การศึกษาการใช้ที่ดินเพื่อเป็นแนวทางในการวางแผนพัฒนา เขตสัมพันธวงศ์

Abstract

ความเจริญของกรุงเทพมหานครที่ผ่านมาเป็นลักษณะการเจริญเติบโตแบบยถากรรม ซึ่งแตกต่างกับมหานครอื่นๆ ทั้งในยุโรปและอเมริกาและประเทศเอเชียบางประเทศ เป็นการเจริญเติบโตที่ขาดการควบคุมวางกำหนดกฏเกณฑ์ทางผังเมืองขาดการกำหนดนโยบายเพื่อวางแผนพัฒนาให้เป็นไปตามทิศทางที่ต้องการ ทำให้เกิดปัญหาของเมืองต่าง ๆ มากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่เขตชั้นใน เขตสัมพันธวงศ์เป็นเขตชั้นในกรุงเทพมหานคร ที่มีประวัติความเป็นมาตั้งแต่เริ่มสร้างกรุงรัตนโกสินทร์ เป็นพื้นที่ต่อเนื่องกับเกาะรัตนโกสินทร์ตอนใต้ที่มีความสัมพันธ์ใกล้ชิดกับเมืองหลวง เสมือนเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ เป็นชุมชนของชาวจีนมาตั้งแต่อดีตนับเป็นชุมชนแรก เริ่มทางเศรษฐกิจที่มีลักษณะพิเศษแตกต่างกับชุมชนอื่นๆ กล่าวคือการรวมตัวกิจกรรมประเภทเดียวกันเป็นย่านๆ กิจกรรมส่วนใหญ่เป็นประเภทพาณิชยกรรม ประชากรอยู่อาศัยกันอย่างหนาแน่น จัดเป็นที่ 3 รองจากเขตป้อมปราบ ซึ่งเกินกว่ามาตรฐานที่เหมาะสมทางผังเมือง ความแออัดของประชากรและสิ่งก่อสร้างในพื้นที่จำกัด จนขาดที่เว้นว่างชุมชนไม่สามารถขยายตัวออกไปได้อีกแล้ว สร้างปัญหาให้กับสังคมเมืองในปัจจุบันอย่างมากมายนานัปการ สมควรได้มีการวางแผนพัฒนาพื้นที่ใหม่ให้เหมาะสมกับสภาพการณ์และชีวิตความเป็นอยู่ของประชากร ประกอบกับอาคารสิ่งก่อสร้างชำรุดทรุดโทรมหรือหมดสภาพมากมาย และส่วนบริการสาธารณะเช่น ถนน ตรอก ซอย ทางเท้า ท่อระบายน้ำ ขาดการวางแผนมาเป็นระบบที่ดีตั้งแต่แรกเริ่มทำให้เขตสัมพันธวงศ์เป็นชุมชนที่ขาดคุณภาพทางทัศนภาพ อย่างไรก็ตามหากได้มีการวางแผนปรับปรุงฟื้นฟูตามหลักวิชาผังเมืองอย่างถูกต้องเสียแต่บัดนี้ และดำเนินการอย่างจริงจัง จะทำให้ชุมชนเขตสัมพันธวงศ์เป็นชุมชนที่น่าอภิรมย์อีกครั้งหนึ่ง เป็นแบบฉบับของเขตชั้นในอื่นๆ ในการพัฒนาต่อไป ด้วยเหตุที่เขตสัมพันธวงศ์ เป็นศูนย์กลางแห่งธุรกิจการค้ามาเป็นเวลานาน การใช้ประโยชน์ที่ดินและอาคารจึงเป็นไปในทางเศรษฐกิจมากกว่าทางคุณภาพทางทัศนียภาพ ราคาที่ดินมีราคาสูงมากขึ้นทุกที ในการวางแผนพัฒนาเมืองได้พิจารณาองค์ประกอบทางด้านศักยภาพของพื้นที่เขตสัมพันธวงศ์ที่เกี่ยวกับพื้นที่ คือ 1. แผนพัฒนากรุงเทพมหานคร ฉบับที่ 2 (พ.ศ. 2525 – 2529) ได้กำหนดนโยบายที่จะพัฒนาชุมชนสมบูรณ์แบบในเมืองและชานเมืองด้วย การปรับปรุงย่านการค้าและที่พักอาศัยในเขตชั้นใน และบูรณะปรับปรุงอาคาร สถานที่หรือบริเวณที่มีความสำคัญทางประวัติศาสตร์ และอาคารใกล้เคียง 2. โครงการพัฒนาของรัฐ หรือเอกชน ที่เกี่ยวพันกับพื้นที่เขตสัมพันธวงศ์ ได้แก่โครงการระบบไฟฟ้าขนส่งมวลชน สายดาวคะนอง สะพานพุทธ มักกะสัน ซึ่งมีเส้นทางบางส่วนผ่านเขตสัมพันธวงศ์ และมีสถานีรับส่งผู้โดยสารในเขตพื้นที่ อันเป็นทำให้การใช้ที่ดินบริเวณนั้นเปลี่ยนแปลงไป โครงการสถานีขนส่งสินค้าชานเมือง ตามแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ฉบับที่ 5 เพื่อแก้ปัญหาการจราจรติดขัด โดยจะไม่ให้รถบรรทุกขนาดใหญ่เข้ามาในเมือง ซึ่งมีผลกระทบต่อบริเวณย่านถนนทรงวาดอันเป็นแหล่งขนถ่ายสินค้าในปัจจุบัน