ความต้องการอาคารเขียวของผู้เช่าสำนักงานระดับเอ : กลุ่มตัวอย่างจากอาคารสำนักงานให้เช่าของกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ

Abstract

ในปัจจุบันประเทศต่างๆ รวมทั้งประเทศไทยให้ความสำคัญเรื่องความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชน และนำมาซึ่งแนวคิดเรื่องอาคารเขียว โดยมีระบบการประเมินอาคารเขียวอยู่หลายระบบ นอกจากนี้มีผลการศึกษาว่าอาคารเขียวยังให้ประโยชน์ในเรื่องผลตอบแทนทางเศรษฐศาสตร์ ปัจจุบันอาคารในกรุงเทพมหานครจำนวนมากอยู่ในช่วงเวลาที่จะต้องมีการปรับปรุง เปลี่ยนทดแทนระบบประกอบอาคารที่มีอายุการใช้งานมายาวนาน จึงเป็นเรื่องที่สำคัญและจำเป็นสำหรับเจ้าของอาคารและผู้บริหารอาคาร ในการที่จะทราบถึงความต้องการในทางด้านอาคารเขียวของผู้ใช้หรือผู้เช่าอาคาร อันจะส่งผลต่อแนวทางการปรับปรุงและการลงทุนของอาคารสำนักงาน การศึกษานี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาทัศนคติหรือมุมมองของผู้เช่าอาคารสำนักงานระดับ เอ, เพื่อศึกษาแนวคิดในการพิจารณาความเป็นอาคารเขียวและเพื่อศึกษาลักษณะของระบบประเมินอาคารเขียว การศึกษาครั้งนี้มุ่งเน้นที่จะศึกษาทัศนคติ มุมมอง (Opinion survey) ของผู้เช่าอาคารสำนักงานระดับเอ ในกรุงเทพฯ จึงใช้วิธีวิจัยสำรวจ (Survey research method) โดยใช้แบบสอบถาม (Questionnaire) เป็นเครื่องมือในการวิจัย โดยแบ่งคำถามออก 4 ส่วน ได้แก่ คำถามเกี่ยวกับลักษณะทางประชากรของผู้ตอบแบบสอบถาม, คำถามเพื่อประเมินความคิดเห็นเกี่ยวกับแนวคิดเรื่องอาคารเขียว, คำถามเพื่อประเมินความต้องการอาคารเขียว, และคำถามเกี่ยวกับการคาดการณ์ในอนาคตของผู้เช่า ในการศึกษานี้จะทำการเลือกกลุ่มประชากรจากผู้เช่าอาคารสำนักงานของกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.) จำนวน 3 อาคารรวมจำนวนผู้เช่า 109 บริษัท โดยผู้ตอบแบบสอบถามเป็นตัวแทนของบริษัทและเป็นผู้มีอำนาจในการตัดสินใจเลือกเช่าอาคารสำนักงาน ตอบคำถามในฐานะตัวแทนของบริษัท ได้รับแบบสอบถามคืนกลับมาจำนวน 76 ชุด คิดเป็นอัตราตอบกลับร้อยละ 69.72 ซึ่งมากกว่าจำนวนตัวอย่างที่ระดับความเชื่อมั่นร้อยละ 90 (52 ชุด) ผลการศึกษาพบว่าผู้เช่าส่วนใหญ่เคยรับรู้เกี่ยวกับอาคารเขียวมาก่อน และส่วนใหญ่รับรู้ว่าอาคารเขียวเป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการประหยัดพลังงาน ผู้เช่าส่วนใหญ่เห็นว่าประโยชน์ของอาคารเขียวคือการช่วยให้พนักงานอยู่ในสภาพแวดล้อมการทำงานที่ดี นอกจากนี้ยังพบว่าผู้เช่าส่วนใหญ่ร้อยละ 46 คาดการณ์ว่าค่าเช่าพื้นที่ในอาคารเขียวจะสูงกว่าอาคารทั่วไปประมาณร้อยละ 2 และอีกร้อยละ 36 คาดการณ์ว่าค่าเช่าพื้นที่ในอาคารเขียวจะสูงกว่าอาคารทั่วไปประมาณร้อยละ 10 นอกจากนี้ผลการวิเคราะห์ข้อมูลพบว่า ผู้เช่าจากสัญชาติต่างๆ มีมุมมอง หรือทัศนคติเกี่ยวกับประโยชน์ของอาคารเขียวที่แตกต่างกัน โดยผู้เช่าไทยเห็นว่าอาคารเขียวมีประโยชน์ต่อสิ่งแวดล้อม ผู้เช่าจากเอเชียเห็นว่าประโยชน์คือการทำให้คุณภาพชีวิตของคนดีขึ้น ผู้เช่าจากยุโรปเห็นว่าอาคารเขียวช่วยลดต้นทุนในการดำเนินงาน และผู้เช่าอเมริกันเห็นว่ามีประโยชน์ที่ทำให้พนักงานอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดี ข้อสรุปจากการศึกษากล่าวได้ว่า ผู้เช่าส่วนใหญ่เห็นความสำคัญของอาคารเขียว และต้องการอยู่ในอาคารเขียว โดยสนใจที่คุณลักษณะของความเป็นอาคารเขียวจากความสามารถของอาคาร ไม่ใช่จากมาตรฐานต่างๆ ที่ให้การรับรองอาคาร นอกจากนี้ยังสรุปได้ว่าสัญชาติของบริษัทที่แตกต่างกันนั้น ไม่เกี่ยวข้องกับแนวคิดของอาคารเขียว กล่าวคือ บริษัทสัญชาติต่างๆ มีมุมมองต่ออาคารเขียวที่คล้ายคลึงกัน การศึกษานี้นอกจากจะให้ประโยชน์ต่อ กบข. แล้ว ยังให้ประโยชน์ต่อผู้บริหารอาคารหรือฝ่ายบริหารอาคาร หน่วยงานด้านอาคารเขียว ต่อเจ้าของอาคารอื่นๆ และต่อนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ การศึกษานี้มีข้อเสนอแนะต่อผู้สนใจที่จะทำการศึกษาต่อไปให้พิจารณาศึกษาในรายละเอียดของการลงทุนปรับปรุงอาคาร ซึ่งจากการศึกษานี้อย่างสังเขปพบว่าให้ผลตอบแทนทางการเงินที่คุ้มค่าโดยให้ผลตอบแทน (IRR) ประมาณร้อยละ 10 ข้อเสนอแนะที่มีต่อ กบข. คือควรพิจารณาปรับปรุงอาคารให้เป็นอาคารเขียว โดยเริ่มต้นจากการปรับปรุงคุณภาพของสิ่งแวดล้อมภายในอาคาร การประหยัดพลังงาน และการเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม.