การใช้ประโยชน์ที่ดินและการให้บริการโครงสร้างพื้นฐาน ในย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางกรุงเทพมหานคร : กรณีศึกษาย่านสีลม สาทร

Abstract

ศึกษาสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดิน อาคาร กิจกรรมและศักยภาพโดยขีดความสามารถในการให้บริการโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อประเมินความเหมาะสมของการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยศักยภาพของบริการโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อเป็นแนวทางการสร้างเสริมประสิทธิภาพของการใช้ประโยชน์ที่ดิน ที่เหมาะสมต่อศักยภาพของพื้นที่ย่านพาณิชยรรมศูนย์กลางกรุงเทพมหานคร ย่านสีลม-สาทร จากการศึกษาสภาพการพัฒนาพื้นที่ในปัจจุบันพบว่า ภายในพื้นที่ประกอบด้วยความหลากหลายของกิจกรรมและการใช้ที่ดิน ในขณะที่ความหนาแน่นของความเข้มข้นในการใช้ที่ดิน (Density Intensity) ของการพัฒนาภายในพื้นที่ โดยพิจารณาจากค่า F.A.R. พบว่าหลายๆ ส่วนพื้นที่กว่า 72.47% ของพื้นที่ทั้งหมดเป็นบริเวณที่มีค่า F.A.R. ต่ำกว่า 5:1 จากการศึกษาถึงขีดความสามารถสูงสุดในการให้บริการโดยระบบโครงสร้างพื้นฐาน ในการพิจารณาเปรียบเทียบโดยรวมทุกระบบถึงระดับศักยภาพในการรองรับการพัฒนา พบว่าระบบคมนาคมขนส่งซึ่งได้แก่ระบบถนนและระบบขนส่งสาธารณะทางราง (รถไฟฟ้า) ถือเป็นขีดความสามารถสูงสุดระดับฐานของการรองรับการพัฒนา จากการประเมินเปรียบเทียบลักษณะการใช้ที่ดินกับศักยภาพในการให้บริการสูงสุด ในระดับฐานการรองรับการพัฒนาพบว่า ย่านสีลม-สาทร ประกอบด้วยพื้นที่ที่มีระดับการพัฒนาที่ต่ำกว่าประสิทธิภาพ ในการรองรับการพัฒนาโดยระบบพื้นฐานคิดเป็น 58.56% ในขณะที่พื้นที่ที่มีการพัฒนาการใช้ที่ดินที่เข้มข้น ของความหนาแน่นของการพัฒนาเกินกว่าระบบพื้นฐานจะสามารถรองรับได้ คิดเป็นพื้นที่ 41.44% ของพื้นที่ทั้งหมด แต่ถ้าพิจารณาภาพรวมการพัฒนาทั้งหมดของพื้นที่สีลม-สาทร พบว่ามีความหนาแน่นของการพัฒนาเกินกว่าที่ ระบบบริการพื้นฐานจะรองรับการให้บริการได้ สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงการพัฒนาที่ไม่เกิดความสมดุลทั้งพื้นที่ กลุ่มพื้นที่ที่มีการพัฒนาความเข้มข้นของการใช้ที่ดินสูง จะเกาะกลุ่มตามแนวของถนนสายหลักมากกว่า ส่งผลให้พื้นที่ด้านในกลายเป็นพื้นที่ปิดล้อมไม่ดึงดูดให้เกิดการพัฒนา แนวทางการพัฒนาเพื่อให้พื้นที่ที่มีการใช้ที่ดินต่ำมีการพัฒนาเกิดขึ้น รวมถึงสอดคล้องกับร่างกฎกระทรวงผังเมืองรวม จึงเสนอให้ขยายเขตทางของถนนและขยายระบบขนส่งสาธารณะทางราง(รถไฟฟ้า) ในพื้นที่ที่มีการให้บริการโครงสร้างพื้นฐานไม่เพียงพอ