ทำให้การใช้ที่ดินต้องเปลี่ยนแปลงไป โครงการปรับปรุงตัดถนนให้มีในพื้นที่เขตสัมพันธวงศ์ของกรุงเทพมหานครคือถนนเชื่อมต่อระหว่างถนนเยาวราชกับถนนทรงวาด ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินขึ้น และห้างสรรพสินค้าที่เกิดใหม่ ย่านถนนเยาวราช เช่น ห้างสรรพสินค้าคาเธ่ย์ อันมีผลทำให้ร้านค้า ย่อยหลายแห่งต้องล้มเลิกกิจการไปมีการเปลี่ยนแปลงใช้ที่ดิน 3. สภาวะทางเศรษฐกิจและสังคม ของเขตสัมพันธวงศ์ได้วิเคราะห์การกระจุกตัวทางเศรษฐกิจ ได้แก่ สถาบันการเงิน กลุ่มการค้าและธุรกิจสำคัญ อาคารกิจการค้าและธุรกิจขนาดใหญ่ บริเวณที่มีการกระจุกตัวทางเศรษฐกิจมากที่สุดอยู่ในแขวงจักรวรรดิ์เองลงมาเป็นแขวงสัมพันธวงศ์ นอกจากนี้ได้พิจารณาถึงรายได้จากภาษีและค่าธรรมเนียมเพื่อพิจารณาความเปลี่ยนแปลงกิจกรรมในพื้นที่ 4. การใช้ที่ดินไม่เต็มตามประสิทธิภาพ ซึ่งพิจารณาจากขนาดแปลงที่ดิน การถือครองราคาที่ดิน ความหนาแน่นอาคาร และสัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน โดยคำนึงถึงผลตอบแทนสูงสุดเท่าที่ควรจะเป็น แนวทางพัฒนาพื้นที่เขตสัมพันธวงศ์จำเป็นต้องดำเนินการทั้ง 3 ลักษณะคือ การอนุรักษ์ (preservation) การปรับปรุง (Rehabitation) และการรื้อสร้างใหม่เนื่องจากเขตสัมพันธวงศ์มีทั้งอาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์เป็นจำนวนมาก ส่วนใหญ่เป็นศาสนสถาน และมีทั้งบริเวณที่มีศักยภาพสูง และศักยภาพต่ำ โดยวิเคราะห์จากองค์ประกอบต่างๆ เช่น สภาพอาคาร การเข้าพื้นที่ และความหนาแน่นอาคาร เป็นต้น จากการวิเคราะห์เพื่อการดำเนินการปรับปรุงได้กำหนดนโยบายที่สำคัญไว้ให้พื้นที่เขตสัมพันธวงศ์มีการใช้ที่ดินเป็นลักษณะผสมของกิจกรรมประเภทพาณิชยกรรมและพักอาศัย ส่งเสริมให้มีการปรับปรุงศูนย์พาณิชยกรรมให้เป็นลักษณะสมบูรณ์แบบ ลดความหนาแน่นอาคาร ส่งเสริมให้มีที่ว่างมากขึ้น และอนุรักษ์บูรณะปรับปรุงอาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ จากนโยบายดังกล่าว ได้กำหนดเป้าหมายให้สอดคล้องในการพัฒนาไว้คือ วางแนวทางการใช้ที่ดินให้คุ้มค่าทางเศรษฐกิจ มีความสอดคล้องและสนองความต้องการของชุมชน สนับสนุนให้มีการรวมกลุ่มกิจการค้า ธุรกิจที่สำคัญ จัดระบบการจราจรให้เหมาะสมและคล่องตัว เสริมสร้างสภาพแวดล้อมในพื้นที่ให้ดีขึ้น มีที่ว่างในชุมชนมากขึ้น และส่งเสริมให้มีการอนุรักษ์และบูรณะปรับปรุง การวางแผนพัฒนาเขตสัมพันธวงศ์ จากผลการศึกษานี้ ประโยชน์ที่จะได้รับคือ เป็นการเพิ่มรายได้ให้กับรัฐบาล ด้านภาษีโรงเรือนและที่ดิน ภาษีการค้า ภาษีเงินได้บุคคล ทำให้การจราจรคล่องตัวขึ้น การบริการสาธารณะอย่างมีระบบ ลดความแออัดของอาคาร มีที่ว่างเพิ่มมากขึ้นและทำให้ชุมชนเกิดสภาพแวดล้อมที่ดี อันที่ผลให้ชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชนในชุมชนดีขึ้น อย่างไรก็ตามการปรับปรุงฟื้นฟูที่เขตสัมพันธวงศ์จะบรรลุเป้าหมายได้ จะต้องได้รับความร่วมมือจากภาครัฐบาลและภาคเอกชน และจะต้องดำเนินการตามบทบัญญัติที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติผังเมืองพ.ศ. 2518 และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 พระราชบัญญัติสาธารณสุข พ.ศ. 2484 และพระราชบัญญัติรักษาความสะอาดเป็นต้น