ทรัพย์ส่วนกลางที่สามารถสร้างรายได้ให้นิติบุคคลอาคารชุด: กรณีศึกษานิติบุคคลอาคารชุด บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)

Abstract

อาคารชุดต้องมีการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วนๆ คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล กรรมสิทธ์ในทรัพย์ส่วนกลางและกรรมสิทธิ์ร่วม ในส่วนของกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลางนั้น เป็นการถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของร่วมแต่ละรายและยังต้องมีการออกค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาร่วมกัน ซึ่งรายได้ส่วนใหญ่ที่จะนำมาใช้ในการดูแลรักษานั้นจะมาจากการจัดเก็บค่าส่วนกลางจากเจ้าของร่วม แต่ในการจัดเก็บค่าส่วนกลางนั้นมักจะเกิดปัญหาในการจัดเก็บแล้วไม่เพียงพอ โดยเฉพาะในอาคารชุดที่อยู่ในระดับราคาล่างถึงราคาปานกลาง อีกทั้งถ้าต้องมีการเพิ่มค่าส่วนกลางก็เป็นไปได้ยาก จึงทำให้ต้องมีการหารายได้อื่นๆเสริมเข้ามา เพื่อเป็นส่วนช่วยให้นิติบุคลอาคารชุดนั้นมีรายได้เพิ่มขึ้นและเพียงพอต่อรายจ่าย ทั้งนี้ยังมีผู้ประกอบการอยู่จำนวนหนึ่งที่สามารถแก้ปัญหาในเรื่องรายได้ของนิติบุคคลอาคารชุด ด้วยการนำทรัพย์สินส่วนกลางมาเพิ่มรายได้ จากการศึกษานิติบุคคลอาคารชุดประเภทพักอาศัยของบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวน 60 นิติบุคคล โดยวิธีการดำเนินการวิจัยในครั้งนี้ใช้วิธีการศึกษา สำรวจ สังเกต จดบันทึก ถ่ายภาพ สภาพปัจจุบันของทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดที่นำมาเป็นรายได้ และทำการสัมภาษณ์ผู้ที่เกี่ยวข้องในระดับนโยบายและระดับปฏิบัติการ พบว่ารูปแบบการหารายได้ของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นมีทั้งสิ้น 29 รูปแบบ เช่น เครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ ตู้กดน้ำดื่มหยอดเหรียญ เช่าพื้นที่ตั้ง ตู้ ATM วินมอเตอร์ไซค์เช่าพื้นที่ เป็นต้น และพบการนำพื้นที่ส่วนกลางมาใช้ทั้งหมด 16 พื้นที่ ได้แก่ ที่จอดรถ ห้องเครื่องไฟฟ้า ห้องตู้น้ำดื่ม,เครื่องซักผ้า ทางเดินใต้อาคาร ทางเข้าโครงการ เป็นต้น จึงสรุปได้ว่า 1) พื้นที่ของทรัพย์ส่วนกลางที่มีความถี่ของรูปแบบรายได้มากที่สุด เรียงจากมากไปหาน้อย คือ ทางเดินใต้อาคาร โถง และที่จอดรถ 2) ทรัพย์ส่วนกลางที่มีรายได้มากที่สุดเรียงจากมากไปหาน้อย คือ ที่จอดรถ ห้องเครื่องไฟฟ้า และห้องตู้น้ำดื่มหยอดเหรียญ 3) ทำเลที่ตั้งอาคารชุด ส่งผลให้เกิดรูปแบบรายได้จากการเดินทาง คือ วินมอร์เตอร์ไซค์เช่าพื้นที่ และเก็บค่าโดยสารรถตู้ รูปแบบรายได้จากที่ตั้งในพื้นที่เศรษฐกิจ (CBD) คือ เช่าห้องชุดเพื่อเป็นสำนักงาน รูปแบบรายได้จากทำเลที่ตั้งด้านหน้าทางเข้าโครงการ คือ เช่าพื้นที่ตั้งตู้ ATM 4) ระดับราคาของอาคารชุด ส่งผลให้อาคารชุดระดับราคาบี เกิดรูปแบบรายได้ เช่าพื้นที่ตั้งตู้เครื่องดื่มหยอดเหรียญและเช่าห้องชุดเพื่อเป็นสำนักงาน ส่วนในระดับซี เกิดรูปแบบรายได้ เช่าพื้นที่ตากผ้า เช่าห้องเก็บของ เช่าพื้นที่ทำร้านค้า ตั้งตู้สัญญาณ internet หยอดเหรียญ และวินมอเตอร์ไซค์เช่าพื้นที่ จึงทำให้เห็นได้ว่าในส่วนของ ผู้ประกอบการถ้าได้เล็งเห็นถึง ศักยภาพของทรัพย์ส่วนกลาง ในแง่ของการหารายได้ โดยการเตรียมพื้นที่ไว้สำหรับรองรับรูปแบบการหารายได้ ทั้งนี้เพื่อให้มีรายได้ที่เพิ่มขึ้น และ เกิดความพร้อม สะดวกต่อผู้เข้ามาใช้พื้นที่ต่อไป ในส่วนของนิติบุคคลอาคารชุด ถ้ามีการ ใช้ทรัพย์ส่วนกลางที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด มีรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากเดิม เพื่อนำมาบริหารทรัพย์ส่วนกลางให้มีสภาพที่คงเดิมหรือมีคุณภาพเพิ่มขึ้น อีกทั้งยังนำไปช่วยในเรื่องของการคงที่ค่าส่วนกลาง