แนวทางการแก้ไขปัญหาอาคารคงเหลือที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในโครงการบ้านเอื้ออาทร : กรณีศึกษาโครงการบ้านเอื้ออาทรสมุทรปราการ 1

Abstract

ในปี 2546 การเคหะแห่งชาติ ต้องดำเนินโครงการบ้านเอื้ออาทรตามนโยบายของรัฐบาลอย่างเร่งรีบ ส่งผลให้เกิดปัญหาอาคารคงเหลือจำนวนมาก โดยเฉพาะพื้นที่ปริมณฑลพบว่ามีอาคารคงเหลือมากถึง 45,553 หน่วย คิดเป็น 63% ของจำนวนอาคารคงเหลือทั่วประเทศ โดยมีโครงการบ้านเอื้ออาทรสมุทรปราการ 1 มีจำนวนอาคารคงเหลือมากที่สุดในกลุ่มโครงการที่มีการก่อสร้างเสร็จ วิทยานิพนธ์นี้จึงใช้โครงการนี้เป็นกรณีศึกษา โดยมีวัตถุประสงค์ในการหาทางเลือกเบื้องต้นในการแก้ปัญหาอาคารคงเหลือ โดยใช้การศึกษาสภาพตลาดเบื้องต้น การศึกษากฎหมายและข้อจำกัดของการเคหะแห่งชาติ การวิเคราะห์ทางเลือกในการแก้ปัญหาเบื้องต้น และใช้การสัมภาษณ์ผู้ที่เกี่ยวข้องในระดับนโยบายและระดับปฏิบัติการ เพื่อทำให้ทราบแนวทางเลือกที่มีความเป็นไปได้ในการแก้ปัญหาอาคารคงเหลือเบื้องต้น และใช้เป็นแนวทางการศึกษาการแก้ปัญหาอาคารคงเหลือในเชิงลึกต่อไป ผลการศึกษาพบว่า โครงการบ้านเอื้ออาทรสมุทรปราการ 1 ก่อสร้างรวม 3,813 หน่วย ยังพบว่ามีอาคารคงเหลืออยู่ประมาณ 51.24% และพบในอาคารทุกหลังและทุกชั้น สภาพอาคารภายนอกสามารถใช้ได้ดีทุกอาคาร สภาพภายในอาคารคงเหลือพบว่ามีการชำรุดของอุปกรณ์ทุกหน่วย จากการจำแนกอาคารคงเหลือพบว่ามีจำนวน 54 อาคาร (63.53%) มีหน่วยคงเหลือ 19-36 หน่วยต่ออาคาร นอกจากนี้พบว่ามีอาคารคงเหลืออยู่ในชั้นที่ 4-5 ปริมาณสูงสุด คือ 1,189 หน่วย (60.85%) ผลการศึกษาแนวทางเลือกการแก้ปัญหาอาคารคงเหลือเบื้องต้น โดยปรับเปลี่ยนสภาพอาคารและวัตถุประสงค์การใช้อาคาร จำแนกได้ 3 ลักษณะ ได้แก่ 1. องค์ประกอบชุมชน มีจำนวน 5 แนว คือ การปรับเปลี่ยนอาคารเป็นสถานพยาบาล สถานศึกษา ร้านค้าในชุมชน ห้างสรรพสินค้า และสถานที่ราชการ (สาขาย่อย) 2. ที่อยู่อาศัย มีจำนวน 3 แนวทาง คือ เป็นอาคารพักอาศัยประเภทเช่า อาคารพักอาศัยประเภทขาย และอาคารบ้านพักข้าราชการ 3. องค์ประกอบอื่นๆ นอกเหนือจากองค์ประกอบชุมชน มีจำนวน 3 แนวทาง คือ การปรับเปลี่ยนอาคารเป็นโรงแรมและโรงงาน (ประเภทที่ 1) โดยพิจารณาตามหลักเกณฑ์ 3 ด้าน คือ เกณฑ์ด้านการตลาด เกณฑ์ด้านกายภาพ และเกณฑ์ด้านการปรับเปลี่ยนอาคาร พบว่าแนวทางเลือกที่มีความเป็นไปได้สูงสุด คือ การเปลี่ยนจากการให้เช่าซื้อเป็นการให้เช่า สำหรับแนวทางที่มีความเป็นไปได้ทางด้านการตลาดค่อนข้างน้อย โดยสามารถปรับเปลี่ยนอาคารบางส่วน และสามารถช่วยสนับสนุนให้เกิดการแก้ปัญหาอาคารคงเหลือได้ง่ายขึ้น โดยการปรับเปลี่ยนอาคารบางส่วนเป็นอาคารร้านค้าชุมชนและโรงเรียน ซึ่งเป็นการเพิ่มองค์ประกอบสำหรับชุมชนและส่งผลให้ผู้อยู่อาศัยในชุมชนได้มีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ผลการศึกษาเสนอแนะให้การเคหะแห่งชาติ ควรเร่งให้มีการศึกษาในรายละเอียด โดยพิจารณาการปรับเปลี่ยนอาคารคงเหลือบางส่วนเป็นอาคารเช่า โดยต้องมีการกำหนดค่าเช่าที่เหมาะสมกับสภาวะตลาด และความสามารถในการจ่ายของกลุ่มเป้าหมาย โดยอาจมีการปรับลดขนาดหน่วยโดยแบ่งออกเป็น 2 ห้อง พื้นที่ไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตรต่อห้อง ส่วนที่เหลือเป็นพื้นที่ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน เพื่อให้สามารถปรับลดอัตราค่าเช่าลงได้ อีกทั้งยังเป็นการพัฒนารูปแบบอาคารเช่าให้มีความหลากหลายเพิ่มขึ้นจากที่พบได้ในตลาดบ้านเช่าปัจจุบัน และส่งผลดีสำหรับกลุ่มเป้าหมายที่มีทางเลือกเพิ่มขึ้นสำหรับการอยู่อาศัยได้เช่นเดียวกัน