แนวทางการพัฒนาและการบริหารพื้นที่โครงการที่ใช้ประโยชน์แบบผสม: กรณีศึกษา เทอมินอล 21 และเดอะแพลทินัม (ส่วนขยาย)

Abstract

ปัจจุบันมูลค่าที่ดินในแนวรถไฟฟ้ามีราคาสูงขึ้น จึงมีการพัฒนาอาคารสูงในรูปแบบโครงการที่ใช้ประโยชน์แบบผสม เพื่อให้คุ้มค่ากับราคาที่ดิน โดยเป็นลักษณะอาคารสูงที่ใช้ประโยชน์ในอาคารมากกว่าหนึ่งกิจกรรม โดยมุ่งเน้นศึกษาโครงการที่ทำสองกิจกรรมร่วมกัน คือ โรงแรม และร้านค้า เนื่องจากเป็นพื้นที่กิจกรรมที่ต้องใช้งานทุกวัน และ ผู้ใช้งานในโครงการมีจำนวนมาก ส่งผลต่อการใช้ประโยชน์ที่เกื้อหนุนหรือขัดแย้งกัน จึงนำไปสู่คำถามวิจัยที่ว่า กระบวนการพัฒนาอาคาร และ แนวคิดการออกแบบและการใช้งานสอดคล้องกันหรือไม่ งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการพัฒนาการใช้พื้นที่ในอาคารให้สอดคล้องกับรูปแบบอาคารใช้ประโยชน์แบบผสม รวมถึงการบริหารและการตลาด เพื่อเสนอแนะแนวทางพัฒนาการดังกล่าว โดยใช้กรณีศึกษา โครงการเทอมินอล 21 และ โครงการเดอะแพลทินัม ส่วนขยาย เป็นการวิจัยเชิงคุณภาพ โดยใช้การสัมภาษณ์ผู้พัฒนาโครงการ เจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง และผู้ออกแบบโครงการ ประกอบกับศึกษาแนวคิดและทฤษฎีในการวิเคราะห์ข้อมูล ผลการศึกษาแนวคิดการพัฒนาทั้งสองโครงการพบว่า เริ่มจากการวิเคราะห์ทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมกับธุรกิจร้านค้า แต่พื้นที่ร้านค้ามีข้อจำกัดทางการตลาด คือผู้บริโภคไม่นิยมเดินขึ้นชั้นบน จึงเกิดการพัฒนาธุรกิจที่สองในอาคารเดียวกัน เพื่อสอดคล้องกับกฎหมายผังเมืองรวมของที่ดิน ที่สามารถสร้างพื้นที่อาคารรวมได้สิบต่อหนึ่ง โดยเลือกเป็นธุรกิจโรงแรม เนื่องจากผลตอบแทนดีต่อการลงทุน ด้านการบริหารแยกเป็นสองส่วนสัมพันธ์กับช่วงเวลาเปิดปิดของทั้งสองธุรกิจ และด้านการตลาดแตกต่างกันตามกลุ่มเป้าหมาย เนื่องจากศูนย์การค้าเทอมินอล 21 เน้นศูนย์อาหารเป็นหลักและร้านค้าย่อยเพื่อตอบสนองผู้ซื้อขั้นสุดท้าย คือ คนทำงาน คนทั่วไป และนักท่องเที่ยว ส่วนศูนย์การค้าแพลทินัม ส่วนขยายเป็นศูนย์ขายของส่งตอบสนองผู้ค้าปลีก และนักท่องเที่ยวเป็นหลัก ซึ่งโรงแรมทั้งสองมีกลุ่มเป้าหมายหลักเหมือนกันคือนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจชาวเอเชีย จากการประเมินแบบสอบถามผู้ใช้บริการโรงแรมทั้งสองโครงการพบว่าอยู่ในเกณฑ์พึงพอใจมากที่สุด ส่วนปัญหาที่พบแตกต่างกันตามลักษณะการใช้งาน เช่น ปัญหาที่พบของโครงการแรกคือ ห้องทิ้งขยะอยู่รวมกันจึงทำให้ยากต่อการจัดการ ส่วนโครงการที่สองพบว่าพื้นที่จอดรถส่งของและที่จอดรถทัวร์ไม่เพียงพอต่อการให้บริการ จึงควรปรับปรุงเพื่อการใช้งานที่สะดวกยิ่งขึ้น สรุปผลการศึกษา ธุรกิจทั้งสองมีความเกื้อหนุนและเป็นจุดขายซึ่งกันและกัน แต่ทั้งนี้ต้องคำนึงถึงการออกแบบและการบริหารเพื่อให้สอดคล้องต่อการใช้ประโยชน์อย่างแท้จริง และตอบสนองต่อการใช้งานของแต่ละกิจกรรมในอาคาร ในแง่การบริหารการจัดการควรแบ่งเวลาการทำงานให้สอดคล้อง เพื่อง่ายต่อการซ่อมแซมปรับปรุงอาคาร