ปัญหาเอกสารในการขออนุญาตจัดสรรที่ดินในกรุงเทพมหานคร

Abstract

ปัญหาความล่าช้าในกระบวนการพิจารณาอนุญาตจัดสรรที่ดินมีสาเหตุส่วนหนึ่งคือการแก้ไขเพิ่มเติมเอกสารที่ใช้ในการยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เอกสารที่ว่านี้มีทั้งเอกสารส่วนที่ผู้ยื่นขออนุญาตเป็นผู้จัดทำ และส่วนเอกสารที่ผู้ยื่นขออนุญาตเป็นผู้จัดหา โดยการศึกษาในครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาเอกสาร และปัญหาเอกสาร เพื่อเสนอแนะแนวทางแก้ไขปัญหา จากผลการศึกษาวิธีการขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ในมาตรา 23 ระบุเอกสารที่ใช้ในการยื่นขออนุญาตฯไว้ทั้งหมด 10 รายการ ประกอบด้วย โฉนดที่ดิน, หนังสือยินยอมอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน และรายการเฉลี่ยหนี้รายแปลง (ถ้ามี), แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร, เอกสารค้ำประกันการจัดให้มีฯ เอกสารค้ำประกันการดูแลรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ, และโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน ซึ่งจะมีแผนงานโครงการ, ระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค, วิธีการจำหน่ายที่ดินจัดสรร, ภาระผูกพันต่างๆ รวมทั้งที่ตั้งสำนักงานของผู้จัดทำรวมอยู่ด้วย ทั้งยังพบว่าเอกสารอื่นที่คณะกรรมการเพิ่มมีจำนวน 16 รายการ มี 9 รายการเป็นเอกสารเพิ่มเติมตามข้อกำหนดเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การจัดทำโครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดิน อันได้แก่ เอกสารตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดิน, รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม, เอกสารรับรองการจัดตั้งโรงเรียนอนุบาล, เอกสารรับรองอนุญาตเชื่อมท่อระบายน้ำจากกรุงเทพมหานคร หรือจากกรมทางหลวง, เอกสารรับรองอนุญาตระบายน้ำลงคลองสาธารณะ, เอกสารรับรองการเก็บขยะมูลฝอยและสิ่งปฎิกูล, เอกสารรับรองอนุญาตเชื่อมทางจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งจากกรุงเทพมหานคร จากกรมทางหลวง และจากกรมทางหลวงชนบท, เอกสารรับรองทางสาธารณะ, เอกสารรับรองการปรับปรุงทางสาธารณะ และเอกสารอนุญาตก่อสร้างสะพาน ส่วนเอกสารอีก 7 รายการ เป็นเอกสารที่คณะกรรมการมีอำนาจเรียกหนังสือหรือเอกสาร เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ประกอบไปด้วย เอกสารรับรองการจ่ายกระแสไฟฟ้า, เอกสารรับรองการบริการน้ำประปา, เอกสารหลักฐานการโอนที่สาธารณะประโยชน์, โฉนดที่ดินภาระจำยอม, สัญญาจำนองที่ดิน, เอกสารรับรองวงเงินค้ำประกัน และเอกสารยินยอมอนุญาตแก้ไขแผนผังโครงการและรายการเฉลี่ยหนี้ใหม่ จากการศึกษาพบว่าปัญหาเอกสารเกิดขึ้นจากการยื่นเอกสารไม่ครบถ้วน เอกสารไม่ถูกต้อง และคณะกรรมการขอเอกสารเพิ่มเติม ซึ่งแนวทางการแก้ไขปัญหา คือ ผู้ยื่นต้องทำการศึกษาเอกสารว่าคณะกรรมการมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณารายละเอียดของเอกสารทั้งองค์ประกอบของเอกสารในแต่ละประเภท เกี่ยวกับรูปแบบ ข้อความที่ต้องระบุในเอกสาร และหน่วยงานที่เป็นผู้ออกเอกสารที่เกี่ยวข้องอย่างไรจากการศึกษาเอกสาร พบว่ามี 2 โครงการที่มีระยะเวลาในกระบวนการพิจารณาอนุญาตแล้วเสร็จภายใน 45 วัน อันแสดงให้เห็นว่า หากผู้ประกอบการมีความเข้าใจอย่างถูกต้องตามที่กล่าวมาก็สามารถได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ อันจะนำไปสู่ต้นทุนในการดำเนินโครงการที่ลดลงจากระยะเวลาที่ลดลง ซึ่งจะเป็นประโยชน์กับผู้ประกอบการและผู้บริโภค