การขยายตัวของหมู่บ้านจัดสรรกับปัญหาการขยายเมือง

Abstract

กรุงเทพมหานคร เป็นศูนย์กลางความเจริญ ทั้งด้านเศรษฐกิจ สังคม การเมือง ของประเทศ จากลักษณะดังกล่าวทำให้ประชากรอพยพหลั่งไหลเข้าสู่กรุงเทพมหานครเป็น จำนวนมาก ประกอบกับการเพิ่มของประชากรตามธรรมชาติ ทำให้กรุงเทพมหานครมีจำนวน ประชากรเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ถึง 5.2 ล้านคนในปี พ.ศ. 2524 และยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อไป การเพิ่มของประชากร เช่นนี้ ก่อให้เกิดการขยายตัวด้านการใช้ที่ดินประเภทต่างๆ โดยเขตเมืองชั้นในมีการใช้ที่ดินอย่างหนาแน่น ส่วนมากเป็นประเภทธุรกิจการค้าและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ส่วนบริเวณชานเมืองมีการขยายตัวของการใช้ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ซึ่งการขยายตัวของการใช้ที่ดินประเภทนี้ที่สำคัญก็คือ การขยายตัวของหมู่บ้านจัดสรร โดยหมู่บ้านจัดสรรเหล่านี้ส่วนใหญ่จะกระจายตัวอยู่ตามเขตแถบชานเมือง โดยเกาะกลุ่มอยู่ตามเส้นทางคมนาคมสายสำคัญๆ จากการขยายตัวของหมู่บ้านจัดสรรพดังกล่าว เป็นไปโดยปราศจาก การควบคุมนี้ ก่อให้เกิดปัญหาต่างๆ มากมาย เช่น ปัญหาการขยายตัวของเมืองตามยถากรรม การใช้ที่ดินสับสน ไม่คุ้มค่า ขาดแคลนสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ ปัญหาด้านการจราจร ตลอดจนปัญหามลภาวะ จึงเป็นการสมควรอย่างยิ่งที่รัฐควรจะมีมาตรการต่างๆ เพื่อเป็นแนวทาง ในการป้องกัน และแก้ไขปัญหาอันจะเกิดขึ้น เหล่านี้วัตถุประสงค์ของการศึกษา ได้ศึกษาถึงทิศทางการขยายตัวของหมู่บ้านจัดสรรในแถบชานเมือง รวมทั้งสภาพที่ตั้งและความพร้อมของการขยายตัวที่เกิดจากการให้บริการด้านสาธารณูปโภค สาธารณูปการของหมู่บ้านจัดสรรในแต่ละขนาดโดยศึกษาจากตัวอย่างหมู่บ้านจัดสรรบริเวณแถบชานเมืองกรุงเทพมหานคร ด้านตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่พื้นที่เขตพระโขนง บางกะปิ บางเขน รวม 3 เขต ซึ่งตัวอย่างในการศึกษานี้ ได้แยกประเภทเป็น 3 กลุ่ม ตามขนาดของหมู่บ้าน คือ กลุ่มที่มีขนาดไม่เกิน 100 หน่วย ตั้งแต่ 100-200 หน่วย และ 200 หน่วยขึ้นไป ผลการวิเคราะห์ ปรากฏว่า หมู่บ้านจัดสรรที่มีขนาดใหญ่ (เกินกว่า 200 หน่วยขึ้นไป) มีการให้บริการด้านสาธารณูปโภค และสาธารณูปการที่มีทั้งปริมาณและประสิทธิภาพดีกว่าหมู่บ้านจัดสรรขนาดเล็กและขนาดกลาง หมู่บ้านจัดสรรขนาดเล็กและขนาดกลาง ที่อยู่ในสภาพที่ตั้งที่มีการให้บริการด้านสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ จะมีผลต่อการขยายเมือง ด้านการขยายตัวของย่านการค้าเดิม โดยจะมีกิจกรรมด้านต่างๆ หนาแน่นยิ่งขึ้น หมู่บ้านจัดสรรทั้ง 3 กลุ่มที่อยู่ในบริเวณสภาพที่ตั้งที่มีบริการสาธารณูปโภค