ศึกษาปัญหากฎหมายเกี่ยวกับสัญญาพัฒนาที่ดิน กรณีสิ่งปลูกสร้าง เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้พัฒนาที่ดินตามสัญญาพัฒนาที่ดิน

Abstract

สัญญาพัฒนาที่ดินกรณีผู้พัฒนามิใช่เจ้าสองที่ดินและมีข้อตกลงว่าสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินยังเป็นของผู้พัฒนาที่ดิน ในระหว่างบังคับใช้สัญญาจนกว่าสัญญาจะสิ้นสุดลง ถือว่าสิ่งปลุกสร้างเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้พัฒนาเพียงชั่วคราว สิ่งปลูกสร้างนั้นได้รับยกเว้นมิใช่ส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมารแพ่งและพาณิชย์มาตรา 146 ต่อเมื่อสัญญาสิ้นสุดลงอันเป็นการสิ้นสุดเวลาแห่งการยกเว้น สิ่งปลูกสร้างจึงจะตกเป็นส่วนควบของที่ดินนับแต่เวลานั้นเป็นต้นไป และเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของนี่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 144 โดยไม่ต้องจดทะเบียน เพราะนี่ดินเป็นทรัพย์ประธานเสมอ สัญญาพัฒนาที่ดินลักษณะ เช่นนี้จึงประกอบด้วยข้อตกลงแห่งการเช่าและข้อตกลง ที่เป็นการต่างตอบแบน ซึ่อาจเรียกว่าเป็นสัญญาเช่าและต่างตอบแทนนอกจากการเช่า ข้อพิพาทที่เกิดขึ้นอันเกี่ยวด้วยข้อตกลงต่างตอบแทนย่อมต้องพิจารณาไปตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยหนี้หรือทรัพย์สินตามแต่กรณี การที่สิ่งปลูกสร้างยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้พัฒนาระหว่างบังคับใช้สัญญา ผู้พัฒนามีสิทธิจำนองสิ่งปลูกสร้างได้แม้การจำนองในวิธีปฏิบัติต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินด้วยก็ตาม เพื่อมิให้เกิดปัญหาพิพาทในภายหลังเมื่อสิ่งปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินแต่ต้องติดจำนอง ซึ่งมิใช่ความประสงค์ของเจ้าของที่ดิน จึงควรกำหนดเป็นข้อตกลงห้ามมิให้ผู้พัฒนาที่ดินจำนองสิ่งปลูกสร้างไว้ในสัญญา ปัญหาอันเกิดขึ้นกับบุคคลภายนกอเมื่อผู้พัฒนาที่ดินนำสิ่งปลูกสร้างออกให้เช่าแก่บุคคลภายนอกและเกิดการเลิกสัญญาพัฒนาที่ดินก่อนครบกำหนดเวลาของสัญญา ผลของการเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายรแพ่งและพาพาณิชย์มาตรา 391 ไม่เป็นที่เสื่อมเสียสิทธิของบุคคลภายนอก ทำให้เจ้าของที่ดินซึ่งได้กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างต้องผูกพันตามสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 569, 538 แต่ทั้งนี้ไม่เกินกว่าระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญาที่ดิน และหากเจ้ารองที่ดินได้รับความเสียหายจากการที่ต้องมีภาระผู้พันกับผู้เช่าพื้นที่อันเนื่องจากการเลิกสัญญา ก็อาจใช้สิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้พัฒนาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 วรรคท้าย อนึ่ง สิทธิตามสัญญาพัฒนาที่ดิน เป็นทรัพย์สิน ใช้เป็นหลักประกันหนี้ได้แม้ประมวลกฎหมารแพ่งและพาณิชย์มิได้มีบัญญัติเป็นเอกเทศไว้ในบรรพ 3 โดยพิจารณาไปรามบทบัญญัติว่าด้วยนิติกรรมสัญญา แต่โดยที่สิทธิดังกล่าวเป็นบุคคลสิทธิ การใช้เป็นหลักประกันจึงต้องทำเป็นสัญญาทุกฝ่ายคือ เจ้าหนี้ ลูกหนี้ ผู้พัฒนาฯ และเจ้าของที่ดินเพื่อให้มีผลผูกพันใช้บังคับได้ ปัญหาเกี่ยวกับสัญญาพัฒนาที่ดินเป็นปัญหาที่ซับซ้อนแตกต่างจากปัญหาในเรื่องเช่าเกิดกว่า ปพพ.ลักษณะเช่าทรัพย์จะเยียวยาแก้ไขได้ จึงควรมีกฎหมายพิเศษใช้บังคับเฉพาะสำหรับสัญญาประเภทนี้, ปัญหาอันอาจเกิดจากการใช้กรรมสิทธิ์ชั่วคราวเกินขอบเขตควรจะทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่, ปัญหาการจำนองสิ่งปลูกสร้างควรกำหนดเป็นเงื่อนไขในสัญญาห้ามมิให้ผู้พัฒนาที่ดินนำสิ่งปลูกสร้างไปจำนอง, ปัญหาการนำสิทธิการเช่าไปประกันการชำระหนี้ต่อเจ้าหนี้ควรกำหนดเป็นข้อสัญญาให้ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินก่อน และปัญหาการเช่าสิ่งปลูกสร้างของบุคคลภายนอกควรทำให้ถูกต้องตาม ปพพ. 538