ความผิดฐานฉ้อโกงกับการควบคุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

Abstract

ปัจจุบันการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะธุรกิจเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการมักอาศัยช่องโหว่ของกฎหมายหลอกลวงผู้ซื้อให้หลงเชื่อและเมื่อถึงเวลามักไม่ปฏิบัติตามสัญญา จากการวิจัยพบว่า กฎหมายในปัจจุบันยังขาดประสิทธิภาพในการควบคุมหรือแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับกรณีเจตนาทุจริตฉ้อโกงของผู้ประกอบธุรกิจ ผู้วิจัยพบว่าบรรดากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการค้าอสังหาริมทรัพย์ เช่น พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522, พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522, พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ฯลฯ ยังขาดความชัดเจนที่จะนำมาใช้ลงโทษผู้ประกอบการหรือจำแนกเจตนาทุจริตฉ้อโกงของผู้ประกอบการได้ ประกอบกับกฎหมายแต่ละฉบับไม่ได้มุ่งคุ้มครองผู้บริโภคที่ต้องเกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะและมีอยู่อย่างกระจัดกระจาย อีกทั้งยังเป็นมาตรการทางบริหารหรือเป็นกฎหมายในส่วนแพ่งทั้งสิ้น ในส่วนของความผิดฐานฉ้อโกงตามประมวลกฎหมายอาญา ผู้วิจัยพบว่า การตีความองค์ประกอบกฎหมายเรื่องเจตนาทุจริตนั้นเอื้อประโยชน์ให้ฝ่ายผู้ประกอบการ กระบวนการยุติธรรมของไทยไม่ว่าจะเป็นศาล อัยการหรือตำรวจตีความคำว่า "เจตนาทุจริต" อย่างจำกัด ทำให้โจทก์ต้องมีความยากลำบากในการพิสูจน์ ผู้วิจัยเสนอแนะให้บัญญัติกฎหมายพิเศษเพื่อควบคุมการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยอาจมีการกำหนดคุณสมบัติของผู้ประกอบการและบทบัญญัติต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง เมื่อกฎหมายนี้มีผลใช้บังคับจะช่วยแก้ปัญหาของการแยกแยะเกี่ยวกับเจตนาทุจริตฉ้อโกงได้ อันส่งผลให้สามารถใช้กฎหมายอาญาฐานฉ้อโกงที่มีอยู่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยหากผู้ประกอบการยังขืนฝ่าฝืนข้อกำหนดตามกฎหมายพิเศษย่อมชี้ให้เห็นถึงเจตนาทุจริตได้ ทำให้การใช้ดุลพินิจในการตีความคำว่า "เจตนาทุจริต" ทำได้ง่ายขึ้น ทั้งนี้ผู้วิจัยยังพบว่าในต่างประเทศได้ใช้ระบบนี้ในการป้องกันและแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับการทุจริตฉ้อโกงของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี