การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแบบโคเฮาส์ซิ่ง : กรณีศึกษาโครงการบ้านเดียวกัน

Abstract

ธุรกิจการพัฒนาที่อยู่อาศัยในประเทศไทยในปัจจุบันขยายตัวอย่างรวดเร็ว โดยเป็นภาคอุตสาหกรรมที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจ โดยผู้ประกอบการส่วนใหญ่มุ่งสู่การผลิตที่อยู่อาศัยแบบอุตสาหกรรมเน้นปริมาณมาก(MASS PRODUCT) เพื่อการลดต้นทุน แต่ยังคงมีผู้ประกอบการบางรายที่ให้ความสำคัญกับการสร้างชุมชนพร้อมๆกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแบบโค-เฮาส์ซิ่งขึ้นโดยมีแนวคิดหลักคือการมีส่วนร่วมของสมาชิกในชุมชนในการออกแบบชุมชนของพวกเขาเอง มีพื้นที่ใช้สอยร่วมกัน บริหารจัดการตนเอง มีความเสมอภาคในการอยู่อาศัย แต่มีแหล่งของรายรับแยกกัน และมีกระบวนการดำเนินการจัดทำโครงการร่วมกับผู้ที่จะเข้าอยู่อาศัย วิทยานิพนธ์นี้มีวัตถุประสงค์จะศึกษาแนวคิดกระบวนการดำเนินงาน ศึกษาปัญหาอุปสรรค เพื่อนำไปสู่การวางแนวทางในอนาคต โดยการทบทวนวรรณกรรมที่เกี่ยวข้อง การสัมภาษณ์ผู้อยู่อาศัย, ผู้ประกอบการและสังเกตการทำกิจกรรมต่างๆในกระบวนการ ผลจากการศึกษาพบว่า แนวคิดวางโครงการคือการสร้างชุมชนที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพทั้งในด้านกายภาพและการอยู่อาศัยร่วมกัน ด้านการดำเนินงานที่มีการร่วมกันจัดตั้งบริษัทบ้านเดียวกันประกอบด้วย1. บริษัทผู้พัฒนา 2.กลุ่มสถาปนิก 3.เจ้าของที่ดิน 4.สมาชิกผู้อยู่อาศัยในการพัฒนาโครงการจำนวน 6 หน่วย เป็นบ้านเดี่ยวและบ้านแถวบนพื้นที่ขนาด 355 ตารางวา โดยมีกระบวนการดำเนินงานแบบมีส่วนร่วม 6 ขั้นตอน ได้แก่ 1.การรวมตัวสมาชิก และความต้องการของแต่ละครอบครัว 2.กำหนดองค์ประกอบของโครงการ 3.ออกแบบร่วมกันในชุมชน 4.การหาแหล่งทุน 5.การปรับปรุงแบบก่อสร้าง 6.ดำเนินการก่อสร้าง ใช้ระยะเวลาตั้งแต่เริ่ม – ก่อสร้างเป็นเวลา 36 เดือน ปัญหาและอุปสรรคที่สำคัญในการดำเนินงาน ได้แก่ 1. ใช้ระยะเวลาในการดำเนินงานนาน2. การขาดประสบการณ์ของผู้พัฒนาโครงการทางด้านการวิเคราะห์ตลาดและทางการเงิน 3. เรื่องของคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียง 4. เรื่องการที่ยังไม่มีกฎหมายรองรับการใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน และเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการคู่แข่งข้างเคียงแล้ว พบว่า มีจุดเด่น ได้แก่สมาชิกในชุมชนมีความสัมพันธ์กันอย่างแน่นแฟ้น มีสัดส่วนพื้นที่ส่วนกลางต่อครอบครัวมากกว่า ผู้ประกอบการมีความเสี่ยงต่ำและมีผลตอบแทนค่อนข้างสูง มีการออกแบบที่เหมาะสมกับความต้องการแต่ละครอบครัวเป็นต้น และมีข้อด้อย ได้แก่ราคาค่าก่อสร้างที่สูง ระยะเวลาการดำเนินงานยาวนานกว่า ต้องให้สมาชิกเสียสละเวลาในการประชุมร่วมกันทุกเดือน และมีความอ่อนไหวทางการเงินสูงเนื่องจากมีจำนวนสมาชิกในโครงการค่อนข้างน้อย โครงการบ้านเดียวกันโค-เฮาส์ซิ่งจัดเป็นแนวทางการในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจ ทั้งในแง่การลงทุนและในการสร้างสรรค์สังคม จากการศึกษาพบว่ามีข้อจำกัดในการดำเนินงาน ได้แก่กฎหมาย และระเบียบในการจัดสรรโครงการไม่ครอบคลุมโครงการที่มีครัวเรือนต่ำกว่า 20 หลัง ซึ่งนำไปสู่การไม่มีนิติบุคคลทางกฎหมายรองรับ และประสบการณ์ของผู้พัฒนาโครงการตามแนวความคิดนี้ยังมีน้อยทำให้ต้องใช้เวลาในการพัฒนามากกว่าที่วางแผนไว้ จึงมีข้อเสนอแนะให้นำกระบวนการวิจัยทางการตลาดและการเงินของการพัฒนาโครงการแบบมืออาชีพเข้ามาปรับใช้ และให้ทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องเผยแพร่ความรู้ความเข้าใจถึงแนวคิดและกระบวนการพัฒนาโครงการดังกล่าว ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถนำแนวคิดนี้มาปรับใช้เพื่อพัฒนาต่อยอดสำหรับโครงการอื่นๆได้ และยังสามารถผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในสังคม นำไปสู่การพัฒนาที่มุ่งเน้นสังคมและชุมชนที่มีคุณภาพมากขึ้น