กฎหมายว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์สินในประเทศไทย

Abstract

ปัจจุบัน การประเมินราคาทรัพย์สินเข้ามามีบทบาทในสังคมมากขึ้น กล่าวคือ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การโอนอสังหาริมทรัพย์สำหรับวัตถุประสงค์ต่างๆ การใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ในการขอสินเชื่อ หรือการขอปล่อยชั่วคราวในคดีอาญา ตลอดจนการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ และการจัดเก็บภาษีอากรที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ต่างก็ต้องมีการประเมินราคาทรัพย์สินทั้งสิน เพื่อหามูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้น ขณะเดียวกัน กฎหมายเกี่ยวกับการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์เหล่านี้ยังไม่มี มีเพียงแต่ในส่วนของการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อใช้ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 104 เท่านั้น โดยการกำหนดราคา ประเมินทุนทรัพย์ดังกล่าวกระทำโดยสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สิน กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย สำนักงานกลาง ประเมินราคาทรัพย์สินดังกล่าว ไม่มีอำนาจในการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์อื่น ฉะนั้นสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินจึงมีความจำเป็นต้องอาศัยอำนาจของกฎหมายที่จะกำหนดบทบาทหน้าที่ ความรับผิดชอบของหน่วยงานนี้ ให้เด่นชัด เพื่อให้หน่วยงานอื่น ๆ ของรัฐและประชาชนยอมรับมากยิ่งขึ้น นอกจากนี้ประชาชนจำต้องทำความเข้าใจ และปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ของกฎหมายให้ถูกต้องและสมบูรณ์ยิ่งขึ้น มิใช่ในเวลาซื้อขายที่ดินต้องการกำหนดราคาให้ตํ่าเพื่อเสีย ค่าธรรมเนียมให้น้อย แต่ในขณะที่เวลาถูกเวนคืนอสังหาริมทรัพย์กลับต้องการกำหนดราคาให้สูงขึ้น เพื่อให้ได้ค่าทดแทน การเวนคืนที่สูงที่สุด การศึกษาในครั้งนี้ จึงเป็นศึกษาวิเคราะห์ถึงปัญหาที่เกิดขึ้นอันเป็นผลจากการที่ยังไม่มีกฎหมายเกี่ยวกับการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์ต่าง ๆ ในประเทศไทย โดยพบว่า หากมีกฎหมายว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์สินขึ้น จักช่วยแก้ไขปัญหาในเรื่องมาตรฐานของการประเมินราคาทรัพย์สิน เนื่องจากจะเป็นการกำหนดให้มีหน่วยงานเดียวเป็น ผู้รับผิดชอบเกี่ยวกับการประเมินราคาทรัพย์สิน อีกทั้งการให้มีหน่วยงานกลางโดยเฉพาะขึ้นมารับผิดชอบเกี่ยวกับการประเมินราคาทรัพย์สิน (Central Valuation Authority) ในประเทศไทย จะมีผลให้การกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นไปในแนวทางเดียวกันและมีลักษณะใกล้เคียงกัน สามารถนำไปใช้เพื่อประโยชน์ของกรมที่ดิน หน่วยงานราชการอื่น และภาคเอกชนที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาทรัพย์สิน หน่วยงานที่รับผิดชอบดังกล่าวควรมีลักษณะเป็นสำนักงาน สังกัดกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย มีหน้าที่ประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์ต่าง ๆ ไม่เฉพาะแต่การกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อใช้ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเท่านั้น ยังเป็นประโยชน์ต่อการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ การ ประเมินเพื่อชำระภาษีอสังหาริมทรัพย์ การประเมินเพื่อการค้ำประกันการประเมินเพื่อการชื้อขายแลกเปลี่ยน เป็นต้น และเพื่อให้ลอดคล้องกับกฎหมายเกี่ยวกับการประเมินราคาทรัพย์สินดังกล่าว จึงต้องมีการปรับปรุงแก้ไขประมวลกฎหมายที่ดิน ในเรื่องของอำนาจหน้าที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ให้มีอำนาจเกี่ยวกับการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อ ประโยชน์ของส่วนราชการอื่นๆที่เกี่ยวข้องเพิ่มขึ้นด้วย