การบริหารจัดการอาคารชุดพักตากอากาศ : กรณีศึกษา โครงการสมบัติพัทยา คอนโดเทล

Abstract

อาคารชุดพักตากอากาศ เป็นที่พักอาศัยเพื่อการพักผ่อน และผู้ซื้ออาคารชุดประเภทนี้ มีวัตถุประสงค์เพื่อการพักผ่อนเป็นครั้งคราว และเนื่องจากเจ้าของร่วมส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่อาศัยประจำจึงทำให้เกิดปัญหาการบริหารจัดการ การศึกษาครั้งนี้มี วัตถุประสงค์เพื่อ ศึกษาลักษณะการบริหารจัดการอาคารชุดพักตากอากาศ และเพื่อเสนอแนะแนวทางปรับปรุงการบริหารจัดการอาคารชุดพักตากอากาศให้มีประสิทธิภาพ การดำเนินการศึกษาประกอบด้วย 1.การสังเกตสภาพทางกายภาพ 2.สัมภาษณ์คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ปฏิบัติงานในนิติบุคคลอาคารชุด และ 3.การส่งแบบสอบถามเจ้าของร่วมและผู้เช่าห้องชุด รวมทั้งศึกษาข้อมูลทุติยภูมิจากเอกสารที่เกี่ยวข้อง การศึกษาครั้งนี้เลือกศึกษาโครงการอาคารชุดพักตากอากาศโครงการสมบัติพัทยา คอนโดเทล เนื่องจากเป็นโครงการอาคารชุดระดับราคาปานกลาง และมีอายุอาคาร 10 ปี ซึ่งเป็นตัวแทนอาคารที่มีอายุกลางเก่ากลางใหม่ และเป็นลักษณะของอาคารชุดในย่านนี้ อาคารชุดสมบัติพัทยา คอนโดเทล เป็นอาคารชุดพักตากอากาศสูง 14 ชั้น อายุอาคาร 10 ปี จำนวนห้องชุดรวม 251 หน่วย แบ่งเป็นห้องชุดพักอาศัย จำนวน 238 หน่วย และห้องชุดพาณิชยกรรมจำนวน 13 หน่วย เนื่องจากลักษณะของอาคารชุดพักตากอากาศเป็นการใช้ประโยชน์เพื่อพักผ่อนเป็นส่วนใหญ่ เจ้าของร่วมส่วนใหญ่ในอาคารจึงไม่ได้อยู่อาศัยประจำ มีการใช้ประโยชน์อาคารเป็นครั้งคราว ปัจจุบันอาคารอยู่ในสภาพทรุดโทรม ระบบประกอบอาคารส่วนใหญ่ยังสามารถใช้งานได้ตามปกติ แต่มีสิ่งอำนวยความสะดวกบางอย่างชำรุด ไม่สามารถใช้งานได้ การบริหารจัดการอาคารชุดในปัจจุบัน มีรูปแบบการบริหารโดยนิติบุคคลอาคารชุดที่มีลักษณะไม่แตกต่างจากอาคารชุดพักอาศัยทั่วๆไป เจ้าหน้าที่ปฏิบัติงานในอาคารชุดหนึ่งคนต้องรับผิดชอบงานหลายตำแหน่ง การบริหารรายรับ-รายจ่ายพบว่า มีรายรับมากกว่ารายจ่ายเพียงเล็กน้อย การดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในปัจจุบันไม่มีการวางแผนในการตรวจสอบซ่อมบำรุงตามกำหนดระยะเวลา จากการศึกษาพบว่า ผู้อยู่อาศัยของอาคารชุดสมบัติพัทยา คอนโดเทล สามารถแบ่งตามลักษณะการอยู่อาศัยได้เป็น 2 ลักษณะคือ เจ้าของร่วมที่อยู่อาศัยประจำ จำนวน 22 ราย และเจ้าของร่วมที่ไม่ได้อยู่อาศัยประจำ จำนวน 216 ราย โดยเป็นการมาพักเองเป็นครั้งคราว ให้ญาติพักอาศัย นำห้องชุดมาเปิดให้บุคคลอื่นเช่า หรือไม่มีการใช้ประโยชน์จากห้องชุด จากการศึกษายังพบว่า การบริหารอาคารชุดพักตากอากาศ สมบัติพัทยา คอนโดเทล สามารถจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้ต่ำ ทำให้มีปัญหาการบริหารด้านการเงิน ทั้งนี้อาจเป็นเพราะเจ้าของร่วมส่วนใหญ่ไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยประจำ จึงไม่เห็นความจำเป็นในการชำระค่าส่วนกลาง ส่งผลต่อการบริหารจัดการงานอาคารชุด ประกอบกับผู้จัดการนิติบุคคลไม่มีความรู้ ความชำนาญในการบริหารงานอาคาร ทำให้การบริหารจัดการขาดประสิทธิภาพ ไม่มีการวางแผนในการดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ส่งผลทำให้ทรัพย์ส่วนกลางอยู่ในสภาพชำรุด ทรุดโทรม การวิจัยครั้งนี้ได้เสนอแนะแนวทางปรับปรุงการบริหารจัดการอาคารชุดพักตากอากาศ ดังนี้ 1.ควรเสนอการนำห้องชุด ที่ไม่มีการใช้งานมาจัดการให้เช่า เพื่อเป็นการสร้างรายได้ให้แก่เจ้าของห้องชุด และนำรายได้บางส่วนมาชำระค่าส่วนกลาง 2.ในการบริหารอาคารชุดให้มีประสิทธิภาพควรมีการคัดเลือกผู้มีความรู้ ความชำนาญ ในการบริหารจัดการอาคารชุดมาดำเนินการ