ปัญหากฎหมายในการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินในประเทศไทย

Abstract

ระบบทะเบียนที่ดินในประเทศไทยได้พัฒนา โดยกำหนดให้การโอนสิทธิในที่ดินต้องกระทำการจดทะเบียน และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้รับโอนสิทธิในที่ดินจากการจดทะเบียน อย่างไรก็ดีการดำเนินมาตรการต่าง ๆ ตามกฎหมายในปัจจุบัน ที่เกี่ยวกับการคุ้มครองผู้มีสิทธิในที่ดินจากการจดทะเบียน ผู้รับโอนที่สุจริตและเสียค่าตอบแทน อันเนื่องมาจากการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินของไทยในปัจจุบันมีความไม่เหมาะสม ขาดความมั่นคง ความถูกต้อง และความสมบูรณ์ของระบบทะเบียนเช่น การที่สิทธิในที่ดินของผู้รับโอนโดยสุจริตอาจถูกเพิกถอนได้ ในขณะเดียวกันรัฐก็ยังไม่ได้จัดตั้งกองทุนเพื่อชดเชยความเสียหายให้แก่บุคคลที่ถูกเพิกถอนนั้น อนึ่ง การที่เจ้าหน้าที่พนักงานที่ดินมีความรับผิดชอบตามกฎหมายมากเกินไป อันก่อให้เกิดการกระทบต่อการจัดทำระเบียบทะเบียนอันถูกต้อง ซึ่งรัฐก็ไม่ได้จัดตั้งกองทุนเพื่อคุ้มครองเจ้าพนักงานเช่นกัน นอกจากนั้นยังมีปัญหาเกี่ยวกับการตีความ และการปรับใช้กฎหมายการโอนสิทธิในที่ดินประเภทหนังสือรับรองการทำประโยชน์ระหว่างฝ่ายตุลาการที่ยึด ถือ ป.พ.พ. เป็นหลักกับเจ้าพนักงานที่ดินที่ถือประมวลกฎหมายที่ดินเป็นหลัก โดยที่ระบบทะเบียนที่ดินของไทยเป็นระบบผสมระหว่างระบบดีด (Deeds) กับระบบทอร์เรนส์ (Torrens) ด้วยระบบดีดเป็นระบบเก่าแก่ มีข้อบกพร่องมาก ดังนั้น วิทยานิพนธ์จึงมุ่งศึกษาถึงการที่จะนำระบบทอร์เรนส์ ซึ่งเหมาะสมที่จะนำมาใช้ในประเทศไทยเพื่อให้เกิดประโยชน์ให้มากที่สุด ซึ่งเป็นระบบที่มีความสำคัญดังต่อไปนี้ คือ 1. การใช้หลักการเพิกถอนไม่ได้ของทะเบียน 2. การมีกองทุน Assurance Fund ช่วยเหลือผู้ที่ต้องสูญเสียสิทธิในที่ดินและพนักงานเจ้าหน้าที่ 3 การมีระบบนักกฎหมายที่มีความเชี่ยวชาญช่วยตรวจสอบจัดทำนิติกรรมสัญญา และจดทะเบียน โดยวิเคราะห์เทียบเคียงกับระบบทะเบียนของต่างประเทศ เช่น ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ เป็นต้น และจากการวิจัยพบว่า ระบบทะเบียนที่ดินของไทยควรที่จะนำหลักการทั้ง 3 ประการข้างต้นมาใช้ในประเทศไทย เพื่อให้ผู้รับโอนที่ดินจากการจดทะเบียนได้รับความคุ้มครองมากที่สุด และเป็นการพัฒนาระบบทะเบียนที่ดินให้มีประสิทธิภาพสูงขึ้น มีความถูกต้องมั่นคงมาขึ้น นอกจากนี้ควรหาทางปรับปรุงกฎหมายทั้งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และประมวลกฎหมายที่ดินให้สอดคล้องกันเพื่อแก้ปัญหาความขัดแย้งในการตีความระหว่างฝ่ายตุลาการและเจ้าหน้าที่พนักงานที่ดินด้วย ซึ่งในวิทยานิพนธ์นี้ได้มีการเสนอแนะให้ปรับปรุงแก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และประมวลกฎหมายที่ดินให้มีความสัมพันธ์ และรองรับซึ่งกันและกัน