การปรับตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบ ภายหลังเหตุการณ์อุทกภัยปี พ.ศ. 2554 : กรณีศึกษา โครงการเพอร์เฟค พาร์ค บางบัวทอง และโครงการเดอะ ลีฟวิ่ง บ้านกล้วย – ไทรน้อย

Abstract

ในปี พ.ศ. 2554 ประเทศไทยได้เกิดปรากฏการณ์อุทกภัยครั้งใหญ่ ในพื้นที่ภาคกลางเป็นส่วนใหญ่ ก่อให้เกิดผลกระทบในทุกๆด้าน ทั้งด้านเศรษฐกิจ สังคม และที่อยู่อาศัย ทำให้ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบตามมา โดยพื้นที่เขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ได้รับความเสียหายมากที่สุด ซึ่งเป็นโครงการจัดสรรถึง 540,000 หน่วย และเนื่องจากพื้นที่จังหวัดนนทบุรีมีโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบจำนวนมาก และอยู่ในพื้นที่ที่ประสบภัยน้ำท่วมในบริเวณกว้าง ทำให้โครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งนี้ การศึกษาในครั้งนี้ได้ทำการศึกษาโครงการในพื้นที่ประสบอุทกภัยปี พ.ศ. 2554 ในเขตอำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี โดยมีเกณฑ์การเลือกโครงการศึกษา คือ เป็นโครงการถูกน้ำท่วม เป็นโครงการที่ยังอยู่ในการดูแลของผู้ประกอบการ เป็นโครงการที่มีขนาดของผู้ประกอบที่ต่างกัน คือผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษารูปแบบการปรับปรุงโครงการจัดสรรแนวราบ หลังเหตุการณ์อุทกภัยปี พ.ศ. 2554 และเพื่อศึกษาการเตรียมการแนวทางป้องกันน้ำท่วมโครงการจัดสรรแนวราบ จากการศึกษาสรุปการปรับตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบ โดยแบ่งเป็น 3 แนวทาง แนวทางแรก คือ การป้องกันน้ำท่วมด้านกายภาพบนดิน ซึ่งกายภาพบนดินประกอบไปด้วย การป้องกันในแนวรั้วรอบโครงการ การป้องกันบริเวณถนนทางเข้า – ออกโครงการ การป้องกันส่วนของระบบไฟฟ้า และการป้องกันโดยการถมดิน แนวทางที่สอง คือ การป้องกันน้ำท่วมด้านกายภาพใต้ดิน ในระบบสุขาภิบาลใต้ดิน และระบบไฟฟ้าใต้ดิน และแนวทางสุดท้าย คือ การป้องกันน้ำท่วมด้านการบริหารจัดการโครงการ การจัดเตรียมอุปกรณ์ และด้านนโยบาย มาตรการ และความช่วยเหลือของผู้ประกอบการ ในการให้ความร่วมมือในการป้องกันน้ำท่วมของโครงการ ข้อเสนอแนะสำหรับโครงการเดิมที่อยู่ในพื้นที่เสี่ยงภัย ควรตรวจสอบสภาพแวดล้อมของโครงการ สังเกตจุดเสี่ยงภัยน้ำเข้าโครงการ แล้วทำการแก้ไข จากนั้นก็ทำงานปรับปรุงโครงการ โดยมี 2 ส่วน คือ ส่วนบนดิน และใต้ดิน เพื่อทำให้โครงการเป็นพื้นที่ปิด กันไม่ให้น้ำเข้า และสำหรับโครงการก่อสร้างใหม่ ควรปรับสภาพกายภาพโครงการให้เป็นระบบปิดทั้งบนดินและใต้ดิน และดูสภาพแวดล้อมโดยรอบโครงการ โดยเฉพาะจุดเสี่ยงน้ำเข้า รั้วของโครงการต้องเป็นรั้วที่มีโครงสร้างใต้ดินที่สามารถป้องกันน้ำได้ส่วนบนของรั้วจะเป็นรั้วทึบ หรือรั้วโปร่ง ที่มีการติดตั้งระบบป้องกันน้ำท่วมชั่วคราว ระบบสุขาภิบาลใต้ดิน ต้องสามารถเปิด – ปิด ได้ โดยมีการวางแผนไว้ตั้งแต่เริ่มก่อสร้างโครงการ ซึ่งในด้านงบประมาณที่เพิ่มขึ้น จากข้อมูลโครงการที่มีการทำระบบป้องกันน้ำท่วมดังกล่าวจริง งบประมาณที่ใช้เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 0.1 ของมูลค่าโครงการเดิม