การประสานประโยชน์ในโครงการพัฒนาประโยชน์เชิงพาณิชย์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์: กรณีศึกษาพื้นที่สะพานขาวฝั่งเหนือ

Abstract

สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์(CPB)มีการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในหลายรูปแบบ รูปแบบหนึ่งที่มีความสำคัญคือ การพัฒนาและปรับปรุงตลาด โดยในกรุงเทพมหานครมีทั้งหมด 7 โครงการและมีเพียงโครงการตลาดสะพานขาวเพียงโครงการเดียวที่ CPB ได้ให้บริษัทเอกชนเข้ามาดำเนินการพัฒนาและประสบผลสำเร็จ งานวิจัยนี้จึงมี วัตถุประสงค์เพื่อศึกษาแนวคิดวิธีการประสานประโยชน์ของ CPB และผู้เช่าพัฒนาและผู้เช่ารายย่อย เพื่อวิเคราะห์ปัจจัยที่ทำให้ประสานประโยชน์สำเร็จ โดยการศึกษาจากเอกสาร การสำรวจภาพทางกายภาพ การสัมภาษณ์ เจ้าหน้าที่ของ CPB ผู้บริหารของบริษัทผู้เช่าพัฒนา ประธานชมรมสะพานขาวและผู้เช่ารายย่อย และสรุปเป็นข้อเสนอแนะ ผลการศึกษาพบว่า กระบวนการประสานประโยชน์มีระยะเวลาถึง 6 ปี โดยเริ่มตั้งแต่ปี พ.ศ. 2547 ผู้ เช่าพัฒนาได้รับนโยบายจากสำนักงานทรัพย์สินฯให้เข้ามาดูแลบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางเป็นระยะเวลา 3 ปี ซึ่งผู้เช่าพัฒนาได้ทำการจัดระเบียบพื้นที่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและปรับปรุงสาธารณูปโภค ปี พ.ศ.2551 ผู้เช่าพัฒนาได้เสนอแผนปรับปรุงและพัฒนาโครงการในระยะยาวและได้รับอนุมัติจาก CPB ต่อมาปี พ.ศ.2552 ผู้เช่าพัฒนาได้มีการจัดประชุมกับผู้เช่ารายย่อยอย่างเป็นทางการ 3 ครั้งและอย่างไม่เป็นทางการอีก 3 ครั้ง โดยมี CPB เป็นผู้สังเกตการในที่ประชุม ผลจากการประชุมสามารถสรุปรูปแบบทางกายภาพได้ แต่ยังหาข้อสรุปเรื่องราคาไม่ได้ ผู้เช่ารายย่อยจึงได้ทำหนังสือขอความอนุเคราะห์ไปยัง CPB สำนักงานทรัพย์สินฯจึง เรียกผู้เช่าพัฒนามาประชุมเพื่อหาข้อยุติในด้านราคา ผลจากการประชุมผู้เช่าพัฒนาได้ปรับลดราคาลง เพื่อให้สอดคล้องกับนโยบายของ CPB ปัจจัยที่ทำให้การประสานประโยชน์สำเร็จ ประกอบไปด้วย 1.ความสัมพันธ์ เนื่องจากในระยะต้นที่ผู้เช่าพัฒนาได้ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในโครงการในทิศทางที่ดี CPB และผู้เช่ารายย่อยจึงมีความไว้ใจให้ดำเนินการต่อในโครงการระยะยาว 2.ผู้เช่าพัฒนายอมลดผลประโยชน์ลง เพื่อให้โครงการเดินหน้าต่อไปได้ 3.การมีผู้นำชุมชนที่ดีจึงทำให้การเจรจาไม่มีความรุนแรงหรือการประท้วงเกิดขึ้น จึงทำให้การประสานประโยชน์สำเร็จลงตัวทั้ง 3 ฝ่าย ข้อเสนอแนะต่อ CPB และผู้เช่าพัฒนา การทำโครงการในลักษณะนี้ควรคำนึงความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่ารายย่อย ประกอบกับการศึกษาความเป็นอยู่พื้นฐานและปัญหาของผู้เช่ารายย่อยในแต่ละพื้นที่ๆจะทำโครงการ เพื่อพัฒนาให้สอดคล้องกับวิถีชีวิต ความต้องการของผู้เช่ารายย่อยเป็นหลัก โดย ผู้เช่าพัฒนาควรมีการดำเนินการขั้นต้น เพื่อให้เห็นความเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดี เป็นการสร้างความไว้วางใจและความสัมพันธ์ให้กับผู้เช่ารายย่อย จะนำไปสู่การประสานประโยชน์ที่สำเร็จ