ผลกระทบของการขยายระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต่อการพัฒนาเมือง : กรณีศึกษาย่านธุรกิจการค้าสีลม-สาธร

Abstract

วิทยานิพนธ์ฉบับนี้ มีจุดมุ่งหมายสำคัญในการทราบถึงทัศนคติการลงทุน และสภาพการพัฒนาเมืองที่มีโอกาสเปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะการใช้ประโยชน์ที่ดินของเมือง อันเนื่องมาจากการขยายระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสาระสำคัญประการหนึ่งของพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ที่สนับสนุนให้การลงทุนในธุรกิจที่อาศัยระยะเวลาคืนทุนยาวนาน สามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาที่ยาวนานขึ้นถึง 50 ปี ซึ่งมากกว่าระยะเวลาการเช่าที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้ถึง 20 ปี การศึกษาได้เริ่มต้นขึ้นจากการวางขอบเขตการศึกษา ซึ่งให้ความสนใจเฉพาะการเช่าเพื่อการพาณิชยกรรมเพียงประเด็นเดียว โดยได้คัดเลือกพื้นที่ธุรกิจการค้าย่านสีลม-สาทรเป็นกรณีศึกษา ด้วยเห็นว่าเป็นพื้นที่ที่มีความเป็นพาณิชยกรรมที่มีขนาดการลงทุนสูงค่อนข้างชัดเจน แต่ในขณะเดียวกันก็ยังมีการใช้ที่ดินประเภทอื่นๆ ผสมอยู่ ซึ่งมีโอกาสเปลี่ยนแปลงไปสู่การพาณิชยกรรมได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่พักอาศัย จากนั้นจึงวางกระบวนการการศึกษา ซึ่งประกอบไปด้วยขั้นตอน 2 ขั้นตอน คือ การสัมภาษณ์ และการวิเคราะห์คำนวณ การสัมภาษณ์เป็นการสอบถามเจ้าของที่ดิน นักพัฒนาที่ดิน และนักวิชาการ เกี่ยวกับแนวความคิดที่มีต่อการขยายระยะเวลาการเช่า อันได้แก่ ความจำเป็นของการขยายระยะเวลา ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นแก่ผู้ให้เช่า-ผู้เช่า และพื้นที่เมือง เพื่อให้ได้คำตอบที่เป็นแนวโน้มของการลงทุนในอนาคต สำหรับการวิเคราะห์คำนวณก็แบ่งย่อยได้ 2 ระดับ คือ ระดับกรณีศึกษา และระดับภาค โดยระดับกรณีศึกษาเป็นการทดสอบความเป็นไปได้ของโครงการ ด้วยการสมมติโครงการอาคารสำนักงานที่ขนาดการลงทุนด้วยค่า FAR 10:1 และทำการเปรียบเทียบมูลค่าปัจจุบันสุทธิระหว่างการเช่า 30 ปี และ 50 ปีเพื่อให้เห็นข้อดี-ข้อเสีย ของแต่ละเงือนไขเวลา ส่วนระดับภาคเป็นการคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงสภาพการใช้พื้นที่ของกรุงเทพฯ ด้วยการพิจารณาต้นทุนการเช่าที่ดิน เพื่อจะทราบถึงความเข้มข้นของการใช้ประโยชน์ที่ดิน ความเป็นไปได้ของการขยายพื้นที่เมือง และของเขตการใช้ที่ดินในอนาคตที่จะเป็นผลมาจากการขยายระยะเวลาการเช่า ผลการศึกษาพบว่า แม้ว่าการขยายระยะเวลาการเช่าจะยังไม่มีผลในทางปฏิบัติในระยะอันใกล้ ด้วยสาเหตุของความไม่แต่นอนของการลงทุน แต่โดยหลักการแล้ว การขยายระยะเวลาการเช่าสามารถเป็นมาตรการกระตุ้นการลงทุน และการใช้ประโยชน์ที่ดินของเมืองได้ เนื่องจากสามารถเพิ่มมูลค่าทางการเงินให้แก่โครงการ และเพิ่มคุณค่าของทรัพย์สินให้แก่เจ้าของที่ดินได้ ยิ่งไปกว่านั้น ต้นทุนเช่าที่ดินที่สูงขึ้นยังแสดงถึงความสามารถของที่ดินในการให้ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจ ซึ่งจะมีส่วนส่งเสริมให้พื้นที่ทุกบริเวณมีการใช้ประโยชน์ที่ดินในแนวสูง ความเข้มข้นของการใช้ดินก็จะเพิ่มขึ้น พื้นที่ใดมีการเช่าใช้ประโยชน์ที่ดินในปริมาณมาก โอกาสการขยายตัวก็จะมีมาก ซึ่งพื้นที่ที่มีลักษณะดังกล่าวได้แก่ ย่านธุรกิจการค้าและขอบของพื้นที่ชั้นในด้านตะวันออกที่ต่อเนื่องกับพื้นที่ต่อเมือง อันสะท้อนปรากฏการณ์การพัมนาเมืองแบบ "การเติมเต็มพื้นที่" ไม่ใช่ "การขยายตัวล้นขอบเขต" ตามที่เคยเป็นมา