การบริหารอาคารชุดระดับราคาปานกลางในเขตกรุงเทพมหานครชั้นใน

Abstract

การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์ เพื่อศึกษารูปแบบการบริหารอาคารชุด ระดับปานกลางในปัจจุบัน โดยศึกษาระบบการจัดการ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อชีวิตความเป็นอยู่ และสภาพแวดล้อมของผู้อยู่อาศัย และศึกษาข้อดีข้อเสียของแต่ละรูปแบบการบริหารอาคารชุดระดับราคาปานกลางในปัจจุบัน พร้อมกับหาข้อเสนอแนะแนวทางในการปรับปรุงแต่ละรูปแบบการบริหารอาคารชุดที่พบ เพื่อเป็นแนวทางในการเลือกรูปแบบการบริหารสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดระดับราคาปานกลาง วิธีการศึกษา ผู้วิจัยได้แบ่งโครงการกรณีศึกษา ออกเป็น 3 กลุ่มตามช่วงอายุอาคาร คือ อาคารอายุ 1-5 ปี จำนวน 6 โครงการ อาคารอายุ 6-10 ปี จำนวน 6 โครงการ อาคารอายุ 11-18 ปี จำนวน 6 โครงการ โดยเก็บข้อมูลจากการสัมภาษณ์ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด กรรมการนิติบุคคล และวิธีการสำรวจและสังเกตโดยผู้วิจัย ผลการศึกษาสรุปได้ว่า ปัจจุบันการบริหารอาคารชุดระดับราคาปานกลาง มี 4 รูปแบบ และแต่ละรูปแบบมีปัญหาในการบริหารดังนี้ รูปแบบที่ 1 เจ้าของร่วมบริหารเองโดยคัดเลือกตัวแทนจากเจ้าของร่วมมาเป็นผู้จัดการนิติบุคคล มีปัญหาในเรื่อง 1) การจ่ายค่าส่วนกลางไม่ตรงเวลา 2) ขาดผู้ควบคุมการปฏิบัติงานประจำวันในระหว่างเวลางาน 3) ขาดการประสานงานในโครงการ 4) การบำรุงรักษาอาคารไม่มีคุณภาพ 5) งานบริการและการจัดกิจกรรมไม่เหมาะสม 6) ขาดการรายงานผลการปฏิบัติงานของนิติบุคคล 7) ขาดการประเมินผลการปฏิบัติงานของนิติบุคคล 8) จัดประชุมไม่ได้ตามกำหนด รูปแบบที่ 2 เจ้าของร่วมบริหารเองโดยจ้างบุคคลภายนอกมาเป็นผู้จัดการนิติบุคคลมีปัญหาในเรื่อง 1) การจ่ายค่าส่วนกลางไม่ตรงเวลา 2) งานบริการและการจัดกิจกรรมไม่เหมาะสม 3) ขาดการรายงานผลการปฏิบัติงานของนิติบุคคล 4) ขาดการประเมินผลการปฏิบัติงานของนิติบุคคล 5) จัดประชุมไม่ได้ตามกำหนด รูปแบบที่ 3 จ้างบริษัทบริหารอาคารชุด โดยผู้จัดการนิติบุคคลมาจากบริษัท และอยู่ประจำโครงการ มีปัญหาดังนี้ 1) การจ่ายค่าส่วนกลางไม่ตรงเวลา 2) การบำรุงรักษาโครงการไม่มีคุณภาพ 3) งานบริการและการจัดกิจกรรมไม่เหมาะสม 4) ขาดการรายงานผลการปฏิบัติงานของนิติบุคคล 5) จัดประชุมไม่ได้ตามกำหนด รูปแบบที่ 4 จ้างบริษัทบริหารอาคารชุดโดยผู้จัดการนิติบุคคลมาจากบริษัทแต่ ไม่อยู่ประจำโครงการ และมีผู้จัดการอาคารมาจากบริษัทอยู่ประจำโครงการ มีปัญหาในเรื่อง 1) การจ่ายค่าส่วนกลางไม่ตรงเวลา 2) ขาดการประสานงานในโครงการ 3) งานบริการและการจัดกิจกรรมไม่เหมาะสม 4) ขาดการรายงานผลการปฏิบัติงานนิติบุคคล 5) จัดประชุมไม่ได้ตามกำหนด จากการศึกษาพบว่า รูปแบบการบริหารจัดการอาคารชุดที่เหมาะสม ไม่ได้มีแบบเดียวแต่มีได้ 4 รูปแบบตามผลการวิจัย และไม่มีแบบใดที่ดีที่สุดหรือมีปัญหาทั้งหมด การนำรูปแบบการบริหารมาใช้ในแต่ละโครงการ ขึ้นอยู่กับความต้องการและความเหมาะสมของโครงการ ข้อเสนอแนะการวิจัยจึงไม่ได้เป็นการเสนอให้ใช้รูปแบบใดแบบหนึ่งเป็นมาตรฐานสำหรับทุกโครงการแต่เป็นการปรับปรุงแก้ไขปัญหาที่พบในแต่ละรูปแบบการบริหารให้มีประสิทธิภาพดีขึ้น โดยเฉพาะ การจ่ายค่าส่วนกลางซึ่งควรมีมาตรฐานการลงโทษที่ชัดเจน เป็นต้น นอกจากนี้ผลของการวิจัยยังเสนอแนะให้ผู้อยู่อาศัยได้ศึกษาแต่ละรูปแบบการบริหารให้เข้าใจชัดเจนก่อนเลือกรูปแบบที่เหมาะสมกับสภาพของชุมชนที่อยู่อาศัย และจะต้องตระหนักในสิทธิส่วนของตนเองและผู้อื่นอย่างจริงจังด้วย