Abstract:
วิทยานิพนธ์ มีจุดมุ่งหมายเพื่อศึกษาหลักเกณฑ์และการบังคับใช้ในกรณีการนำสิทธิการเช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ไปเป็นหลักประกันการชำระหนี้ โดยศึกษาและวิเคราะห์ถึง การนำบทบัญญัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการเช่าทรัพย์และจำนองอสังหาริมทรัพย์ มาปรับใช้กับการเช่าอสังหาริมทรัพย์และการจำนองสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 โดยอนุโลม และวิเคราะห์ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการบังคับจำนองสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ผลการศึกษาพบว่า เมื่อสัญญาเช่าระงับย่อมส่งผลให้สัญญาจำนองสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่านั้นระงับด้วย เป็นเหตุให้ผู้รับจำนองสิทธิการเช่าอาจสูญเสียหลักประกันไปก่อนที่จะได้รับชำระหนี้จากลูกหนี้ ในต่างประเทศมีมาตรการเยียวยาความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับผู้รับจำนอง ในกรณีที่ผู้เช่าประพฤติผิดสัญญาเช่าอันเป็นเหตุให้ผู้ให้เช่าอาจใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า ทั้งในรูปบทบัญญัติแห่งกฎหมายและสัญญา คือผู้ให้เช่ายังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยทันที โดยจะต้องแจ้งเพื่อให้โอกาสผู้รับจำนองสิทธิการเช่าเข้ามาจัดการแก้ไขการผิดสัญญาให้ถูกต้องเสียก่อน นอกจากนี้ ปัจจุบันยังไม่มีกฎหมายที่บัญญัติถึงวิธีการบังคับคดีกับสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้โดยเฉพาะ การอนุโลมนำวิธีการยึดอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 304 ที่มุ่งเน้นการครอบครองทางทะเบียนมาบังคับใช้กับการบังคับคดีกับสิทธิการเช่า ไม่สามารถเอื้อประโยชน์ต่อผู้รับจำนองสิทธิการเช่าหรือผู้ซื้อสิทธิการเช่าจากการจายทอดตลาดที่ต้องการครอบครองตัวทรัพย์สินที่เช่ามากกว่าการครอบครองทะเบียน ผู้วิจัยเสนอแนะให้มีการจัดทำสัญญาสามฝ่ายระหว่างผู้ให้เช่า ผู้เช่าและผู้รับจำนองสิทธิการเช่า ซึ่งกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีหน้าที่แจ้งให้ผู้รับจำนองทราบถึงเหตุที่จะทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง เพื่อให้โอกาสผู้รับจำนองเข้าแก้ไขเหตุที่จะทำให้สัญญาสิ้นสุดลงภายในระยะเวลาอันสมควร ก่อนที่ผู้ให้เช่าจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า และเพิ่มเติมบทบัญญัติเกี่ยากับวิธีการยึดสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้โดยเฉพาะในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาควาาแพ่ง มาตรา 304 ทวิ โดยให้อำนาจเจ้าพนักงานบังคับคดีมีอำนาจเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า และแจ้งการยึดให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษา และผู้ให้เช่าทราบด้วย
