การปรับปรุงอาคารร้างให้เป็นที่อยู่อาศัย : กรณีศึกษาอาคารร้างบนถนนฉลองกรุงและถนนเจ้าคุณทหาร

เกียรติพงษ์ กิตติสุพัฒน์

Please use this identifier to cite or link to this item: https://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/9343

Title:	การปรับปรุงอาคารร้างให้เป็นที่อยู่อาศัย : กรณีศึกษาอาคารร้างบนถนนฉลองกรุงและถนนเจ้าคุณทหาร
Other Titles:	The conversion of vacancy building in to housing case study : building on Challong Krung Road and Chaokhun Taharn Road
Authors:	เกียรติพงษ์ กิตติสุพัฒน์
Advisors:	อัศวิน พิชญโยธิน
Other author:	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์
Advisor's Email:	ไม่มีข้อมูล
Subjects:	บ้านร้าง -- ไทย -- กรุงเทพฯ ที่อยู่อาศัย -- ไทย -- กรุงเทพฯ อาคารพาณิชย์ -- การดัดแปลงการใช้งาน ลูกจ้าง -- ที่อยู่อาศัย
Issue Date:	2543
Publisher:	จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
Abstract:	นิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง เป็นนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ประกอบด้วยโรงงานทั้งสิ้น 144 โรงงาน มีจำนวนพนักงานกว่า 47,562 คน การเป็นแหล่งงานนี้เองจึงทำให้เกิดการหลั่งไหลของแรงงานจำนวนมากเพื่อมาทำงานยังนิคมอุตสาหกรรมแห่งนี้ แรงงานดังกล่าวประกอบด้วยแรงงานท้องถิ่นและแรงงานต่างจังหวัด แรงงานต่างจังหวัดนั้นเป็นปัญหาอย่างยิ่ง เพราะจากการงานวิจัยเรื่องความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้ที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง พบว่า บริษัทส่วนใหญ่ไม่ได้เตรียมที่อยู่อาศัยให้กับพนักงานเหล่านี้ ประกอบกับที่อยู่อาศัยให้เช่าบริเวณรอบๆ นิคมอุตสาหกรรมมีไม่เพียงพอ และมีสภาพทรุดโทรมมาก จึงทำให้เกิดปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยของพนักงาน แต่เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจเช่นปัจจุบันทำให้การลงทุนในการจัดสร้างที่อยู่อาศัยขึ้นใหม่ จำเป็นต้องใช้งบประมาณที่สูงมากเมื่อเทียบกับจำนวนความต้องการที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกันพบว่ามีอาคารร้างซึ่งมีลักษณะคล้ายตึกแถวจำนวนมากถึง 772 หน่วย สร้างอยู่รายรอบนิคมอุตสาหกรรมที่ปราศจากการใช้สอย การวิจัยครั้งนี้จึงมีวัตถุประสงค์ที่จะปรับปรุงอาคารดังกล่าวให้เป็นที่อยู่อาศัยของพนักงานเหล่านั้น โดยศึกษาใน 2 ด้านคือ ด้านกายภาพของตึกแถวและด้านปัญหา-กิจกรรมในที่อยู่อาศัยปัจจุบันของพนักงาน เพื่อนำมาเป็นแนวทางในการปรับปรุง อาคารร้างบริเวณถนนเจ้าคุณทหาร-ฉลองกรุง มีลักษณะที่คล้ายตึกแถวทั่วไป แต่จะแตกต่างจากตึกแถวทั่วไปตรงที่ ทุกๆ 2-3 ห้องจะมีการเว้นช่องว่างอาคาร 60 เซนติเมตร ซึ่งมีสาเหตุจากบริเวณดังกล่าวเคยอยู่ในพื้นที่สีเขียวซึ่งไม่อนุญาติให้สร้างตึกแถว แต่จากการสำรวจลักษณะทางกายภาพไม่ว่าจะเป็นรูปทรงภายนอก ลักษณะการจัดพื้นที่ใช้สอยภายใน และจากการสัมภาษณ์ผู้ที่เกี่ยวข้องพบว่าผู้ประกอบการมีวัตถุประสงค์ที่จะสร้างอาคารดังกล่าวในลักษณะของตึกแถว ทั้งนี้เพราะตึกแถวได้รับความนิยมสูงจากผู้บริโภค อาคารร้างเหล่านี้จะมี 3 ชั้นครึ่ง (มีชั้นลอย) โดยส่วนใหญ่จะมีด้านหน้ากว้าง 2-3 ช่วงเสาต่ออาคาร ในแต่ละอาคารไม่มีผนังกั้นภายใน มีบันไดคอนกรีตเสริมเหล็กเพียงชุดเดียว บันไดหนีไฟเป็นบันไดลิงตามแบบตึกแถวทั่วไป ต่อมาในปี พ.ศ. 2542 กฎกระทรวงฉบับที่ 414 ได้เปลี่ยนการใช้ที่ดินบริเวณดังกล่าวเป็นพื้นที่สีเหลือง จึงทำให้อาคารดังกล่าวสามารถใช้งานได้มากกว่าอาคารพักอาศัยทั่วไป ดังนั้นหากปรับปรุงอาคารเหล่านั้นให้เป็นที่อยู่อาศัยรวมของพนักงาน ก็จะสอดคล้องกับลักษณะการใช้ที่ดินตามพระราชบัญญัติผังเมือง การศึกษาที่อยู่ปัจจุบันของพนักงานพบว่า หอพักส่วนใหญ่จะมีขนาด 2.5x3.5 มีห้องน้ำในตัว ปัญหาที่พบคือ การระบายอากาศ การเดินทางไกล ปัญหาการดื่มสุราส่งเสียงดัง เป็นต้น ส่วนกิจกรรมในการอยู่อาศัยพบว่า, ผู้เช่านิยมซื้ออาหารขึ้นมารับประทาน ในห้องพักจึงควรมีส่วนเตรียมอาหารไว้รองรับ ผู้เช่ามักจะซักรีดเองจึงควรเตียมพื้นที่ตากผ้าไว้รองรับ, การพักผ่อนในวันหยุดนิยม การดูทีวีจึงควรเตรียมเสาอากาศรวม, พนักงานบางส่วนทำงานระบบกะ ประตูหอพักจึงควรเข้าออกได้ตลอด 24 ชั่วโมง, พนักงานกว่าร้อยละ 39 เดินทางโดยรถยนต์-รถมอเตอร์ไซด์จึงควรมีที่จอดรถบริการ, ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ จะถูกนำมาเป็นแนวทางในการปรับปรุงตึกแถวให้เป็นที่อยู่อาศัยของพนักงานต่อไป จากการศึกษาพบว่ามีความต้องการเช่าจำนวนมากถึงร้อยละ 51.33 (ประมาณ 24413 คน) ซึ่งเป็นไปไม่ได้ที่ปรับปรุงอาคารร้างทั้งหมดให้เป็นที่อยู่อาศัยของแรงงานทั้งหมดได้จึงทำการคัดเลือกเฉพาะกลุ่มเป้าหมายที่สามารถรองรับได้ โดยการศึกษาพบว่ากลุ่มที่มีความเหมาะสมคือผู้เช่าที่มีระดับการศึกษาปวช. ขึ้นไปซึ่งบุคคลเหล่านี้จะเป็นช่างฝีมือและพนักงานธุรการ จนถึงระดับหัวหน้างาน เป็นส่วนใหญ่ทั้งนี้ต้องมีรายได้ประจำเฉลี่ยประมาณ 6000-12000 บาทขึ้นไป และในกรณีที่เป็นผู้ที่ทำงานในเขตอุตสาหกรรมส่งออกพนักงานเหล่านั้นยังมีรายได้พิเศษเพิ่มเติมอีก การคัดเลือกกลุ่มเป้าหมายนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งเพราะจะเป็นตัวชี้ว่าโครงการนี้ จะมีความเป็นไปได้สูงขึ้น ส่วนผู้ที่ต้องการเช่าส่วนที่เหลือควรแก้ปัญหาด้วยวิธีอื่น แนวทางการปรับปรุงได้ทำการวิเคราะห์ลักษณะการจัดวางผังของแต่ละกลุ่มอาคารว่ามีความเหมะสมที่จะใช้งานในรูปแบบใดหลังจากนั้นจึงพบว่าชนิดของกลุ่มอาคารที่พบมากที่สุดคือกลุ่มอาคารประเภทติดถนนใหญ่การวิจัยจึงได้ศึกษาในรายละเอียดต่อไปโดยกำหนดแนวทางในการปรับปรุงเป็น 3 แนวทางตามลักษณะการเป็นเจ้าของโดยให้แต่ละแนวทางจะมีห้องพักขนาดใหญ่ ประกอบด้วยส่วนห้องนอนและห้องอเนกประสงค์ รองรับผู้อาศัยได้ 3-4 คนต่อห้อง โดยผู้เช่าแต่ละคนจะจ่ายเพียงไม่เกิน 967-1300 บาท การปรับปรุงจะยึดรูปแบบโครงสร้างเติมให้มากที่สุดและจะให้มีการเปลี่ยนน้อยที่สุด ในด้านของรูปแบบการลงทุนพบว่า หากนำอาคารและที่ดินมาคิดเป็นต้นทุนแบบเต็มมูลค่า จะมีจุดคุ้มทุนประมาณ 7-8 ปี แต่ถ้าประเมินมูลค่าของอาคารและที่ดินลดลงตามที่ควรจะเป็น จุดคุ้มทุนจะสั้นลงเหลือประมาณ 4-6 ปี
Other Abstract:	Lad Karbung industrial estate is a large-scale industrial estate consisting of 144 factories with over 47,562 people working in the area. As it is a hub for employment, people flock into the area to work. The workforce consists of people from the local area and from other provinces. It is the latter that have caused problems According to the study on the need for residences of workers in Lad Krabung industrial estate, most of the companies do not provide accommodations to their workers. Also, the accommodation for rent around the industrial estate are not enough, and are in poor condition. This has led to the problem of lack of accommodation among the workers. However, due to the present economic situation it is expensive to build new accommodation. It has been found that there are as many as 772 units of accommodation that resemble shophouses located around the industrial estate, and they are left unused. The objective of this study is therefore to consider the feasibility of renovating those building and convert them into accommodations for the workers. The study focuses on two aspects: the physical characteristics of the buildings, and the problems-activities in the present accommodation of the workers so as to use the data as guidelines in improving the new accommodation. The desolate buildings on Chao Khun Taharn-Chalong Krung roads are similar to ordinary shophouses with the only difference being that there is a gap of 60 c.m. wide between every 2-3 units. This is because the buildings are located in a once green area, in which construction of shophouses was not permitted. However, it was found from a survey of the buildings' exterior, interior planning and from interviews with those concerned, that the owners intended to build shophouses as they were in high demand among