Abstract:
ศึกษาลักษณะและลำดับความสำคัญของปัจจัยที่มีผลต่อผลตอบแทนทางการเงิน ของโครงการบ้านจัดสรรขนาดกลาง รวมทั้งเพื่อเปรียบเทียบอิทธิผลของปัจจัยดังกล่าวที่มีผลตอบแทนทางการเงินของโครงการ ซึ่งจากการทบทวนวรรณกรรมที่เ%0กี่ยวข้อง ได้แบ่%ปัจจัยที่ศึกษาออกเป็น 2 ประเภทคือ ปัจจัยเชิงคุณภาพและปัจจัยเชิงปริมาณ การวิจัยจึงแบ่งเป็น 2 ส่วน ในส่วนที่ 1 ศึกษาปัจจัยเชิงคุณภาพ โดยนำแบบสัมภาษณ์ที่สร้างขึ้นภายใต้กรอบปัจจัยที่สังเคราะห์มาจาก การทบทวนวรรณกรรม ไปให้ผู้เชี่ยวชาญ 3 กลุ่ม (ผู้ประกอบการ ผู้บริหารจากสถาบันการเงิน นักวิชาการ) ตรวจสอบความครบถ้วนถูกต้อง และจัดลำดับความสำคัญ สำหรับในส่วนที่ 2 เป็นการศึกษาปัจจัยเชิงปริมาณ โดยการรวบรวมประมาณการกระแสเงินสดของ โครงการบ้านจัดสรรขนาดกลางจากสถาบันการเงินจำนวน 3 แห่งมาสร้างแบบจำลองประมาณการกระแสเงินสด แล้วนำปัจจัยที่เกี่ยวข้องไปทดสอบเพื่อวิเคราะห์ผลที่มีต่อตัวชี้วัดผลตอบแทนทางการเงินของโครงการทั้ง 5 ตัว คือ NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate of Return), BCR (Benefit-Cost Ratio), ROI (Return on Investment) และ ROE (Return on Equity) ซึ่งผลการศึกษาในทั้ง 2 ส่วนเป็นดังนี้ ในส่วนปัจจัยเชิงคุณภาพ พบว่าปัจจัยด้านภาวะเศรษฐกิจ เป็นปัจจัยที่ผู้เชี่ยวชาญเห็นว่ามีผลต่อผลตอบแทนทางการเงิน ของโครงการจัดสรรขนาดกลางมากที่สุด รองลงมาคือปัจจัยด้านการเงิน การตลาด การบริหารจัดการ ระเบียบราชการและการเมือง และด้านอื่นๆ ตามลำดับ ในส่วนปัจจัยเชิงปริมาณ พบว่าปัจจัยที่มีผลต่อผลตอบแทนทางการเงินของโครงการบ้านจัดสรรขนาดกลาง เรียงลำดับจากมากที่สุดไปน้อยที่สุดได้ดังนี้ ราคาขาย ต้นทุนค่าก่อสร้าง ต้นทุนค่าที่ดิน ต้นทุนค่าพัฒนาที่ดิน วงเงินกู้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และสัดส่วนเงินดาวน์ ตามลำดับ จากผลการวิจัยทั้ง 2 ส่วนพบว่าภาวะเศรษฐกิจและการเปลี่ยนแปลงราคาขาย เป็นปัจจัยที่มีความสำคัญและมีผลต่อผลตอบแทนทางการเงิน ของโครงการจัดสรรขนาดกลางมากที่สุด ผู้ประกอบการจึงควรให้ความสำคัญและติดตามการเปลี่ยนแปลงของปัจจัยดังกล่าวอย่างใกล้ชิด
