แนวทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บริเวณท่าเตียน กรุงเทพมหานคร

Abstract

พื้นที่ตลาดท่าเตียน เป็นพื้นที่ทีมีความสำคัญทางประวัติศาสตร์มาตั้งแต่สมัยกรุงศรีอยุธยาจนรัตนโกสินทร์ เคยเป็นทั้งตลาดค้าส่งที่สำคัญและศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของประเทศ การขยายตัวของเมือง เส้นทางคมนาคม และสภาพสังคมทำให้บริเวณท่าเตียนค่อยๆลดความสำคัญลงจนกลายเป็นพื้นที่ถดถอย เสื่อมโทรม ในปีพ.ศ. 2540 คณะรัฐมาตรีได้เห็นชอบกับแผนแม่บทเพื่อการอนุรักษ์และพัฒนากรุงรัตนโกสินทร์ มีโครงการปรับปรุงพื้นที่ภายในเกาะรัตนโกสินทร์ โดยมีแผนปรับปรุงพื้นที่ตลาดท่าเตียนในโครงการเปิดมุมมองวัดโพธิ์แต่ต้องชะลอโครงการเนื่องจากมีแรงต่อต้านจากชุมชน ทำให้เกิดการศึกษาวิจัยถึงแนวทาง รูปแบบและความเหมาะสมในการพัฒนาบริเวณท่าเตียนมาแล้วหลายครั้ง แต่ยังขาดการศึกษาในเรื่องการมีส่วนร่วมของผู้เช่าในการปรับปรุงพื้นฟู โดยเน้นเฉพาะบริเวณที่อยู่ในการดูแลของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ จากการศึกษาพบว่า สำนักงานทรัพย์สินฯ มีนโยบายพัฒนาพื้นที่โดยการประสานประโยชน์ ให้ความสำคัญต่อชุมชนและมุ่งสู่การพัฒนาอย่างยั่งยืน ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เห็นว่าบริเวณท่าเตียนมีศักยภาพสูงและมีโอกาสในการพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์มากโดยเฉพาะธุรกิจเพื่อรองรับการท่องเที่ยว ในส่วนของผู้เช่านั้น ผู้เช่าอาคารอนุรักษ์นั้นมีความต้องการและมีศักยภาพที่จะพัฒนาและเปลี่ยนแปลงการดำเนินธุรกิจเพื่อรอบรับการท่องเที่ยว ผู้เช่าแผงค้าในตลาดและผู้เช่าอาคารแถวภายในตลาดให้ความสำคัญกับสิทธ์ในการเช่าพื้นที่และยินยอมปรับเปลี่ยนรูปแบบธุรกิจตามนโยบายของสำนักงานทรัพย์สินฯ นำมาสู่การสังเคราะห์เสนอแนวทางในการพัฒนา 3 รูปแบบคือ 1) แบบ Rehabilitation พื้นฟูอาคารให้กลับมาใช้งานได้ใหม่ ปรับตึกแถวภายในตลาดเป็นพื้นที่โล่ง 2) แบบ Rehabilitation และ Redevelopment ปรับโรงตลาดและตึกแถวภายในออกเป็นพื้นที่ว่างและสร้างอาคารใหม่ทดแทนบางส่วน 3) แบบ Rehabilitation และ Conservation ปรับปรุงโรงตลาดให้กลับสู่สภาพเดิมและปรับตึกแถวในตลาดให้เป็นพื้นที่โล่ง เพื่อใช้เกณฑ์ คุณค่าทางสถาปัตยกรรม นโยบายของสำนักงานทรัพย์สินฯ ศักยภาพของชุมชน ผลกระทบกับชุมชน และผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ ในการพิจารณา พบว่ารูปแบบที่ 1 เหมาะสมในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บริเวณท่าเตียนมากที่สุด ถึงแม้ว่าจะได้ผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ไม่มาก แต่เป็นแนวทางในการพัฒนาที่ผู้เช่าสามารถร่วมดำเนินการบริหารจัดการได้ และเป็นไปตามนโยบายในการพัฒนาของสำนักงานทรัพย์สินฯ จากการวิจัยนี้จึงเสนอให้มีการประชุมชุมชนเพื่อเสนอรูปแบบในการพัฒนา และสร้างความเข็มแข็งให้กับชุมชนอย่างมีธรรมภิบาล เพื่อชุมชนจะสามารถพัฒนาพื้นที่ได้ด้วยตัวเองอย่างยั่งยืน