การประเมินโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาเมือง

Abstract

แนวคิดของการจัดรูปที่ดินเป็นการพัฒนาพื้นที่โดยเน้นความร่วมมือกันระหว่างเอกชนกับเอกชน หรือระหว่างเอกชนกับรัฐ ด้วยการรวบรวมที่ดินในบริเวณพื้นที่ ที่ต้องการจัดรูปที่ดินเพื่อนำมาปรับปรุงหรือจัดทำระบบสาธารณูปโภค และโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ เพื่อให้สอดคล้องกับผังเมือง เช่น การทำถนน วางระบบไฟฟ้า ประปา สวนสาธารณะ โดยเจ้าของที่ดินในบริเวณโครงการจะต้องมีส่วนร่วมในการเสียค่าใช้จ่ายและรับภาระ โดยแต่ละฝ่ายได้รับประโยชน์อย่างเป็นธรรม และสามารถใช้ที่ดิน ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ให้มีสิ่งแวดล้อมที่ดีขึ้น มีมูลค่าที่ดินที่เพิ่มมากขึ้น เอื้ออำนวยความสะดวกสบายต่อการอยู่อาศัยและประกอบกิจกรรมต่างๆ การวิจัยเริ่มจากการศึกษารายละเอียดของโครงการจัดรูปที่ดิน การดำเนินการในการจัดรูป รูปแบบและวิธีการดำเนินโครงการในลักษณะที่เหมาะสม เพื่อประโยชน์ในการคุ้มครองสิทธิและเสรีภาพ รวมทั้งเหตุจูงใจการเข้าร่วมโครงการของเจ้าของที่ดิน ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอื่นๆ ทั้งนี้เพื่อให้โครงการดำเนินการต่อไปได้อย่างมีประสิทธิภาพ ประสบความสำเร็จโดยก่อให้เกิดความขัดแย้งในสังคมน้อยที่สุด ผลการศึกษาตรวจสอบโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ในเขตเทศบาลนครลำปาง โดยมีการทำถนนและสาธารณูปโภคต่างๆ เข้าไปในโครงการ และทำให้การประเมินราคาที่ดินในโครงการบริเวณโดยรอบสูงขึ้นนั้น ดูจะเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้เจ้าของที่ดินในโครงการยินดีเข้าร่วมโครงการ แต่เมื่อมีการตรวจสอบต่อไป ว่าถ้ามีการต้องเสียสละที่ดินที่มีค่าของเจ้าของที่ดิน แต่เป็นการเสียสละในอัตราการเสียสละที่เจ้าของที่ดินคิดแล้วว่ายังได้รับประโยชน์มากกว่า ก็อาจทำให้โครงการประสบความสำเร็จ แต่ถ้ามีเจ้าของที่ดินบางส่วนได้รับประโยชน์ที่น้อยกว่าหรือไม่ได้รับประโยชน์เลย เกิดการเปรียบเทียบกับอัตราการเสียสละแล้วก็อาจจะถอนตัวออกไป การเจรจาต่อรองเพื่อให้ได้ผลประโยชน์สูงสุดของรัฐและเอกชนจะต้องคิดถึงผลประโยชน์ที่ทั้ง 3 ฝ่ายจะได้รับ เพื่อให้ทั้งสามฝ่ายไม่ว่าจะเป็นฝ่ายรัฐที่จะต้องเสียงบประมาณน้อยและคุ้มค่าที่สุด ฝ่ายเจ้าของที่ดินในโครงการก็ได้ราคาประเมินที่สูงขึ้น โอกาสในการทำกิจกรรมทำธุรกิจหรือมีสาธารณูปโภคที่ดีขึ้น และสุดท้ายชุมชนผู้อยู่อาศัยโดยรอบได้รับประโยชน์จากการแก้ไขปัญหาทางภาครัฐในแง่ความสะดวกสบาย ลดปัญหาการจราจร มีคุณภาพชีวิตที่ดี แต่ถ้ามีเจ้าของที่ดินรายใดถอนตัวเพราะไม่พอใจทางสมาคมจัดรูปที่ดินก็อาจจะตัดรายนั้นออกจากโครงการฯ และดำเนินการตามจำนวนแปลงที่ดินที่ตกลงกันได้ หรือทำร่างมติส่วนใหญ่ 2 ใน 3 ของจำนวนสมาชิก 2 ใน 3 ของจำนวนพื้นที่ตามกฎหมาย พรบ. จัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาเมือง พ.ศ. 2547