มูลค่าที่ดินในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อที่อยู่อาศัย :กรณีศึกษา บริษัท จัสติส พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ แอพไพรซัล จำกัด

Abstract

การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์ทั่วไปเพื่อศึกษามูลค่าที่ดินที่มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และมีวัตถุประสงค์เฉพาะคือ เพื่อศึกษาตัวพยากรณ์ร่วมระหว่างการแบ่งพื้นที่เขตของกรุงเทพมหานคร การดำเนินการพัฒนาที่ดินเพื่อ ที่อยู่อาศัย ระยะทางจากถนนสายหลักแยกเข้าซอยสู่ตำแหน่งแปลงที่ดิน รูปร่างของที่ดิน ระดับของที่ดินเมื่อเทียบกับถนนผ่านหน้าที่ดิน และสาธารณูปโภคบริเวณที่ดิน ที่มีผลต่อมูลค่าที่ดินต่อตารางวา เพื่อศึกษาเปรียบเทียบมูลค่าที่ดินต่อตารางวา ที่มีการแบ่งพื้นที่เขตของกรุงเทพมหานคร และการดำเนินการพัฒนาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยต่างกัน และเพื่อศึกษาความสัมพันธ์ของมูลค่าที่ดินต่อแปลงกับมูลค่า สิ่งปลูกสร้าง ที่มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อที่อยู่อาศัย กลุ่มตัวอย่างคือ ลูกค้ารายย่อยของธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อที่อยู่อาศัยประกอบการขอสินเชื่อ โดยบริษัท จัสติส พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ แอพไพรซัล จำกัด ตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน พ.ศ.2544 ถึงวันที่ 31 พฤษภาคม พ.ศ.2545 จากจำนวนประชากรทั้งหมดที่ทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน 964 ราย ด้วยการสุ่มตัวอย่างแบบอาศัยความน่าจะเป็น แบบแบ่งชั้นภูมิอย่างไม่มีสัดส่วน การคำนวณขนาดของกลุ่มตัวอย่างใช้สูตรของ Taro Yamane ได้กลุ่มตัวอย่างจำนวน 282 ราย นำค่าปัจจัยต่างๆ ตามวัตถุประสงค์ข้างต้นมาใช้ในการวิเคราะห์ข้อมูล มีเครื่องมือที่ใช้ในการวิจัยคือ แบบบันทึกรายการของกลุ่มตัวอย่างดังกล่าวมาทำการวิเคราะห์ข้อมูลด้วยค่าสถิติคือ ความถี่ ร้อยละ ค่าเฉลี่ย ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน การวิเคราะห์ถดถอยพหุคูณ การวิเคราะห์ความแปรปรวนแบบทางเดียว การทดสอบความแตกต่างของค่าเฉลี่ยที่เป็นอิสระจากกัน และการหาค่าสัมประสิทธิ์สหสัมพันธ์ของเพียร์สัน ผลการวิจัยพบว่า 1. ระดับความสำคัญของปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยต่อตารางวา มีลักษณะของปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าที่ดินต่อตารางวาที่มีระดับความสำคัญเรียงตามลำดับดังนี้ (1) การแบ่งพื้นที่เขตของกรุงเทพมหานครโดยเขตเมืองชั้นในมีระดับความสำคัญกว่าเขตชั้นกลางหรือเขตต่อเมือง (2) การดำเนินการพัฒนาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยโดยโครงการจัดสรร (3) ระดับของที่ดินเมื่อเทียบกับถนนผ่านหน้าที่ดินซึ่งอยู่สูงกว่าระดับถนนเกิน 20 เซนติเมตร (4) สาธารณูปโภคบริเวณที่ดินที่มีไฟฟ้า น้ำประปาหรือน้ำบาดาล ท่อระบายน้ำ ไฟฟ้าถนน 2. ความแตกต่างของมูลค่าที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยต่อตารางวา ลักษณะของการแบ่งพื้นที่เขตของกรุงเทพมหานคร ประกอบด้วยเขตเมืองชั้นใน เขตชั้นกลางหรือเขตต่อเมือง และเขตชั้นนอกหรือเขตชานเมือง ทำให้มูลค่าที่ดินต่อตารางวาแตกต่างกัน โดยลักษณะของการดำเนินการพัฒนาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในลักษณะโครงการจัดสรรทำให้มูลค่าที่ดินต่อตารางวาสูงกว่าที่อยู่อาศัยเดี่ยวซึ่งเจ้าของดำเนินการก่อสร้างเอง 3. แนวโน้มของมูลค่าที่ดินต่อแปลงที่ดินกับมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง ที่ได้จากผลการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อที่อยู่อาศํย มูลค่าที่ดินต่อแปลงที่ดินกับมูลค่าสิ่งปลูกสร้างมีความสัมพันธ์กัน เมื่อมูลค่าที่ดินต่อแปลงที่ดินมีมูลค่าสูง มูลค่าสิ่งปลูกสร้างมีแนวโน้มสูงขึ้นตามไปด้วย ซึ่งผลการวิจัยนี้สามารถนำไปประกอบการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อที่อยู่อาศัย ตลอดจนการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เกิดความเหมาะสมกับมูลค่าที่ดิน นอกจากนี้ยังสามารถนำวิธีการทางสถิติที่พัฒนาขึ้นในการศึกษาครั้งนี้มาประยุกต์ใช้ประกอบการวิเคราะห์มูลค่าที่ดิน เพื่อให้มูลค่าที่ดินในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อที่อยู่อาศัยมีความถูกต้อง แม่นยำ และมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น