ความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดกับราคาประเมินจดทะเบียนสิทธินิติกรรม : กรณีศึกษาแปลงที่ดินเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร

Abstract

การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์ เพื่อหาความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดกับราคาประเมินจดทะเบียนสิทธินิติกรรมของแปลงที่ดินเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในเขตปทุมวัน ที่มีการประเมินราคาช่วงปี พ.ศ.2549 ถึง พ.ศ.2551 กรณีศึกษา ที่ดินบริเวณสถานทูตอังกฤษ ที่ดินสถานทูตกัมพูชาเก่า และ ที่ดินเพลินจิตอาเขตเก่า ซึ่งที่ดินทั้ง 3 แปลงนี้ มีมูลค่าตลาดสูงกว่าราคาประเมินจดทะเบียนสิทธินิติกรรมมาก โดยใช้วิธีการรวบรวมข้อมูลจากบริษัทประเมินราคาเอกชน ซึ่งทำให้ทราบมูลค่าตลาด และสำนักงานประเมินราคา กรมธนารักษ์ ซึ่งทำให้ทราบราคาประเมินจดทะเบียนสิทธินิติกรรม รวมทั้งใช้การสัมภาษณ์ผู้มีประสบการณ์ด้านการประเมินราคาจาก นักวิชาการ ภาครัฐ และเอกชน ผลการศึกษา สรุปได้ดังนี้ 1. ความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดกับราคาประเมินจดทะเบียนสิทธินิติกรรมของที่ดินทั้ง 3 แปลง มีค่าความแตกต่างกัน ประมาณ 66% ถึง 72% ในขณะที่การประเมินราคาปกติทั่วไป มีความแตกต่างของราคาเพียง 15% ถึง 20% 2. สาเหตุที่ทำให้มูลค่าตลาดกับราคาประเมินจดทะเบียนสิทธินิติกรรม แตกต่างกัน มี 3 สาเหตุ คือ 2.1 วิธีการสำรวจและเก็บข้อมูลภาคสนาม โดยมูลค่าตลาด จะทำการสำรวจสภาพตลาดของอสังหาริมทรัพย์แต่ละพื้นที่ ณ วันที่ต้องการประเมินมูลค่าตลาด เพื่อหาราคาซื้อขายจริง ดังนั้นราคาเสนอขายจึงเป็นราคาปัจจุบัน ขณะที่ราคาประเมินจดทะเบียนสิทธินิติกรรม จะทำการสำรวจพื้นที่ก่อนที่จะออกประกาศราคาในช่วงปีใดปีหนึ่ง ดังนั้นข้อมูลราคาจะเป็นข้อมูลย้อนหลังประมาณ 3 ปี หรืออาจจะใช้ราคาที่ผู้ซื้อผู้ขายแจ้งไว้ที่สำนักงานที่ดินในเขตนั้นๆ ณ วันที่มีการซื้อขาย 2.2 ปัจจัยที่นำมาพิจารณาในการประเมินราคา โดยมูลค่าตลาดพิจารณาจากปัจจัยหลัก 5 ปัจจัย และปัจจัยย่อย 20 ปัจจัย ขณะที่ราคาประเมินจดทะเบียนสิทธินิติกรรม พิจารณาจากปัจจัยหลัก 2 ปัจจัย และปัจจัยย่อย 3 ปัจจัย 2.3 วิธีการคำนวณหาราคาประเมิน การประเมินมูลค่าตลาดใช้ทฤษฎีการประเมิน โดยใช้วิธี “ เปรียบเทียบข้อมูลตลาด “ (Market Data Approach) โดยการหาข้อมูลซื้อ/ขายที่ดินในบริเวณใกล้เคียงมาเปรียบเทียบ แล้วนำมาหาค่าถ่วงน้ำหนัก (Weighted Quality Score : WQS) เพื่อให้ได้มูลค่าตลาด ขณะที่การประเมินราคาจดทะเบียนสิทธินิติกรรม กำหนดราคาโดยใช้สูตรที่กำหนดไว้สำหรับที่ดินแต่ละประเภท ตามมาตรฐานของกรมธนารักษ์ 3. ปัจจัยพิเศษที่ทำให้ราคาของที่ดินแปลงกรณีศึกษาทั้ง 3 แปลง มีความแตกต่างกันมากกว่าปกติ ประกอบด้วย 5 ปัจจัย คือ 1) ปัจจัยด้านอัตราผลตอบแทน ที่ผู้ลงทุนสามารถทำผลกำไรได้อัตราผลตอบแทนที่สูง 2) ปัจจัยด้านชื่อเสียงของเจ้าของที่ดินเดิมและผู้มาประมูล(Goodwill) 3)ปัจจัยด้านความสามารถเพิ่มขยายธุรกิจ 4) ปัจจัยด้านอุปสงค์และอุปทานของที่ดินที่มีจำกัดแต่มีผู้ต้องการมาก และ 5) ปัจจัยด้านประชากร ซึ่งประชากรในพื้นที่อยู่ในกลุ่มระดับผู้มีรายได้สูง ดังนั้นการประเมินราคาที่ดินที่อยู่ในย่านพาณิชยกรรมที่มีปัจจัยพิเศษมาเกี่ยวข้อง นักประเมินควรใช้วิธีประเมินราคาด้วยวิธีการตั้งสมมุติฐานในการพัฒนาที่ดิน (Hypothetical Development Method) เนื่องจากเป็นวิธีที่เหมาะสมสำหรับการประเมินราคาเพื่อการลงทุน นอกจากนี้สิ่งที่นักประเมินควรศึกษาเพิ่มเติมคือการศึกษาหาปัจจัยพิเศษต่างๆ เพื่อนำมาประเมินร่วมกับปัจจัยหลักปกติเนื่องจากแต่ละพื้นที่มีปัจจัยพิเศษที่อาจแตกต่างกันไป และเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาประเมิน