ปัจจัยที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าที่ทำให้เกิดการพัฒนาเต็มศักยภาพตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร

Abstract

จากการเปลี่ยนแปลงนโยบายของภาครัฐจากการคมนาคมทางถนนสู่การคมนาคมทางรางหรือรถไฟฟ้า ทำให้การใช้ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าเกิดการเปลี่ยนแปลงไป เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเข้าถึงสูง จึงเกิดการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชน ทั้งอาคารสำนักงาน อาคารชุดพักอาศัยหรือคอนโดมิเนียม รวมถึงพัฒนาอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่หรือห้างสรรพสินค้า เพิ่มมากขึ้นเพื่อตอบสนองต่อผู้อยู่อาศัยบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้า ทำให้ความหนาแน่นของการใช้ที่ดินและราคาที่ดินสูงขึ้นตามมา อย่างไรก็ตามหากการสร้างระบบขนส่งทางรางนี้ ไม่ได้ควบคู่ไปกับการวางแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณรอบสถานีแล้ว จะทำให้เกิดการพัฒนาที่ไม่เต็มศักยภาพ เนื่องจากยังคงหลงเหลือพื้นที่ขนาดเล็กที่ยากต่อการพัฒนา โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูง หากสังเกตการพัฒนาที่เกิดขึ้นในช่วง 15 ปี ที่ผ่านมา จะพบว่าตามแนวรถไฟฟ้า จะเกิดปรากฏการณ์ที่มีแปลงที่ดินขนาดเล็กของอาคารเดิมหรือตึกแถวที่ทรุดโทรม ปะปนไปกับแปลงที่ดินขนาดใหญ่ของอาคารชุดพักอาศัยใหม่หรือคอนโดมิเนียม และอาคารสำนักงาน ซึ่งเป็นปัญหาในปัจจุบัน งานวิจัยนี้มีจุดประสงค์เพื่อศึกษาแนวโน้มการใช้ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า ศึกษาปัจจัยที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า และหาข้อเสนอแนะเพื่อให้เกิดการพัฒนาเต็มศักยภาพตามผังเมืองรวม มีระเบียบวิธีวิจัยเชิงประจักษ์ โดยศึกษาจากตัวแปรเพื่อทราบสาเหตุที่ทำให้เกิดผล เพื่อศึกษาเหตุการณ์ที่เกิดขึ้น และค้นหาสาเหตุที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลง และเก็บรวบรวมข้อมูลจากแหล่งข้อมูล เพื่อการประมวลและการวิเคราะห์ผล การวิเคราะห์ผล ใช้การเปรียบเทียบแผนที่การใช้ที่ดิน พ.ศ. 2545 พ.ศ.2551 พ.ศ.2557 วิเคราะห์ปัจจัยที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงและไม่เปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินโดยเน้นทางด้านกายภาพและเงื่อนไขการเปลี่ยนแปลงทั้งทางด้านกฎหมายเกี่ยวกับการสร้างอาคารสูงและกรรมสิทธิ์แปลงที่ดินเป็นสำคัญ เพื่อนำมาวิเคราะห์การพัฒนาเต็มศักยภาพตามผังเมืองรวม พ.ศ. 2549 เปรียบเทียบกับพื้นที่ศึกษา ผลการศึกษาพบว่า ลักษณะของแปลงที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลง โดยขึ้นอยู่กับขนาดและรูปร่างของแปลงที่ดินเป็นหลัก ซึ่งจากการศึกษา แปลงที่ดินที่มีโอกาสเปลี่ยนแปลงสูง คือ แปลงที่ดินมีกรรมสิทธิ์เดียว ทั้งที่เป็นกลุ่มตึกแถว หรืออาคารสำนักงาน หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเดิม ที่ติดกับถนนสายหลัก รองลงมา คือ แปลงที่ดินขนาดเล็กที่อยู่ติดกัน 3 - 4 แปลง โดยเป็นแปลงใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่ ลำดับต่อมา คือ แปลงที่ดินว่างเปล่าและแปลงที่ดินที่มีทางทางเข้าจากถนนสายหลักและมีรูปแบบเป็นแนวยาวก็สามารถเปลี่ยนแปลงได้ ส่วนแปลงที่ดินประเภทราชการมีการเปลี่ยนแปลงลักษณะอาคารภายในแต่ไม่เปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดิน ส่วนแปลงที่ดินที่เกิดการเปลี่ยนแปลงยากที่สุด คือ แปลงที่ดินตึกแถวที่มีหลายกรรมสิทธิ์จึงยากแก่การพัฒนา