กระบวนการปรับประโยชน์ใช้สอยอาคารเก่าเพื่อเป็นศูนย์การค้า: กรณีศึกษาโครงการเอเชียทีค เดอะริเวอร์ฟร้อนท์ กรุงเทพมหานคร

Abstract

การปรับประโยชน์ใช้สอยอาคารเป็นวิธีการหนึ่งในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โครงการเอเชียทีค เดอะริเวอร์ฟร้อนท์ เป็นโครงการแรกของกรุงเทพมหานครที่ใช้แนวคิดการปรับประโยชน์ใช้สอยอาคารประเภทโกดังสินค้าเพื่อเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ การศึกษานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษากระบวนการพัฒนาโครงการฯด้วยวิธีการปรับประโยชน์ใช้สอย ศึกษาผลและข้อจำกัด เพื่อวิเคราะห์ปัจจัย ข้อดี-ข้อเสีย และเสนอแนะแนวทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีการปรับประโยชน์ใช้สอย โดยมีระเบียบวิจัยคือ การศึกษาเอกสาร การสำรวจและเก็บข้อมูลโครงการฯ การสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ ผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง และผู้ชำนาญการ รวมถึงการศึกษาทัศนคติของผู้ชำนาญการด้วยแบบสอบถาม ผลการศึกษาพบว่า ผู้พัฒนาโครงการมีที่ดินอยู่เดิม เมื่อพิจารณาศักยภาพของที่ดิน ที่ตั้ง และข้อกฎหมาย จึงตัดสินใจพัฒนาเป็นศูนย์การค้า ภายหลังพบว่าอาคารและพื้นที่มีประวัติศาสตร์สำคัญจึงตัดสินใจพัฒนาโครงการด้วยวิธีการปรับประโยชน์ใช้สอย มีการเก็บอาคารเดิมบางส่วนไว้เพื่อเป็นจุดเด่นของโครงการฯและลดค่าก่อสร้างลง จากนั้นจึงศึกษาความเป็นไปได้โครงการ มีการวางผังบริเวณโดยคำนึงถึงประวัติศาสตร์พื้นที่คู่กับการออกแบบภูมิทัศน์และสถาปัตยกรรมใหม่ โครงการถูกแบ่งออกเป็นย่านต่างๆที่มีรูปแบบเฉพาะ ตัวอาคารเดิมมีการซ่อมแซม ปรับปรุง และตกแต่งเพิ่มเติม มีการก่อสร้างอาคารใหม่เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ใช้งานและประโยชน์ใช้สอยที่เพิ่มขึ้น เช่น โรงละคร มีการใช้หลักการตลาดแบบย้อนยุค ทั้งนี้ผู้พัฒนาโครงการมุ่งเน้นการพัฒนาโดยใช้ธุรกิจเป็นตัวนำในการสร้างมูลค่า มากกว่าการให้ความสำคัญด้านการอนุรักษ์ ผลที่เกิดขึ้นคือ ด้านกายภาพของโครงการฯสามารถตอบสนองความเป็นศูนย์การค้าได้ การแบ่งย่านต่างๆสามารถสร้างบรรรยากาศได้ดี การใช้หลักตลาดแบบย้อนยุคเป็นที่น่าพอใจ แต่ภายหลังมีการใช้การตลาดเชิงลึกเพื่อแก้ปัญหาการจับจ่ายที่น้อยลง ด้านการเงินมีการนำโครงการเข้าร่วมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยรีเทลอินเวสเม้นท์ร่วมกับโครงการอื่นในเครือ ในภาพรวมโครงการมีการสร้างอัตลักษณ์และสร้างมูลค่าทางการตลาดได้อย่างดี จนทำให้โครงการมีความโดดเด่นและเป็นที่รู้จักอย่างกว้างขวาง ข้อเสนอแนะ คือ 1) อาคารประเภทโกดังมีความเหมาะสมในการปรับประโยชน์ใช้สอยเพื่อเป็นศูนย์การค้า 2) ควรมีการศึกษาคุณค่าในเชิงอนุรักษ์ของอาคารและพื้นที่เพื่อนำมาเป็นจุดเด่นเพิ่มคุณค่าแก่โครงการมากขึ้น 3) โครงการปรับประโยชน์ใช้สอยขนาดใหญ่สามารถสร้างเอกลักษณ์ ดึงดูดด้านการท่องเที่ยว และส่งผลต่อพื้นที่โดยรอบ ภาครัฐจึงควรมีแผน นโยบาย และมาตรการ ส่งเสริมและควบคุม ตามระดับคุณค่าอาคารเชิงอนุรักษ์อย่างชัดเจน เพื่อประโยชน์ทั้งแก่ผู้ประกอบการและประโยชน์สาธารณะ