การบังคับชำระหนี้จากสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นหลักประกันของธนาคาร

Abstract

ในปัจจุบัน สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่ง ที่นำเป็นหลักประกันกันแพร่หลายขึ้น ธนาคารเห็นว่าเป็นหลักประกันที่ให้มีความแข็งแรงเพียงพอ แต่ยังรับไว้เป็นหลักประกันเช่นกัน สัญญาที่ใช้บังคับกับคู่กรณีทั้งสามฝ่าย (ผู้ให้เช่า ผู้เช่า ธนาคาร) คือ สัญญานำสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์เป็นประกันหนี้ เมื่อธนาคารบังคับชำระหนี้เอากันสิทธิการเช่า ธนาคารต้องจัดให้มีการทำสัญญาใหม่กับผู้ให้เช่าทุกครั้ง เพราะสัญญาฉบับนี้มักระบุข้อความบังคับระหว่างธนาคารกับผู้เช่าเท่านั้น มิได้มีข้อความใดที่สามารถบังคับผู้ให้เช่าให้โอนสิทธิการเช่าให้ธนาคารหรือผู้ที่ธนาคารจัดหาให้รับโอนได้ทันที ซึ่งผู้ให้เช่าอาจไม่ยินยอมทำสัญญาใหม่ก็ได้ และผู้เขียนเห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 ไม่สามารถบังคับผู้ให้เช่าได้เช่นกัน เพื่อทำให้สัญญานำสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์เป็นประกันหนี้ มีผลบังคับผู้ให้เช่าได้ ประเด็นที่สำคัญคือต้องระบุข้อความ “ให้ถือว่าการโอนสิทธิการเช่า เป็นการโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าที่ผู้เช่ามีต่อผู้ให้เช่านับแต่วันโอนสิทธิการเช่า” การระบุเช่นนี้สามารถบังคับให้ผู้ให้เช่าโอนสิทธิการเช่าได้ทันที ถ้าผู้ให้เช่าไม่ยินยอมโอนสิทธิการเช่า ธนาคารสามารถฟ้องร้องบังคับผู้ให้เช่าให้ปฏิบัติตามสัญญา หรือใช้คำพิพากษา สัญญาสามฝ่ายโดยมีข้อตกลงเช่นนี้ น่าจะเป็นวิธีการแก้ไขข้อขัดข้องของธนาคารทางหนึ่งในการรับสิทธิการเช่าเป็นหลักประกัน