รูปแบบและขอบเขตในการดูแลระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร : กรณีศึกษาโครงการจัดสรรบริเวณถนนประดิษฐ์มนูธรรมระหว่างถนนลาดพร้าวถึงถนนรามอินทรา

Abstract

การดูแลระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ โครงการจัดสรรที่ดินภายหลังที่ผู้ซื้อที่ดินได้เข้าอยู่อาศัยมีความจำเป็นอย่างยิ่ง ซึ่งปัจจุบันพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินพ.ศ. 2543 ที่ดูแลเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ได้กำหนดให้มีการดูแลสาธารณูปโภคใน 3 ลักษณะคือ ผู้ซื้อที่ดินจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อรับโอนสาธารณูปโภคไปดูแล หรือ ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือ โอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณะประโยชน์ การดูแลด้วยวิธีใดก็ตามจะเกิดขึ้นภายหลังทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่ดินไม่สามารถทราบถึงรูปแบบในการดูแลสาธารณูปโภคได้ล่วงหน้า ผู้วิจัยจึงสนใจที่จะศึกษาข้อมูลที่มีผลต่อการกำหนดรูปแบบการดูแลเพื่อเป็นแนวทางให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถรู้ได้ว่าลักษณะของโครงการที่เกิดขึ้นจะมีการบริหารในรูปแบบใด ทั้งนี้เพราะโครงการแต่ละโครงการนั้นจะมีความแตกต่างกันทั้งขนาด,ราคา ,รูปแบบ รวมถึงแผนผังโครงการ ซึ่งมีผลต่อการกำหนดรูปแบบการดูแลภายหลังการเข้าอยู่อาศัยด้วยทั้งสิ้น การศึกษาในครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษารูปแบบและขอบเขตในการดูแลระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และ ใช้พื้นที่กรณีศึกษา โครงการจัดสรรบริเวณถนนประดิษฐ์มนูธรรมระหว่างถนนลาดพร้าวถึงถนนรามอินทรา โดยสำรวจโครงการและการสัมภาษณ์ตัวแทนผู้บริหาร จำนวน 14 โครงการ ผลการศึกษาพบว่า รูปแบบผู้ประกอบการร่วมบริหาร พบ 3 โครงการ ส่วนใหญ่เป็นบริษัทมหาชนจำกัด ทำการจัดสรรในโครงการขนาดเล็กโดยพบ 2 โครงการเป็นประเภทบ้านแถว เนื่องจากมีดินแปลงย่อยมากกว่าบ้านเดี่ยวและมีระดับราคาสูงประมาณ 3-6.9 ล้านบาท และรูปแบบเอกชนร่วมบริหาร พบ 4 โครงการและมี3 โครงการระดับราคาตั้งแต่ปานกลางจนถึงราคาสูงประมาณ 3-10 ล้านบาท โดยเป็นประเภทบ้านเดี่ยวทุกโครงการและมีบ้านแถวร่วมด้วย 1 โครงการ และมี 3 บริษัทจำกัดจัดสรรในโครงการขนาดกลาง ซึ่งมีพื้นที่สาธารณูปโภคมากตามขนาดโครงการด้วย ส่วนรูปแบบผู้ซื้อที่ดินบริหาร พบ 7 โครงการ พื้นฐานโครงการส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาปานกลางประมาณ 1-4.9 ล้านบาทโดยพบทั้ง 7 โครงการ ใช้เวลาเพียงสั้นๆในการจัดสรร โดยพบ 3 โครงการในประเภทบ้านแถว และ 4 โครงการในประเภทบ้านเดี่ยว ส่วนใหญ่อยู่ในโครงการขนาดเล็กพบ 5 โครงการ และ พื้นที่สาธารณูปโภคมีขนาดเล็กทำให้ผู้ซื้อที่ดินต้องดูแลบริหารจัดการเองจากผลการศึกษามีข้อสังเกตว่า 1. รูปแบบผู้ประกอบการร่วมบริหาร เป็นไปได้ว่ามีปัจจัยจากโครงการขนาดเล็กประเภทบ้านแถวโดยมีจำนวนแปลงที่ดินไม่เกิน 99 แปลงและมีฐานราคาสูง ซึ่งปัญหาในการอยู่อาศัยมีมากกว่าบ้านเดี่ยวดังนั้น การร่วมดูแลเพื่อต้องการรักษาภาพพจน์และชื่อเสียง ซึ่งอาจมีผลดีต่อการจัดสรรโครงการขึ้นใหม่ภายหลัง และ ควรคำนึงถึงเพิ่มขึ้นด้านพื้นที่ในการทำงาน และ ให้มีการยอมรับร่วมกันระหว่างผู้ซื้อที่ดินและผู้ประกอบการในการบริหารเมื่อมีผลประโยชน์เข้ามาเกี่ยวข้อง 2. รูปแบบเอกชนร่วมบริหาร เป็นไปได้ว่ามีปัจจัยจาก บริษัทขนาดเล็ก แต่จัดสรรโครงการขนาดกลางทำให้ใช้เวลานานโดยเน้นที่ประเภทบ้านเดี่ยวไม่เกิน 92 แปลงและระดับราคาตั้งแต่ปานกลางจนถึงราคาสูงซึ่งสัมพันธ์กับกลุ่มผู้ซื้อที่ดินเป็นผู้มีฐานะและมีศักยภาพความพร้อมในการจัดจ้าง บริษัทเอกชนเพื่อร่วมบริหารโครงการ และ ควรคำนึงถึงเพิ่มขึ้นในปริมาณของงานสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะต่อค่าใช้จ่ายและต้องพิจารณาพื้นที่ในการทำงานร่วมด้วย 3. รูปแบบผู้ซื้อที่ดินบริหาร เป็นไปได้ว่ามีปัจจัยจากการจัดสรรโครงการขนาดเล็กโดยใช้เวลาสั้นๆทำให้สาธารณูปโภคมีความใหม่และเป็นบ้านเดี่ยว