การเปรียบเทียบการประเมินราคาที่ดินรายแปลงสำหรับที่อยู่อาศัยโดยวิธีการใช้ค่าตัวคูณความลึกกับวิธีการทำด้วยมือ : กรณีศึกษา เทศบาลเมืองบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี

Abstract

มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินขึ้นอย่างถูกต้องตามหลักวิชาการ เป็นปัจจุบัน และใกล้เคียงกับความเป็นจริง หรือราคาตลาดนั้น เป็นประโยชน์อย่างสูงทั้งต่อภาครัฐและภาคเอกชน การประเมินราคาที่ดินรายแปลง ในปัจจุบันสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน ใช้วิธีการประเมินโดยการทำด้วยมือ (Manual Method) และได้เริ่มทดลองใช้ระบบประเมินราคาที่ดินรายแปลง โดยระบบคอมพิวเตอร์มาช่วยในการประเมินราคา (Computer Assisted Appraisal : CAMA) โดยวิธีการใช้ค่าตัวคูณความลึก (Decreased Ratio by Depth : DRbD Method) ในพื้นที่เขตเทศบาลเมืองบางบัวทอง อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี เป็นแห่งแรก ข้อศึกษาในการวิจัยครั้งนี้เป็นการศึกษาเปรียบเทียบ วิธีการประเมินทั้ง 2 วิธี โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อหาค่าความแตกต่างของมูลค่าที่ดิน และเพื่อตรวจสอบ องค์ประกอบ ที่มีอิทธิพล หรือผลกระทบต่อวิธีการกำหนดราคาประเมินที่ดินเป็นรายแปลง โดยตั้งสมมติฐานไว้ว่า วิธีการประเมินราคาที่ดินรายแปลงโดยวิธีการทำด้วยมือ มูลค่าที่ดินใกล้เคียงราคาซื้อขายมากกว่าวิธีการใช้ค่าตัวคูณความลึก และมูลค่าที่ดินรายแปลงที่กำหนดโดยวิธีการทำด้วยมือ สูงกว่าวิธีการใช้ค่าตัวคูณความลึก กลุ่มประชากรและพื้นที่ ที่ใช้ในการศึกษา เป็นกลุ่มแปลงที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ในพื้นที่เขตเทศบาลเมืองบางบัวทอง อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี ที่มีการจดทะเบียนซื้อขายในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2545- พ.ศ. 2546 จำนวน ประชากรทั้งหมด 953 แปลง ขนาดของกลุ่มตัวอย่างที่ใช้ในการศึกษา จำนวน 280 แปลง และจำแนกกลุ่มแปลงที่ดินสำหรับการศึกษา ตามประเภทการใช้ประโยชน์ ได้แก่ อาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยว ทาวเฮาส์ และที่ดินเปล่า เครื่องมือที่ใช้สำหรับการวิจัยในครั้งนี้ ใช้แบบบันทึกข้อมูลราคาซื้อขาย และแบบสำรวจข้อมูลแปลงที่ดิน ผลการวิจัยพบว่า มูลค่าที่ดินของที่อยู่อาศัย ประเภท บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์และที่ดินเปล่า จะสูงกว่าราคาซื้อขาย สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทอาคารพาณิชย์ มูลค่าที่ดินจะต่ำกว่าราคาซื้อขาย การกำหนดราคาประเมินที่ดินรายแปลงของที่อยู่อาศัยประเภทอาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยว และที่ดินเปล่า โดยวิธีการทำด้วยมือ มูลค่าที่ดินสูงกว่าการประเมินโดยวิธีการใช้ค่าตัวคูณความลึก การกำหนดราคาประเมินที่ดินรายแปลงของที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ โดยวิธีการใช้ค่าตัวคูณความลึก มูลค่าที่ดินสูงกว่า วิธีการทำด้วยมือ การกำหนดราคาประเมินที่ดินรายแปลงของที่อยู่อาศัยประเภทอาคารพาณิชย์และทาวน์เฮาส์โดยวิธีการทำด้วยมือ ราคาประเมินใกล้เคียงราคาซื้อขายมากกว่าวิธีการใช้ค่าตัวคูณความลึก การกำหนดราคาประเมินที่ดินรายแปลงของที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและที่ดินเปล่า โดยวิธีการใช้ค่าตัวคูณความลึกราคาประเมินใกล้เคียงราคาซื้อขายมากกว่าวิธีการทำด้วยมือซึ่งผลการวิจัยสามารถนำไปใช้ประโยชน์ในการประยุกต์ใช้ในการพัฒนากระบวนการวิธีการประเมินราคาที่ดินรายแปลง เพื่อให้ได้วิธีการในการประเมินราคาที่ดินรายแปลง ที่ส่งผลต่อราคาประเมินให้มีความน่าเชื่อถือมากที่สุด