แนวทางการตัดสินใจซื้อทาวน์เฮ้าส์จากกรมบังคับคดีของกลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจซื้อขายบ้านมือสอง

Abstract

ทุกคนอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ในบางทำเลพื้นที่สาหรับพัฒนาโครงการจัดสรรมีอยู่จำกัด และลดน้อยลงทุกวัน ส่งผลให้บ้านจัดสรรในทำเลใจกลางเมือง หรือที่ที่มีการคมนาคมสะดวก เช่น รถไฟฟ้าผ่านมีราคาขายสูงมาก แต่ในอีกด้านหนึ่งพื้นที่เหล่านี้เป็นพื้นที่ที่ถูกพัฒนามานานแล้ว ประกอบกับมีความพร้อมทั้งทางด้านสาธารณูปโภคสาธารณูปการ ผู้ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจึงให้ความสนใจบ้านมือสองในทำเลเหล่านั้นแทนการซื้อบ้านใหม่ ปกติช่องทางในการซื้อบ้านมือสองมี 4 ช่องทางหลักๆ อันได้แก่ 1. ซื้อผ่านเจ้าของเดิม 2. ซื้อผ่านนายหน้า 3. ซื้อผ่านสถาบันการเงิน 4. ซื้อผ่านกรมบังคับคดี แต่ละช่องทางจะมีลักษณะเด่นและด้อยแตกต่างกันออกไป ซึ่งจำนวนบ้านมือสองที่มีสัดส่วนมากที่สุด คือ บ้านมือสองที่ขายผ่านกรมบังคับคดี โดยมีลักษณะเด่น คือ ราคาถูกและมีจำนวนมาก แต่กลับไม่เป็นที่นิยม เพราะคนส่วนใหญ่เข้าใจว่ามีขั้นตอนและกระบวนการที่ยุ่งยากว่าการซื้อบ้านมือสองผ่านช่องทางอื่นๆ ทั้งนี้พบว่าคนกลุ่มหนึ่งประกอบธุรกิจซื้อขายบ้านมือสอง โดยเห็นโอกาสจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี เข้าประมูลปรับปรุงซ่อมแซมและนำออกขาย จึงกล่าวได้ว่า การซื้อบ้านมือสองผ่านกรมบังคับคดีมิได้ยากอย่างที่คนทั่วไปเข้าใจการวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการพิจารณาและการดำเนินการตั้งแต่กระบวนการเลือกซื้อทาวน์เฮ้าส์ของผู้ประกอบการธุรกิจซื้อขายบ้านมือสองโดยใช้การสัมภาษณ์เป็นเครื่องมือในการวิจัย เลือกศึกษาเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ในระดับราคาปานกลาง ซึ่งได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการฯมากที่สุดผลการศึกษาพบว่า การประมูลซื้อทาวน์เฮ้าส์แบ่งออกได้เป็น 3 ขั้นตอน โดยผู้ประกอบการฯมีแนวทางในการตัดสินใจเลือกซื้อทาวน์เฮ้าส์ ดังนี้ ขั้นตอนที่ 1 ก่อนการประมูล เลือกหาข้อมูลตามความถนัดของตนเอง โดยพิจารณา ทำเลที่ตั้ง ผ่านการสารวจผู้อยู่อาศัย โครงสร้างหลัก ราคาซื้อขายในพื้นที่ และสภาพแวดล้อม จากนั้นพิจารณาในส่วนของราคาด้วยการประเมินความคุ้มค่าในการลงทุนเป็นสำคัญ ขั้นตอนที่ 2 ระหว่างการประมูล เตรียมเอกสารพร้อมหลักประกันให้ถูกต้องตามที่กรมบังคับคดีกำหนดแล้วเข้าประมูล ขั้นตอนที่ 3 ทำสัญญาซื้อขาย ยื่นขอขยายระยะเวลาชาระเงิน เมื่อครบกำหนดชำระส่วนที่เหลือ จากนั้นโอนกรรมสิทธิ์ชำระภาษี ค่าธรรมเนียม และปรับปรุงซ่อมแซมให้พร้อมเข้าอยู่อาศัย จากข้อมูลทั้ง 3 ขั้นตอนดังกล่าว สามารถทำให้ผู้สนใจเข้าใจ วิธีการต่างๆในการพิจารณาและข้อพึงระวังในการซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดี อันจะเกิดประโยชน์ต่อผู้สนใจซื้อทาวน์เฮ้าส์ในลักษณะเดียวกันจากการวิจัยข้างต้น ผู้วิจัยมีข้อเสนอเสนอแนะว่า กรมบังคับคดีควรตั้งหน่วยงานราชการที่มีหน้าที่ตรวจสอบสภาพ ซึ่งดำเนินการโดยสถาปนิกและวิศวกร เพื่อรับรองคุณภาพของทรัพย์ที่จะนำออกขายอันจะเป็นการประกันให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจ นอกจากนี้ควรชี้แจงหลักการการประเมินราคา เพื่อใช้เป็นราคาเริ่มต้นในการประมูลที่เหมาะสมกับสภาพและทำเลที่ตั้ง ช่วยดึงดูดให้คนทั่วไปให้ความสนใจอสังหาริมทรัพย์ของกรมบังคับคดีมากขึ้น ส่งผลให้ขายทอดตลาดได้มากขึ้นด้วย