การประมาณต้นทุนการก่อสร้างของโครงการเคหะชุมชนลาดกระบัง

Abstract

ที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่มีความสำคัญต่อการดำรงชีพของประชาชน รัฐบาลจึงให้ความสำคัญในด้านที่อยู่อาศัยของประชาชนให้มีการอยู่ดีและถูกสุขลักษณะโดยได้อนุมัติให้การเคหะแห่งชาติจัดทำโครงการเคหะชุมชนลาดกระบัง ซึ่งเป็นโครงการหนึ่งในแผนงานเร่งรัด เพื่อสนองความต้องการในด้านที่อยู่อาศัยของประชาชน โครงการนี้มีหลักการใหม่ที่สำคัญคือ พยายามให้ผู้อยู่อาศัยในโครงการช่วยเหลือซึ่งกันและกัน และรัฐบาลจะช่วยเหลือเท่าที่จำเป็น จำนวนของผู้รับผลประโยชน์ของโครงการนี้ได้เน้นให้เพิ่มมากขึ้นกว่าโครงการต่าง ๆ ที่ผ่านมาของการเคหะแห่งชาติ ด้วยการสร้างที่อยู่อาศัยประเภทสร้างบางส่วนเพื่อให้มีต้นทุนต่ำ ซึ่งผู้เช่าซื้อที่มีรายได้น้อยจะได้สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ และมีโอกาสที่จะต่อเติมที่อยู่อาศัยได้เมื่อฐานะทางเศรษฐกิจดีขึ้น วัตถุประสงค์ของการทำวิทยานิพนธ์นี้ก็เพื่อศึกษาถึงวิธีการกำหนดต้นทุนที่อยู่อาศัยของโครงการเคหะชุมชนลาดกระบังซึ่งเป็นโครงการที่มีลักษณะพิเศษ คือโครงการที่มุ่งให้ผู้ที่อยู่อาศัยในโครงการช่วยเหลือซึ่งกันและกัน โดยการให้ผู้มีรายได้สูงช่วยอุดหนุนต้นทุนที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย แต่จะได้รับความสะดวกสบายจากสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นสิ่งทดแทน จากการศึกษาปรากฏว่าวิธีการกำหนดต้นทุนที่อยู่อาศัยของการนี้มีขั้นตอนดังนี้ ขั้นแรก สำรวจกลุ่มรายได้ที่เป็นกลุ่มเป้าหมายของโครงการ เพื่อกำหนดอัตราการผ่อนชำระค่าเช่าซื้อของผู้มีรายได้แต่ละระดับอันจะทำให้ทราบถึงประเภทที่อยู่อาศัยที่ควรจัดทำในโครงการและจำนวนที่อยู่อาศัยที่ควรสร้างสำหรับแต่ละระดับรายได้นั้น โครงการเคหะชุมชนลาดกระบังได้ทำการสำรวจกลุ่มรายได้ของประชาชนที่คาดว่าจะเข้าอยู่อาศัยในโครงการเมื่อปี 2521 ซึ่งได้แก่ แหล่งเสื่อมโทรมคลองเตย นิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง และโรงงานอุตสาหกรรมที่อยู่ใกล้บริเวณโครงการ และยังได้นำข้อมูลของผู้แสดงความจำนงว่าต้องการที่อยู่อาศัยที่การเคหะแห่งชาติเป็นผู้จัดสร้าง ซึ่งเรียกว่า “บัญชีรอ” มาประกอบการจัดกลุ่มรายได้และความต้องการของกลุ่มรายได้นั้น ๆ นอกจากการสำรวจรายได้ดังกล่าวแล้วก็ได้นำอัตราร้อยละของค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่สำนักงานสถิติแห่งชาติทำการสำรวจไว้ เมื่อปี 2518-2519 มาประกอบการกำหนดอัตราการผ่อนชำระค่าเช่าซื้อ และประเภทที่อยู่อาศัยของโครงการ ซึ่งจากอัตราการผ่อนชำระและกลุ่มรายได้นี้สามารถนำมากำหนดประเภทและต้นทุนที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทของโครงการได้ ขั้นที่สอง พิจารณาเงินทุนทั้งหมดที่ต้องใช้ในโครงการซึ่งประกอบด้วยค่าที่ดิน ค่าปรับปรุงที่ดิน (ระบบป้องกันน้ำท่วม) ค่าสาธารณูปโภคและสาธารณูปการทั้งภายในและภายนอกโครงการ และค่าก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ ในการคำนวณเงินทุนที่ต้องใช้สำหรับแต่ละรายการข้างต้นได้มีการรวมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ค่าออกแบบและอำนวยการ ค่าดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง สำรองราคาทางกายภาพและสำรองราคาเผื่อวัสดุขึ้นราคา โดยคำนวณในรูปของสัมประสิทธิ์ร่วม เงินทุนทั้งหมดของโครงการนี้จะจัดทำขึ้นเป็นงบประมาณเพื่อเสนอขออนุมัติเงินอุดหนุนจากรัฐบาล ขั้นที่สาม จัดสรรค่าใช้จ่ายทั้งหมดของโครงการให้แก่ที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทในลักษณะที่ก่อให้เกิดการอุดหนุนซึ่งกันและกันในระหว่างผู้เช่าซื้อที่มีระดับรายได้ต่างกัน ซึ่งต้องมีการพิจารณาทั้งโครงเป็นส่วนรวมด้วยว่าโครงการมีรายรับที่ได้จากผู้เช่าซื้อ และจากหน่วยงานของรัฐที่กำหนดให้มีโครงการคุ้มกับค่าใช้จ่ายทั้งหมดของโครงการหรือไม่ จากการวิเคราะห์ของผู้เขียนสรุปได้ว่า วิธีการกำหนดต้นทุนที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทให้เหมาะสมกับระดับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระของผู้เช่าซื้อ โดยทำให้โครงการทั้งโครงการคุ้มทุนนี้เป็นวิธีการที่น่าสนใจสำหรับภาครัฐบาลคือ โครงการสามารถประสบความสำเร็จได้โดยรัฐบาลให้การอุดหนุนเฉพาะสิ่งที่จำเป็นในด้านสาธารณูปโภคและสาธารณูปการของโครงการเท่านั้น อีกทั้งยังเป็นโครงการที่ช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยที่เป็นของตนเองด้วยการช่วยเหลือซึ่งกันและกันในระหว่างผู้เช่าซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการ แต่ก็มีข้อน่าสังเกตเกี่ยวกับวิธีการกำหนดต้นทุนว่า การกำหนดอัตราค่าดำเนินการคงที่ในอัตราร้อยละสองของต้นทุนแต่ละประเภทเหมาะสมเพียงใด การกำหนดให้ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้างเกิดขึ้นสำหรับระยะเวลาสองในสามของระยะเวลาการก่อสร้างทั้งโครงการจะถูกต้องใกล้เคียงกับระยะเวลาที่ใช้ในการดำเนินงานจริงเพียงใด และสำรองราคาทางกายภาพและสำรองราคาเผื่อวัสดุขึ้นราคาที่กำหนดไว้สูงหรือต่ำเกินไปหรือไม่ หากสิ่งเหล่านี้ไม่ถูกต้องก็อาจมีผลให้ต้นทุนที่อยู่อาศัยจริง (ราคาที่ได้จากการประกวดราคาก่อสร้างโครงการนี้) ต่างจากจำนวนที่กำหนดไว้ นอกจากนี้สภาวะการตลาดของอุตสาหกรรมการก่อสร้างก็อาจมีผลต่อต้นทุนที่อยู่อาศัย เนื่องจากในปัจจุบันสภาวะการตลาดของอุตสาหกรรมนี้ค่อนข้างซบเซา และมีการแข่งขันกันมากเพื่อให้ได้งาน ดังนั้นต้นทุนที่อยู่อาศัยจริงที่เกิดขึ้นอาจต่ำกว่าต้นทุนที่กำหนดไว้ อย่างไรก็ตามการศึกษาถึงวิธีการกำหนดต้นทุนของโครงการลาดกระบังของผู้เขียนนี้เป็นเพียงการศึกษาและวิเคราะห์ถึงวิธีการประมาณโดยเบื้องต้นเท่านั้น ซึ่งหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับโครงการนี้ควรจะได้มีการศึกษาต่อเมื่อต้นทุนจริงของโครงการได้เกิดขึ้น เพราะฉะนั้นหากโครงการนี้ได้รับผลสำเร็จด้วยดีแล้ว รัฐบาลก็จะมีรูปแบบของโครงการที่ดีที่จะใช้ต่อไปในอนาคต