ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจัดการนิติบุคคลอาคารชุดพักอาศัยราคาสูงและต่ำ ในกรุงเทพมหานคร

Abstract

การศึกษาครั้งนี้ได้มุ้งเน้นศึกษาต้นทุนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจัดการนิติบุคคลอาคารชุดพักอาศัย และค่าการจัดเก็บงบประมาณจากเจ้าของร่วม และความสัมพันธ์ระหว่างค่าใช้จ่ายกับค่าการจัดเก็บและกายภาพอาคาร รวมไปถึงความแตกต่างระหว่างอาคารชุดพักอาศัยราคาสูง และ ต่ำ โดยได้คัดเลือกกลุ่มตัวอย่างอาคารชุดราคาสูงและต่ำอย่างละ 5 อาคารชุด เครื่องมือหลักในการรวบรวมข้อมูลคือ แบบเก็บข้อมูล เอกสา ร่วมกับ การสำรวจและสอบถาม โดยมุ่งที่จะรวบรวม ข้อมูลที่เกิดขึ้นในปี พ.ศ.2556 และนำมาวิเคราะห์ผล ผลการศึกษาพบว่าค่าใช้จ่ายดำเนินการจัดการนิติบุคคลต่อพื้นที่ปฏิบัติงานส่วนกลางกลุ่มราคาต่ำอยู่ในช่วง 97.05-120.26 บาท/ตร.ม./เดือน และกลุ่มราคาสูงอยู่ในช่วง 97.17-174.85 บาท/ตร.ม./เดือน โดยมีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยสูงสุดในหมวดบริหารจัดการเหมือนกันในทั้ง 2 กลุ่ม โดยในกลุ่มราคาต่ำอยู่ในช่วง 31.88-58.98 บาท/ตร.ม./เดือน และกลุ่มราคาสูงอยู่ในช่วง 32.12-83.43 บาท/ตร.ม./เดือน รองลงมาคือค่าใช้จ่ายหมวดงานบริการอาคาร กลุ่มราคาต่ำอยู่ในช่วง 36.06-43.37 บาท/ตร.ม./เดือน และกลุ่มราคาสูงอยู่ในช่วง34.39-62.17 บาท/ตร.ม./เดือน หมวดสาธารณูปโภคมีค่าใช้จ่ายลำดับที่3 กลุ่มราคาต่ำอยู่ในช่วง 8.64-11.03บาท/ตร.ม./เดือน และกลุ่มราคาสูงอยู่ในช่วง 13.69-32.92 บาท/ตร.ม./เดือน และหมวดบำรุงรักษาเป็นลำดับที่4 กลุ่มราคาต่ำอยู่ในช่วง 0.59-10.67 บาท/ตร.ม./เดือน และกลุ่มราคาสูงอยู่ในช่วง 2.02-19.27 บาท/ตร.ม./เดือน ส่วนค่าใช้จ่ายดำเนินการจัดการนิติบุคคลเมื่อคำนวณต่อพื้นที่ห้องชุดเพื่อเทียบเคียงกับการจัดเก็บงบประมาณ กลุ่มราคาต่ำเฉลี่ย 40.15 บาท/ตร.ม./เดือน และกลุ่มราคาสูงเฉลี่ย 69.56 บาท/ตร.ม./เดือน โดยกลุ่มราคาต่ำจัดเก็บค่าส่วนกลางในอยู่ในช่วง 25-35 บาท/ตร.ม./เดือน และกลุ่มราคาสูงอยู่ในช่วง 40-94 บาท/ตร.ม./เดือน และจัดเก็บเงินกองทุนกลุ่มราคาต่ำอยู่ในช่วง 300-400 บาท/ตร.ม./เดือน และกลุ่มราคาสูงอยู่ในช่วง 500-800 บาท/ตร.ม./เดือน นอกจากนี้ด้านกายภาพ สัดส่วนพื้นที่อาคารของกลุ่มราคาสูงมีพื้นที่ส่วนกลางอาคารต่อพื้นที่ห้องชุดมากกว่ากลุ่มราคาต่ำ และเมื่อพิจารณาเฉพาะในพื้นที่ส่วนกลางของแต่ละโครงการ กลุ่มราคาสูงมีสัดส่วนพื้นที่สันทนาการฉลี่ยร้อยละ19 ของพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด แต่กลุ่มราคาต่ำมีสัดส่วนพื้นที่สันทนาการเฉลี่ยเพียงร้อยละ 9 ของพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด และกลุ่มราคาสูงยังพบประเภทของสิ่งอำนวยความสะดวกที่มากและหลากหลายกว่ากลุ่มราคาต่ำอีกด้วย นอกจากนี้ยังพบความสัมพันธ์ระหว่างค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นกับอัตราการจัดเก็บค่าส่วนกลาง ทั้งกลุ่มราคาต่ำและกลุ่มราคาสูงมีลักษณะเดียวกันคือ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นต่อพื้นที่มีค่ามากกว่าอัตราการจัดเก็บค่าส่วนกลางจากเจ้าของร่วม แต่มีข้อสังเกตุในส่วนต่าง ซึ่งกลุ่มราคาต่ำค่าใช้จ่ายมากกว่าอัตราเก็บค่าส่วนกลางอยู่ในช่วง 8 – 18 บาท/ตร.ม. ขณะที่กลุ่มราคาสูงมากกว่า3.50 บาท/ตร.ม. และยังพบว่ามีความสัมพันธ์ระหว่างค่าใช้จ่ายหมวดสาธารณูปโภคและหมวดบำรุงรักษา กับลักษณะทางกายภาพ จากการศึกษาสรุปได้ว่าต้นทุนค่าใช้จ่ายดำเนินงานจัดการนิติบุคคลฯของกลุ่มระดับราคาต่ำ ต่ำกว่ากลุ่มระดับราคาสูง ซึ่งพบว่ามีพฤติกรรมเดียวเกิดขึ้นกันในทุกหมวดค่าใช้จ่าย โดยเฉพาะหมวดสาธารณูปโภคที่มีความสัมพันธ์กับลักษณะกายภาพ จึงเป็นที่เข้าใจได้ว่างบประมาณค่าใช้จ่ายของอาคารชุดสามารถคาดการณ์ได้ตั้งแต่ช่วงกำหนดรายละเอียดโครงการหรือช่วงออกแบบอาคาร ไปจนถึงนิติบุคคลฯและเจ้าของร่วมผู้ใช้อาคาร นอกจากนั้นการจัดเก็บงบประมาณส่วนกลางต่ำกว่าค่าใช้จ่าย ในระยะยาวจะทำให้เกิดปัญหาได้ ดังนั้นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจึงมีหน้าที่สร้างความเข้าใจให้กับเจ้าของร่วม เพื่อหาข้อตกลงร่วมกันต่อไป