ผลการดำเนินมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินที่มีต่อการพัฒนาตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร

Abstract

มาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) เป็นมาตรการส่งเสริมเพื่อสร้างแรงจูงใจในการพัฒนาพื้นที่ของเอกชน (Incentive Measure) โดยการให้รางวัลหรือผลตอบแทนแก่ผู้ประกอบการที่พัฒนาตามเงื่อนไข ซึ่งมีจุดประสงค์คือการเพิ่มพื้นที่สาธารณประโยชน์แก่เมือง เพื่อบรรลุวัตถุประสงค์ของมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครให้เป็นเมืองน่าอยู่ ที่มีการประกาศใช้ในกฎกระทรวงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ไว้ 5 ประเภท ได้แก่ 1) ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือผู้อยู่อาศัยเดิม 2) พื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ 3) ที่จอดรถยนต์สำหรับประชาชนทั่วไปตั้งอยู่ในรัศมี 500 เมตรรอบสถานีขนส่งมวลชน 4) พื้นที่รับน้ำ และ 5) อาคารประหยัดพลังงาน เมื่อพิจารณาการใช้สิทธิ์โบนัส ในช่วงเวลาที่ผ่านมา พบว่ามีโครงการที่ขอใช้สิทธิ์และก่อสร้างเพียง 8 โครงการ แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ ประเภทพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ จำนวน 2 โครงการ และประเภทพื้นที่รับน้ำ จำนวน 6 โครงการ จากจำนวนโครงการใช้สิทธิ์โบนัสที่ค่อนข้างน้อยและใช้เพียง 2 ประเภท จึงนำมาสู่การศึกษาถึงการตัดสินใจเลือกใช้โบนัสตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครของผู้ประกอบการที่มีมีอำนาจในตัดสินใจ รวมถึงการศึกษาผลที่เกิดจากการดำเนินมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร การวิจัยนี้เป็นการวิจัยแบบผสมผสาน (Mixed Methods Approach) ทั้งการวิจัยเชิงคุณภาพ (Qualitative Research) และการวิจัยเชิงปริมาณ (Quantitative Research) เพื่อสนับสนุนคุณภาพของงานวิจัยให้ดียิ่งขึ้นมีวิธีการเก็บข้อมูลโดยตรง 3 วิธี คือ 1) การสำรวจ (Survey) เพื่อใช้ศึกษาลักษณะทางกายภาพ 2) การสังเกตการณ์ (Observation) เพื่อใช้ศึกษาพฤติกรรมเชิงสังคมในการใช้พื้นที่โบนัส และ 3) การสัมภาษณ์ (Interview) เป็นการสอบถามทัศนคติของผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้องกับการคัดสินใจ โดยข้อมูลที่ได้จะนำมาวิเคราะห์ร่วมกับข้อมูลทางเอกสาร งานวิจัยที่เกี่ยวข้อง ภาพถ่าย และแผนที่ เพื่อใช้ในการวิเคราะห์ผลและหาข้อสรุป ผลการศึกษาพบว่าการตัดสินใจเลือกดำเนินมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) มีความสัมพันธ์กับประเภทหรือความเชี่ยวชาญของผู้ประกอบการ โดยผู้ประกอบการประเภทที่อยู่อาศัยจะสนใจมาตรการที่ไม่ทำให้โครงการสูญเสียความเป็นพื้นที่ส่วนบุคคล เช่น ประเภทพื้นที่รับน้ำ และอาคารประหยัดพลังงาน สำหรับผู้ประกอบการสำนักงาน ผู้ประกอบการโรงแรม และผู้ประกอบการพาณิชยกรรมจะสนใจมาตรการประเภทอาคารประหยัดพลังงาน พื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ และที่จอดรถยนต์ตามลำดับ สำหรับมาตรการประเภทที่อยู่อาศัยรายได้น้อยพบว่าไม่มีผู้ประกอบการรายใดให้ความสนใจ นอกจากนี้ในโครงการที่ดำเนินมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินแล้วพบว่า เกิดผลต่อสาธารณะตามวัตถุประสงค์ของมาตรการซึ่งโครงการประเภทพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะสามารถเพิ่มพื้นที่สีเขียวเพื่อช่วยลดความแออัด และโครงการประเภทพื้นที่รับน้ำสามารถช่วยชะลอน้ำออกจากโครงการเมื่อเกิดฝนตกหนักซึ่งสามารถบรรเทาปัญหาน้ำท่วมขังบริเวณย่าน