แนวทางการเปลี่ยนแปลงของตึกแถวในกรุงเทพมหานคร

Abstract

การวิจัยนี้เป็นการศึกษาแนวทางการเปลี่ยนแปลงของอาคารตึกแถวในกรุงเทพมหานครโดยวิเคราะห์จากพัฒนาการของอาคารตึกแถวในอดีต ลักษณะทางกายภาพและการใช้พื้นที่ภายในอาคารตึกแถวปัจจุบันสภาพทางเศรษฐกิจ-สังคมของผู้ใช้อาคารรวมทั้งการประเมินทัศนคติของผู้ใช้ต่ออาคารตึกแถวในกรุงเทพมหานคร จากการศึกษาเรื่องวิวัฒนาการของอาคารตึกแถวในกรุงเทพมหานครแบ่งได้เป็น 4 ยุค ดังนี้คือ ยุคที่ 1 อาคารตึกแถวรุ่นแรก ในสมัยรัชกาลที่ 4-5 (พ.ศ. 2405-2439) ยุคที่ 2 อาคารตึกแถวรุ่นเก่า ในรัชกาลที่ 5-6(พ.ศ. 2439-2468) ยุคที่ 3 อาคารตึกกแถวรุ่นเปลี่ยนแปลง ในสมัยรัชกาลที่ 7-8 (พ.ศ. 2468-2475) ยุคที่ 4 อาคารตึกแถวรุ่นปัจจุบัน อยู่ในช่วงสมัยรัชกาลที่ 9 (พ.ศ.2475-ปัจจุบัน) อาคารตึกแถวในยุคปัจจุบันมีแนวทางการใช้อาคารที่พัฒนารูปแบบแตกต่างไปจากตึกแถวในอดีตทั้งในด้านลักษณะทางกายภาพและรูปแบบของการใช้อาคารกล่าวคือ นอกจากจะใช้อาคารตึกแถวเป็นที่สำหรับประกอบกิจกรรมเพื่อการพาณิชย์และพักอาศัยภายในครัวเรือนเดียวกัน ยังมีการใช้อาคารตึกแถวสำหรับประกอบกิจกรรมแบบผสมหลายประเภทปะปนกันภายในอาคาร การจำแนกพื้นที่ใช้สอยและการครอบครองกรรมสิทธิ์ภายในอาคารตึกแถวซับซ้อนมากยิ่งขึ้นกว่าเดิมกล่าวคือมีการนำเอาตึกแถวหลาย ๆ หน่วยมารวมกันเพื่อประกอบกิจการขนาดใหญ่ เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารศูนย์การค้า โรงแรม โรงพยาบาล โรงงาน แฟลต และอพาร์ตเมนต์ภายในแต่ละหน่วยของอาคารตึกแถวยังแบ่งเป็นกรรมสิทธิ์ครอบครองพื้นที่ย่อย ๆ หลายรูปแบบทั้งนี้เพื่อที่จะทวีจำนวนผู้ใช้อาคารและเป็นการเพิ่มประสิทธิ์ภาพการใช้อาคารให้เกิดผลประโยชน์ตอบแทนทางเศรษฐกิจมากยิ่งขึ้นกว่าเดิม จากผลของการศึกษาสำรวจ ได้แบ่งอาคารตึกแถวออกเป็น 5 ประเภท ตามลักษณะของการใช้งาน คือ 1. อาคารตึกแถวแบบผสมกึ่งพักอาศัย เป็นอาคารตึกแถวที่เน้นการพักอาศัยเป็นหลักได้แก่ ตึกแถวที่ดัดแบลงเป็นหอพัก แฟลต ทำเลที่ตั้งมักอยู่ในย่านชุมชนหนาแน่น ย่านการค้า และใกล้กับย่านสถาบันศึกษาต่าง ๆ 2. อาคารตึกแถวแบบผสมกึ่งการค้า เป็นอาคารผสมระหว่างกิจกรรมทางการค้ากับกิจกรรมประเภทอื่น ๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า สหกรณ์ เป็นต้น ทำเลที่ตั้งส่วนใหญ่จะรวมตัวกันอยู่ในย่านธุรกิจ การค้าใจกลางเมือง และย่านชุมชนหนาแน่นบริเวณส่วนต่าง ๆ ของเมือง 3. อาคารตึกแถวแบบผสมกึ่งอุตสาหกรรม เป็นอาคารตึกแถวที่ดัดแปลงมาเป็นโรงงานอุตสาหกรรม เช่น โรงงานตัดเย็บเสื้อผ้า โรงพิมพ์ และโรงกลึงโลหะ เป็นต้น 4. อาคารตึกแถวแบบผสมกึ่งบริการ เป็นอาคารตึกแถวที่ดัดแปลงมาดำเนินกิจการด้านบริการต่าง ๆ เช่น โรงแรม สถานอาบอบนวด ภัตตาคาร และสโมสร เป็นต้น ส่วนใหญ่ใช้พื้นที่ตึกแถวติดต่อกันหลายคูหาและมีการดัดแปลงอาคาร เพื่อ ให้เหมาะกับการใช้งาน 5. อาคารตึกแถวแบบผสมอื่น ๆ นอกเหนือจากที่กล่าวมาแล้วข้างต้น ได้แก่ ตึกแถวที่ใช้ทำที่เก็บสินค้า สถานีขนส่ง และอาคารจอดรถยนต์ โดยมีกิจกรรมอื่น ๆ เกี่ยวกับการค้า พักอาศัย หรือบริการรวมอยู่ด้วย ในการศึกษาได้จำแนกตึกแถวออกเป็น 3 กลุ่ม ตามทำเลที่ตั้งของอาคาร ได้แก่ ตึกแถวในเขตพื้นที่ชั้นใน ชั้นกลาง และชั้นนอก ของกรุงเทพมหานคร เพื่อเปรียบเทียบลักษณะทางกายภาพ เศรษฐกิจ-สังคม การใช้อาคารและทัศนคติของผู้ใช้ต่ออาคารตึกแถวในแต่ละเขต ผลจากการศึกษาพบว่า อาคารตึกแถวในเขตพื้นที่ชั้นในมีความหนาแน่นในการใช้พื้นที่ประกอบกิจกรรมมากที่สุด ทั้งนี้เนื่องมาจากข้อจำกัดในด้านที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่มีราคาสูงมากแต่เนื่องจากประชาชนส่วนใหญ่ยังต้องการอยู่ในย่านใจกลางเมือง ซึ่งมีความสะดวกในด้านการเดินทางและมีสิ่งบริการอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ครบครัน ดังนั้นจากการประเมินอาคารตึกแถวจึงพบว่าถึงแม้ผู้ใช้อาคารจะมีปัญหาเกี่ยวกับการใช้อาคารและองค์ประกอบโครงสร้างอาคารตึกแถวแต่ผู้ใช้อาคารยังคงเลือกที่จะอยู่อาศัยในอาคารประเภทนี้ต่อไป จากการศึกษาพบว่า ปัญหาในการใช้อาคารตึกแถวส่วนใหญ่เนื่องมาจากการก่อสร้างอาคารโดยไม่มีการวางแผนไว้ว่าจะใช้เป็นอาคารประเภทใดทำให้มีการดัดแปลงต่อเติมอาคารตึกแถวสำหรับใช้ประโยชน์หลายอย่างอันก่อให้เกิดผลเสียติดตามมาทั้งในด้านโครงสร้าง ความปลอดภัยภายในอาคาร และการขยายตัวของชุมชนเมืองอย่างไม่มีขีดจำกัด สถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นเนื่องจากช่องโหว่ของกฎหมายควบคุมอาคารที่ให้ข้อได้เปรียบแก่ตึกแถวมากกว่าอาคารประเภทอื่น อีกทั้งความต้องการของผู้ซื้อ และต้นทุนการการก่อสร้างที่ต่ำ ทำให้ผู้ใช้มีความนิยมนำเอาตึกแถวมาดัดแปลงเพื่อประกอบกิจการต่าง ๆ เพิ่มขึ้นอยู่ตลอดเวลา ซึ่งภาวะเช่นนี้ยังคงปรากฏอยู่ต่อไปหากว่าไม่มีการดำเนินการแก้ไขอย่างไร แนวทางในการปรับปรุงแก้ไขปัญหาตึกแถวในด้านต่าง ๆ ได้แก่การออกข้อกำหนดเพิ่มเติมในกฎหมายควบคุมการก่อสร้าง การควบคุมการใช้อาคาร การกำหนดเขตการใช้ที่ดินรวมทั้งในแง่การออกแบบวางผังอาคารซึ่งจะช่วยให้อาคารตึกแถวมีประสิทธิ์ภาพการใช้งานเพิ่มขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน แต่อย่างไรก็ตามอาคารตึกแถวมีขีดจำกัดของการใช้งานอยู่ในระยะของสังคมที่กำลังพัฒนาจากยุคของการค้าไปสู่ยุคอุตสาหกรรมในช่วงระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น หลังจากที่ราคาที่ดินสูงขึ้น ระบบการจราจร จำนวนประชากร และเทคโนโลยีในด้านอุตสาหกรรมการก่อสร้างของไทยเปลี่ยนแปลงไปจากนี้มาก คาดว่าคงจะมีอาคารที่มีการใช้งานแบบผสมประเภทอื่น ๆ ก้าวเข้ามาแทนที่ตึกแถว ซึ่งได้แก่ อาคารสูงและอาคารอเนกประสงค์อีกหลายรูปแบบต่อไป