กระบวนการพัฒนาโครงการอาคารชุดประเภทที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์: กรณีศึกษา เดอะเรสซิเดนซ์ แอท แมนดาริน โอเรียลเต็ล กรุงเทพฯ และเดอะเรสซิเดนเซส แอท เดอะเซนต์ รีจิส กรุงเทพฯ

Abstract

ราคาที่ดินปัจจุบันที่ปรับสูงขึ้นกว่าร้อยละ 35-40 ส่งผลต่อต้นทุนโครงการอาคารที่พักอาศัยก่อนหน้านี้ต้นทุนที่ดินจะมี ทำให้ผู้พัฒนาหันมาพัฒนาโครงการอาคารที่พักอาศัยระดับราคาสูงมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการอาคารที่พักอาศัยประเภท Branded Residences ซึ่งใช้แบรนด์โรงแรมจากต่างประเทศในการบริหาร งานวิจัยนี้มุ่งศึกษาแนวคิด และกระบวนการพัฒนาโครงการอาคารที่พักอาศัยประเภท Branded Residences รวมทั้งข้อดี และข้อจำกัดของการพัฒนาโครงการ โดยเลือกศึกษาโครงการ เดอะเรสซิเดนซ์ แอท แมนดาริน โอเรียลเต็ล กรุงเทพฯ และเดอะเรสซิเดนเซส แอท เดอะเซนต์ รีจิส กรุงเทพฯ รวบรวมข้อมูลจากเอกสารที่เกี่ยวข้องและการสำรวจโครงการ ผู้พัฒนาโครงการ และ ผู้เชี่ยวชาญ ผลการศึกษาพบว่า 1.) ผู้พัฒนาโครงการอาคารที่พักอาศัยประเภท Branded Residences มีนโยบายของบริษัทที่ต้องการพัฒนาโครงการอาคารที่ พักอาศัยระดับราคาสูง เพื่อเป็นการเพิ่มมูลค่าราคา ขายแก่โครงการ โดยมีตลาดเฉพาะเจาะจง เน้นกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการการบริการที่เป็นเลิศ ให้ความสำคัญกับ การออกแบบ และภาพลักษณ์ของแบรนด์ รวมถึงต้องการขยายตลาดสู่ต่างประเทศ 2.) ลักษณะสำคัญของโครงการ อาคารที่พักอาศัยประเภท Branded Residences คืออยู่ในโครงการแบบผสม (Mixed-use) ในทำเลที่มีความพร้อม ทั้งสาธารณูปโภค สาธารณูปการ และมีทัศนียภาพที่สวยงาม ตัวอาคารที่พักอาศัยจะใช้ชื่ออาคารเป็นชื่อเดียวกับ แบรนด์โรงแรม ทั้งนี้ ผู้ประกอบการโรงแรม (Hotel operator) จะเข้ามาเป็นผู้ให้บริการและบริหารโครงการ 3.) กระบวนการพัฒนาโครงการประเภท Branded Residences มีขั้นตอนคล้ายกับการพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ โดยมีข้อแตกต่างกันคือ Hotel Operator จะเข้ามาทำงานร่วมกับผู้พัฒนาโครง การตั้งแต่แรกเริ่ม โดยจะเป็นผู้อนุมัติแบบอาคาร แบบห้อง และแบบพื้นที่ส่วนกลาง รวมถึงแผนการตลาดก่อน เริ่มการก่อสร้าง ขั้นตอนที่ใช้เวลานานที่สุดคือช่วง ก่อนการก่อสร้าง ซึ่งได้แก่การคัดเลือกแบรนด์ที่เหมาะสม และการตกลงบทบาทในการพัฒนาโครงการร่วมกันระหว่างผู้พัฒนาโครงการ และ Hotel Operator ผู้อยู่อาศัยต้องมีการเซ็นสัญญายอมรับ ทั้งนี้ Hotel operator เป็นผู้บริหารอาคารตั้งแต่ตอนทำสัญญาจะซื้อ จะขายหรือเช่าระยะยาวกับโครงการ 4.) โครงการสามารถเพิ่มมูลค่าราคาขายกว่าร้อยละ 45-70 เมื่อเปรียบเทียบกับโครงการที่ไม่ใช่ โครงการ Branded Residences ในทำเลเดียวกัน และในปัจจุบัน (พ.ศ. 2559) มีโครง การประเภทเดียวกันเพียง 5 โครงการ ถือว่ามีจำนวนที่น้อยและยังสามารถพัฒนาโครงการประเภทนี้ได้อีกในอนาคต แต่สิ่งที่ผู้พัฒนาโครงการต้องคำนึงคือระยะเวลาพัฒนาโครงการและค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น จากการใช้แบรนด์ของโรงแรม รวมถึงข้อตกลงทางกฎหมายที่ต้องผูกพันกับ Hotel Operator ในระยะยาว งานวิจัยชี้ให้เห็นถึงแนวคิด กระบวนการ ข้อดีและข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการอาคารที่พักอาศัย ประเภท Branded Residences ซึ่งจะเป็นประโยชน์แก่ผู้พัฒนาโครงการเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจ พัฒนาโครงการประเภทนี้ และผู้ที่สนใจการวางแผนพัฒนาโครงการที่ต้องการบริหารอาคารอย่างมีประสิทธิภาพ