consumers. These deserted buildings have 3-5 stories (including a loft). Most of them have a front area of 2-3 units per building with no walls separating the units and there is only one reinforced concreate stairs with another fire ladder commonly found in ordinary shophouses. In the year 1999, Town Planning Act number 414 was amended, stating that the area become a yellow area, so the buildings could be used for purposes other than those for use as accommodation. Therefore, if the buildings are converted into the workers' common accommodation, that will comply with the use stated in the Town Planning Act. The study of the workers' present accommodation finds that most of them are of 2.5 x 3.5 size with a bathroom. The problems found are the ventilation problem, the distance to commute each day, and loud noises made by the drunk, etc. As for the workers' activity study, it was found that tenants usually buy ready-to-eat food in the rent room, so there shouls be a food preparation section provided. As the workers usually wash their own clothes, areas should be provided to hang clothes to dry. On weekends they love to watch television, so a common antenna should be installed. Also, as some work in shifts, the place should be accessible 24 hours a day. Over 39 percent of the workers travel by car or motorcycle so a parking area should be provided. All the above factors will be taken into account in coverting the shophouses into the workers' accommodation. The study finds the demand for a place to rent as high as 51% (approx. 24,413 people) so it is not possible to renovate all the shophouses to cater to all the needs. Consequently, target groups were selected which comprise those with an education background of a vocational certificate and higher. These people are skilled workers, clerical workers, and supervisors. They must earn 6,000-12,000 baht per month. In the case of those working in the export industry zones, they also get special earnings. The selection of target groups is important as it will indicate whether the project is plausible. Other solutions thus have to be found for the rest of the workers who want to rent. In terms of the renovation, the location of the groups of buildings are taken into consideration in order to find the appropriate use for them. It was found that most of the vacant buildings are located adjacent to main roads. The study has set guidelines of renovation in 3 ways according to the type of ownership. Each unit will consist of a large room comprising a bedroom and all-purpose room. Each room accommodates 4 persons so each tenant will have to pay only 967-1,300 baht rent per month. The renovation will try to keep to the original structure as much as possible. In terms of investment, if the buildings and land's capitalized values are used, a break-even point will be attained in 7-8 years. However, if the cost of building and land decrease as they should, the break-even point will be reached in 4-6 years
Description:	วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2543
Degree Name:	เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต
Degree Level:	ปริญญาโท
Degree Discipline:	เคหการ
URI:	http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/9343
URI:	http://doi.org/10.14457/CU.the.2000.149
ISBN:	9741303998
metadata.dc.identifier.DOI:	10.14457/CU.the.2000.149
Type:	Thesis
Appears in Collections:	Arch - Theses

Files in This Item:

File	Description	Size	Format
keattipong.pdf		10.57 MB	Adobe PDF	View/Open

Show full item record