บทบาทหน้าที่และการมีส่วนร่วมในการบริหารอาคารชุดของเจ้าของร่วม : กรณีศึกษา โครงการลุมพินี สวีท พระราม 8 โครงการลุมพินี วิลล์ บางแค และโครงการลุมพินี คอนโดทาวน์ บางแค ของ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)

Abstract

การบริหารอาคารชุดมีความสำคัญต่อความสำเร็จของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ใน ปี 2548 บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้นำแนวคิดเรื่องการมีส่วนร่วมมาใช้เพื่อการสร้างชุมชนน่าอยู่ ส่งผลให้ลูกค้ามีความเชื่อมั่นในบริษัท ทำให้โครงการอาคารชุดของบริษัทประสบความสำเร็จ และเป็นบริษัทที่มีการกำกับดูแลกิจการดีเลิศ การวิจัยนี้ มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาวิธีการสร้างการมีส่วนร่วมของเจ้าของโครงการ บทบาทหน้าที่และการมีส่วนร่วมของเจ้าของร่วม ข้อดี ข้อเสีย และปัญหาที่เกิดขึ้นในการบริหารอาคารชุด เพื่อนำไปสู่การเสนอแนวทางการพัฒนากระบวนการมีส่วนร่วมในการบริหารอาคารชุด โดยเลือก บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (L.P.N.) เป็นกรณีศึกษา และเลือกตัวอย่าง 3 โครงการ คือ โครงการลุมพินี สวีท พระราม 8 (LS-RM 8) โครงการลุมพินี วิลล์ บางแค (LV-BK) และโครงการลุมพินี คอนโดทาวน์ บางแค (LT-BK) โดยใช้วิธีการสัมภาษณ์ผู้จัดการชุมชน การสังเกต การสร้างเกณฑ์วัดระดับการมีส่วนร่วม และความพึงพอใจในการบริหารชุมชน และใช้แบบสอบถามเจ้าของร่วม 261 ตัวอย่าง ผลการศึกษาพบว่า 1. บริษัท L.P.N. ได้สร้างกลยุทธ์ในการบริหารอาคารชุด คือ ชุมชนน่าอยู่ มุ่งเน้นให้ผู้อยู่อาศัยอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุข และสร้างกระบวนการมีส่วนร่วมของเจ้าของร่วมในการบริหารอาคารชุด ที่เรียกว่า “ชุมชน” เป็น 4 ช่วง คือ ช่วงก่อนการก่อสร้าง ช่วงระหว่างการก่อสร้าง ช่วงหลังการก่อสร้าง และช่วงการเข้าอยู่อาศัย โดยมีหลักปฏิบัติ 2 หลัก คือ 1) แนวทางการบริหารอาคารชุดของบริษัทฯ ซึ่งแบ่งการบริหารจัดการเป็น 6 เรื่อง คือ ทรัพย์ส่วนกลาง งบประมาณ คุณภาพชีวิต สิ่งแวดล้อม ความปลอดภัย และศักยภาพบุคลากร และ 2) ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งทั้ง 3 โครงการใช้แนวทางปฏิบัติเดียวกัน แต่มีกิจกรรมที่แตกต่างกันบ้าง 2. ผลจากการศึกษาและจัดลำดับการมีส่วนร่วมของเจ้าของร่วมใน 3 โครงการ พบว่า 1) เจ้าของร่วม มีส่วนร่วมในระดับมากทั้ง 3 โครงการ โดยเมื่อพิจารณาคะแนนตามแนวทางการบริหารอาคารชุด LS-RM 8 ได้ 8 คะแนน, LV-BK ได้ 13 คะแนน และ LT-BK ได้ 1 คะแนน และเมื่อพิจารณาค่าเฉลี่ยตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด (รับรู้/ปฏิบัติ) LS-RM 8 ได้ 99.3/99.3, LV-BK ได้ 98.9/98.8 และ LT-BK ได้ 95.8/97.9 ซึ่งเมื่อจัดลำดับพบว่า โครงการ LT-BK เจ้าของร่วมมีระดับการส่วนร่วมน้อยที่สุด 2) เมื่อศึกษาผลของการบริหารอาคารชุดโดยวัดระดับทัศนคติความพึงพอใจในการอยู่อาศัย พบว่า โครงการ LS-RM 8 และ LV-BK อยู่ใน “ระดับพึงพอใจมาก” 3.59 และ 3.61 คะแนนตามลำดับ ส่วนโครงการ LT-BK อยู่ใน “ระดับปานกลาง” 3.33 คะแนน จึงสังเกตได้ว่า เมื่อโครงการมีระดับการมีส่วนร่วมของเจ้าของร่วมมาก จะสัมพันธ์กับการมีผลด้านการบริหารอาคารชุดดี และพบว่าปัจจัยที่ทำให้โครงการ LT-BK มีการมีส่วนร่วมและความพึงพอใจน้อยกว่า อีก 2 โครงการ คือ เป็นโครงการที่มีจำนวนห้องชุดมากกว่า แต่มีจำนวนเจ้าหน้าที่ฝ่ายบริหารโครงการใกล้เคียงกัน และพบว่าในทั้ง 3 โครงการ ยังมีเจ้าของร่วมที่เข้ามามีส่วนร่วมน้อยอยู่จำนวนหนึ่ง ผลการศึกษาจึงสรุปได้ว่า บริษัท L.P.N. ประสบความสำเร็จในการบริหารจัดการคุณภาพชีวิตของผู้อาศัยควบคู่กับการบริหารอาคารชุด โดยการสร้างกระบวนการมีส่วนร่วม ตั้งแต่ก่อนเข้าอยู่อาศัยในโครงการ และมีข้อเสนอแนะ ให้ทบทวนเพื่อปรับรูปแบบการบริหารจัดการอาคารที่มีจำนวนหน่วยมาก โดยมี 2 ทางเลือกคือ 1) มีนิติบุคคลอาคารชุด 1 ชุด และมีฝ่ายบริหารหลายชุด หรือ 2) มีนิติบุคคลอาคารชุดหลายนิติ และมีฝ่ายบริหารหลายชุด และควรเพิ่มกระบวนการสร้างการมีส่วนร่วมเพื่อให้เจ้าของร่วมตระหนักในบทบาทหน้าที่ของเจ้าของร่วมจนเข้ามามีส่วนในการร่วมคิด