 4 อาคารมีปริมาณการใช้ไฟฟ้าลดลงเฉลี่ยร้อยละ 20 , ค่าบำรุงรักษาอาคารลดลงร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับโครงการที่ไม่ได้เป็นอาคารเขียว โดยมีการคืนทุนของระบบอยู่ที่ประมาณ 8-12 ปี และมีผลตอบแทนทางการเงิน (IRR) ดีขึ้นร้อยละ 1-2 จากทั้งการเพิ่มค่าเช่าและค่าดำเนินการ ค่าน้ำ ค่าไฟที่ลดลด โดยมีการลงทุนค่าก่อสร้างด้านอาคารเขียวเพิ่มขึ้นจากปกติประมาณร้อยละ 5-10 ของค่าก่อสร้างปกติขึ้นอยู่กับการออกแบบและวางแผน ส่วนด้านผลผลิตและสุขอนามัยของผู้ใช้อาคารพบว่า ผู้ใช้อาคารมีความพึงพอใจมากที่ได้ด้านแสงสว่าง, เสียง, อากาศภายในอาคารสำนักงานที่เป็นอาคารเขียว โดยรู้สึกว่าการทำงานในอาคารสำนักงานที่เป็นอาคารเขียวให้มีสุขภาวะที่ดีมากขึ้น ช่วยให้ผลผลิตในการทำงานสูงขึ้นตามไปด้วย แนวโน้มการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานที่เป็นอาคารเขียวในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ ในปัจจุบันเป็นไปเพื่อเสริมภาพลักษณ์ให้องค์กรขนาดใหญ่เป็นหลัก ปัญหาและอุปสรรคสำคัญต่อการเจริญเติบโตของอาคารเขียวในประเทศไทยคือความไม่มั่นใจถึงผลตอบแทนจากการลงทุน ความเป็นอาคารเขียวยังเป็นเพียงปัจจัยเสริมความสามารถทางการตลาดของอาคารนอกเหนือจากทำเลที่ตั้ง แต่ปัญหานี้จะค่อยๆหมดไปเมื่อผู้ประกอบการตระหนักถึงผลประโยชน์เชิงธุรกิจที่จะได้รับจากผลการวิจัยข้างต้นในระยะยาว ควบคู่ไปการช่วยลดผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม โดยเกณฑ์ LEED และ TREES สามารถใช้ได้กับการพัฒนาโครงการสำนักงานในด้านมูลค่าสินทรัพย์, ค่าเช่าพื้นที่, ค่าดำเนินการอาคาร, ภาพลักษณ์ และ ความพึงพอใจต่อคุณภาพของสภาวะแวดล้อมภายในของอาคาร นอกจากที่อาคารสำนักงานได้ประโยชน์จากการลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน ยังพบว่าประโยชน์ที่ได้รับจากการที่อาคารสำนักงานเป็นอาคารเขียวนั้นคือ การส่งเสริมภาพลักษณ์ที่ดี ซึ่งมีผลดีต่อเจ้าของอาคารสำนักงานและผู้เช่าอาคาร โดยผู้เช่าอาคารให้ความสนใจมากกว่าซึ่งเป็นเครื่องมือด้านหนึ่งทางการตลาดที่สามารถสร้างความแตกต่าง และมีผลต่อการตัดสินใจของผู้เช่า และ สำหรับผู้ใช้อาคารพบว่าส่งผลดีกับประสิทธิภาพการทำงานของพนักงาน และเพื่อส่งเสริมการเติบโตของอาคารเขียวในประเทศไทย ภาครัฐควรให้การสนับสนุน อาทิ การลดภาษีสิ่งปลูกสร้างที่เป็นอาคารเขียวเพื่อสร้างแรงจูงใจ ภาคเอกชนก็ควรให้ความร่วมมือกับภาครัฐในการตอบสนองนโยบายด้านสิ่งแวดล้อมต่างๆ และสนับสนุนการเผยแพร่ประโยชน์ของอาคารเขียวสู่สาธารณชนด้วยเช่นกัน การมีเกณฑ์ประเมินอาคารเขียวของไทยเองก็เป็นอีกหนทางหนึ่งที่จะช่วยกระตุ้นการเติบโตของอาคารเขียวในประเทศไทยได้มากขึ้น