โครงการปรับปรุงและพัฒนาที่ดินบริเวณสถานีรถไฟกรุงเทพฯ

Abstract

การจัดผลประโยชน์จากที่ดินรถไฟเป็นหลักการที่นำมาใช้ในหลายประเทศทั่วโลกการรถไฟแห่งประเทศไทยเป็นเจ้าของที่ดินรายใหญ่ในบริเวณในสถานีรถไฟกรุงเทพ และการพัฒนาที่ดินเหนือชานชลารถไฟของสถานีก็เป็นโอกาสอันดีในการสร้างสรรค์ความเจริญแก่ชุมชนนี้ วิทยานิพนธ์นี้มุ่งศึกษาความเป็นไปได้และทำการออกแบบโครงการพัฒนาที่ดินบริเวณสถานีรถไฟกรุงเทพฯ โดยได้วิเคราะห์ถึงสภาพแวดล้อมและการพัฒนาการใช้ที่ดินในรอบที่ตั้งโครงการ ตลอดจนการศึกษาปัญหาจราจรในปัจจุบัน และการแก้ปัญหาการจราจรในอนาคต จากการศึกษาและวิเคราะห์สภาพทางตลาดของโครงการ ได้สรุปแนวโน้มความต้องการของตลาดโดยสามารถเสนอเป็นโครงการที่มีอาคารขนาดใหญ่ ซึ่งประกอบขึ้นด้วยอาคารศูนย์การค้า อาคารสำนักงานให้เช่าและโรงแรมชั้นสอง อาคารที่เสนอสำหรับโครงการ มีเนื้อที่ทั้งหมดประมาณ 155,800 ตาราเมตร ประกอบด้วยเนื้อหาที่เช่าศูนย์การค้า 48,295 ตารางเมตร เนื้อที่เช่าสำนักงาน 13,200 ตารางเมตร โรงแรมชั้นสองขนาด 315 ห้อง และอาคารที่จอดรถ 1,100 คันแนวทางการออกแบบของโครงการ ได้เน้นถึงความต่อเนื่องของชุมชนด้านตะวันออกและตะวันตกของอาคารสถานีรถไฟ โดยสร้างอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ข้ามเครื่องกีดขวางต่างๆของสถานีรถไฟ และพร้อมการจัดแหล่งพักผ่อนหย่อนใจริมคลองผดุงกรุงเกษม ซึ่งจะเป็นการสร้างบรรยากาศที่เป็นการส่งเสริมบริเวณแวดล้อมที่ตั้งโครงการ โครงการนี้จะประกอบด้วยเงินลงทุนทั้งสิ้น 1,435 ล้านบาท ใช้เวลาในการก่อสร้าง 4 ปี และเวลาดำเนินโครงการ 30 ปี ผลตอบแทนการลงทุนโครงการเป็นอัตราร้อยละ 38.6 โดยพิจารณาจากกระแสเงินสด ตั้งแต่ปีที่ 1-34 ของโครงการ ซึ่งเป็นผลตอบแทนที่น่าพอใจสำหรับการลงทุนโครงการพร้อมกันนี้ได้ทำการความอ่อนไหวของโรงการ (Sensitivity Analysis) เพื่อศึกษาถึงผลกระทบของปัจจัยต่างๆ ที่เปลี่ยนไปว่ามีผลอย่างไรกับโครงการ พบว่าหากแนวโน้มความต้องการของศูนย์การค้าลดลงต่ำกว่าร้อยละ 25 ของเป้าหมายของโครงการแล้ว โครงการนี้จะไม่คุ้มค่าในการลงทุน