แต่ไกลจากบริการ ด้านสาธารณูปการ ก่อให้เกิดการขยายตัวของเมือง ส่งผลให้ย่านการค้าเดิมมีกิจการประเภทต่างๆ เพิ่มมากขึ้น และเกิดย่านการค้าและบริการแห่งใหม่ในบริเวณที่มีศักยภาพสูง หมู่บ้านจัดสรรขนาดเล็กและขนาดกลาง ที่ตั้งในบริเวณที่มีบริการสาธารณูปโภคเพียงบางอย่าง เช่น ถนน ไฟฟ้า จะมีผลต่อการขยายตัวของ เมืองน้อยกว่า 2 กรณีแรก แต่จะมีผลต่อการขยาย เมืองมากกว่าหมู่บ้านขนาดใหญ่ในสภาพที่ตั้งเดียวกัน ซึ่งสามารถให้บริการสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ของหวานได้ค่อนข้างสมบูรณ์ ปัญหาที่เกิดจากการขยายตัวของหมู่บ้านจัดสรรโดยปราศจากการควบคุม คือ ทำให้การขยายตัวของเมืองเป็นไปตามยถากรรม ปราศจากการควบคุมที่เหมาะสม เกิดการใช้ที่ดินแบบ Ribbon Development ในบริเวณระหว่างชุมชนเมืองกับหมู่บ้านจัดสรร การใช้ที่ดินสับสน ไม่เป็นระเบียบไม่คุ้มค่า การรุกล้ำพื้นที่เกษตรกรรมเป็นอุปสรรคต่อการให้บริการด้านสาธารณูปโภค และ สาธารณูปการ ตลอดจนผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม อันได้แก่ การระบายน้ำเสีย และการใช้น้ำบาดาล ส่วนแนวทางที่เสนอแนะเพื่อควบคุมการขยายตัวของหมู่บ้านจัดสรร คือ ควรมีการวางผังเฉพาะ (Specific Plan) ในบริเวณชานเมืองให้ชัดเจน โดยสอดคล้องกับแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ที่เกี่ยวกับกรุงเทพมหานคร และผังเมืองรวมกรุงเทหมหานคร เพื่อเป็นแนวทางในการกำหนดขอบเขตในการขยายตัวของหมู่บ้านจัดสรรให้แน่นอน โดยการรักษานี้ได้เสนอแนะว่า หมู่บ้านจัดสรรขนาดเล็กและขนาดกลาง จัดสร้างได้เฉพาะในเขตที่มีบริการด้าน สาธารณูปโภค และสาธารณูปการที่พร้อมเท่านั้น โดยทางรัฐต้องมีการวางแผนเพื่อหาพื้นที่รองรับ การขยายบริการดังกล่าวให้เพียงพอต่อผู้อยู่อาศัยในบริเวณนี้ด้วย ส่วนหมู่บ้านขนาดใหญ่ สามารถจัดสร้างได้ทั้งในเขตที่มีการบริการสาธารณูปโภคและสาธารณูปการพร้อม และในเขตที่มีการให้ บริการสาธารณูปโภคบางอย่าง ในบริเวณที่กำหนดไว้อย่างแน่นอน และหมู่บ้านจัดสรรขนาดดังกล่าว จะต้องมีบริการด้านสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ เพื่อตอบสนองผู้อยู่อาศัยของตนอย่าง เพียงพอด้วยนอกจากนี้ ควรมีการปรับปรุงมาตรการทางกฎหมายที่เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน และหมู่บ้าน จัดสรรให้ชัดเจน รัดกุม มีผลในทางปฏิบัติอย่างจริงจัง เพื่อป้องกันการหลีกเลี่ยงในการจัดบริการ สาธารณูปโภคและสาธารณูปการให้เป็นไปตามมาตรฐานที่กำหนด ส่วนเรื่องปัญหาการจราจร ผู้รักษาเสนอว่า ควรมีการลดจำนวนการใช้รถยนต์ส่วนตัวลงโดยจัดบริการแบบ demand responsive transit system เพื่อบรรเทาความแออัดคับคั่ง ของการใช้ถนน และการจราจรภายในเมือง