ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นทรัพย์สินรอการขาย : กรณีศึกษาที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นทรัพย์สินรอการขายของธนาคารอาคารสงเคราะห์

Abstract

การบริหารงานทรัพย์สินรอการขาย (NPA) เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดในภาวะที่มีการแข่งขันสูงนั้น ว่าจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องเข้าใจถึงกลุ่มเป้าหมายว่าเป็นใครและพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ของสถาบันการเงินอย่างไร ปัจจัยใดมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจ เลือกซื้อของกลุ่มผู้บริโภคกลุ่มนี้มากที่สุด เพื่อที่จะได้นำมาเป็นแนวทางในการพัฒนาและกำหนดนโยบายให้สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมาย เพื่อจะได้บริหารงานทรัพย์สินรอการขายอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อให้ระบบการเงินที่มีไว้ช่วยเหลือและสนองนโยบายรัฐบาลในด้านที่อยู่อาศัยจะได้มีมาหมุนเวียนให้แก่ผู้ที่ต้องการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในระบบต่อไป รวมถึงทรัพย์สินรอการขายยังเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง วัตถุประสงค์การวิจัยนี้จึงเป็นการศึกษาการตัดสินใจ เลือกซื้อของผู้ซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคารอาคารสงเคราะห์ โดยมีสมมติฐานที่ว่าปัจจัยทางด้านสินเชื่อมีผลต่อการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ของธนาคารสงเคราะห์มากกว่าปัจจัยด้านอื่นๆ ทรัพย์สินรอการขายที่เป็นบ้านมือสองที่มีการอยู่อาศัยแล้วถูกเลือกซื้อมากกว่าทรัพย์สินรอการขายที่เป็นบ้านมือสองใหม่ยังไม่เคยมีการอยู่อาศัย และทำเลที่ตั้งของทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่เลือกซื้อมีความสัมพันธ์กับทำเลที่อยู่อาศัยเดิมของผู้เลือกซื้อ กลุ่มประชากรที่ใช้ในการวิจัยในครั้งนี้เป็นกลุ่มเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นทรัพย์สินรอการขายของธนาคารอาคารสงเคราะห์ตั้งแต่ 1 ก.ค. 44 - 30 มิ.ย 45 จำนวน 784 ราย ได้แบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม ดังนี้ กลุ่มที่ 1 เป็นกลุ่มประชากรที่เลือกซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคารอาคารสงเคราะห์ และได้โอนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อแล้วจำนวน 152 ราย กลุ่มที่ 2 เป็นกลุ่มประชากรที่เลือกซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคารอาคารสงเคราะห์ แต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อเพราะอยู่ในโครงการพิเศษผ่อนดาวน์ 24เดือน โดยไม่มีดอกเบี้ย กับธนาคารอาคารสงเคราะห์ จำนวน 632 ราย ส่วนพื้นที่ที่ทำการศึกษาอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล การรวบรวมข้อมูลนั้นใช้ทั้งข้อมูลทุติยภูมิ และการส่งแบบสอบถามทางไปรษณีย์ให้กับประชากรกลุ่มที่ 1 และส่งแบบสอบถามอย่างเดียวสำหรับประชากรกลุ่มที่ 2 ซึ่งการส่งแบบสอบถามได้ส่งทางไปรษณีย์ให้ประชากรจำนวนทั้งหมด 632 ราย เพราะไม่สามารถกำหนดได้ว่าจะได้รับการตอบรับจากรายใดบ้าง และแบบสอบถามที่สามารถนำมาได้ทั้งหมดสำหรับประชากรกลุ่มที่ 1 จำนวน 106 รายคิดเป็นร้อยละ 96 ของประชากรที่ต้องการ 110 ราย และกลุ่มที่ 2 จำนวน 250 ราย คิดเป็นร้อยละ 102 ของประชากรที่ต้องการ (245 ราย) ผลของการวิจัยมีสาระสำคัญดังนี้ การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นทรัพย์รอการขายของประชากรทั้ง 2 กลุ่มนั้น พบว่ามีลักษณะทั่วไปทางสังคมและเศรษฐกิจไม่แตกต่างกัน เป็นลักษณะของผู้ที่มีคุณสมบัติที่จะซื้อบ้านและขอสินเชื่อได้ การครอบครองบ้านหลังเดิมจะเป็นเจ้าของบ้านแล้วขายไปเพื่อเป็นทุนมาซื้อบ้านใหม่และเช่าอยู่ วัตถุประสงค์ในการซื้อบ้านหลังที่เป็นทรัพย์สินรอการขายจำเป็นเพื่อการอยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่ การเป็นเจ้าของเดิมแล้วตีทรัพย์ชำระหนี้หรือบังคับคดีมีน้อยมาก การชำระเงินจะกู้จากธนาคารเต็มวงเงินที่ธนาคารให้ จากการศึกษายังพบว่าก่อนจะมาซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นทรัพย์สินรอการขายมักจะเลือกซื้อทรัพย์สินรอการขายที่เป็นบ้านมือสองที่มีคนอยู่อาศัยแล้วเป็นส่วนใหญ่ ดังนั้นจากสมมติฐานที่ว่า "ทรัพย์สินรอการขายที่เป็นบ้านมือสองที่มีการอยู่อาศัยแล้ว ถูกเลือกซื้อมากกว่าทรัพย์สินรอการขายที่เป็นบ้านมือสองใหม่ยังไม่เคยมีการอยู่อาศัย" จึงเป็นไปตามนั้น ส่วนเขตพื้นที่ที่กลุ่มประชากรเลือกซื้อทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่เป็นทรัพย์สินรอการขายนั้นพบว่าไปสัมพันธ์กับเขตพื้นที่ของที่อยู่อาศัยตนเองอยู่เดิม และทำเลที่เป็นที่นิยมและเลือกซื้อมากที่สุดคือ กรุงเทพฯ ตอนเหนือและกรุงเทพฯ ตอนตะวันออกเฉียงเหนือ และตะวันออก ตามลำดับ สมมติฐานที่ตั้งไว้ว่า "ทำเลที่ตั้งของทรัพย์สิน (NPA) ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่เลือกซื้อมีความสัมพันธ์กับทำเลที่อยู่อาศัยเดิมของผู้เลือกซื้อ" จึงเป็นจริง การหาข้อมูลเพื่อเลือกซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคารนั้น อันดับแรกคือ การติดต่อโดยตรงกับฝ่ายบริหารทรัพย์สินของธนาคาร อันดับสองคือ ป้ายหน้าบ้านที่ประกาศขายไว้ และอันดับสามคือ ป้ายแสดงสินค้าของธนาคารฯ การใช้เวลาในการตัดสินใจเพื่อเลือกซื้อทรัพย์สินรอการขายนั้นส่วนใหญ่ใช้เวลาประมาณ 1 เดือน รองลงมาประชากรทั้ง 2 กลุ่มที่มีการตัดสินใจที่ต่างกันพบว่าประชากรกลุ่มที่ 1 ซึ่งเป็นกลุ่มที่โอนกรรมสิทธิ์แล้วโดยไม่มีโครงการพิเศษใดจะใช้เวลา 2-3 เดือน หรือมากกว่า 3 เดือนขึ้นไป แต่สำหรับประชากรกลุ่มที่ 2 เป็นกลุ่มที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์อยู่ในโครงการพิเศษผ่อนชำระดาวน์ 24 เดือน โดยไม่เสียดอกเบี้ยจะใช้เวลาตัดสินใจมากกว่า 3 เดือนขึ้นไปน้อยที่สุด แสดงถึงการมีโครงการพิเศษของธนาคารนั้นทำให้กลุ่มลูกค้าที่เลือกซื้อทรัพย์สินรอการขายตัดสินใจเร็วขึ้นกว่าเดิม ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจของประชากรทั้ง 2 กลุ่มนี้ พบว่าประชากรกลุ่มที่ 1 เป็นกลุ่มประชากรที่เลือกซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคารณ และได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อแล้ว ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจเมื่อเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นทรัพย์สินรอการขายคือปัจจัยทางด้านการเงิน และสิ่งที่คำนึงถึงมากที่สุดคือเรื่องของราคาที่เหมาะสมและถูกกว่า รองลงมาจะเป็นปัจจัยด้านสินเชื่อ และสิ่งที่คำนึงถึงคือการได้ใช้สินเชื่อของธนาคารอาคารสงเคราะห์รวมถึงการได้ถึงร้อยละ 90 ของราคาประเมิน ส่วนประชากรกลุ่มที่ 2 เป็นกลุ่มประชากรที่เลือกซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคารฯ แต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อเพราะอยู่ในโครงการพิเศษผ่อนดาวน์ 24 เดือนกับธนาคารฯ ปัจจัยสินเชื่อเป็นปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจมากที่สุดและสิ่งที่คำนึงเป็นสิ่งแรกจะเป็นเรื่องของการได้ผ่อนชำระเงินดาวน์นานโดยไม่เสียหายดอกเบี้ย รองลงมาเป็นปัจจัยด้านการเงิน สิ่งที่คำนึงถึงมากที่สุดจะเป็นเรื่องราคาที่เหมาะสม จะเห็นว่าการที่ธนาคารมีนโยบายให้ผู้เลือกซื้อผ่อนชำระดาวน์ โดยไม่เสียดอกเบี้ยนั้นเป็นแรงจูงใจและเร่งรัดการตัดสินใจของผู้เลือกซื้อได้ดีและเร็วขึ้น และจากสมมติฐานที่ว่า "ปัจจัยสินเชื่อมีผลต่อการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ของธนาคารอาคารสงเคราะห์มากกว่าปัจจัยทางด้านอื่นๆ เป็นจริงสำหรับประชากร กลุ่มที่ 2 และไม่เป็นไปตามสมมติฐานสำหรับประชากรกลุ่มที่ 1 สรุปได้ว่าข้อค้นพบนี้ มีความสำคัญต่อการบริหารจัดการ ทรัพย์สินรอการขายของสถาบันการเงินเป็นอย่างยิ่ง เพราะการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ที่เป็นทรัพย์สินรอการขายนี้ ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจของกลุ่มตัวอย่างมิได้พิจารณาเรื่องทำเลที่ตั้งเป็นสิ่งสำคัญเป็นอันดับแรกเหมือนการซื้อบ้านโดยทั่วๆ ไป แต่กับพิจารณาปัจจัยด้านสินเชื่อและปัจจัยด้านราคาเป็นสิ่งที่สำคัญ อาจเป็นเพราะสภาพปัจจุบันที่เปลี่ยนแปลงไปทำให้ปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งเป็นสิ่งที่หาได้ง่ายกว่าปัจจัยด้านสินเชื่อที่น่าสนใจและเอื้ออำนวยต่อการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง