เกณฑ์พิจารณาการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์อาคาร : การเปลี่ยนอาคารพักอาศัยเป็นอาคารสำนักงาน

Abstract

ปัญหาในการพิจารณาโครงการที่เกี่ยวกับการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคาร คือ ความซับซ้อนของความสัมพันธ์ต่างๆ ที่จำเป็นต้องใช้ในการพิจารณาความเหมาะสมของโครงการ ประกอบกับเรื่องนี้เป็นเรื่องใหม่ในประเทศไทย และยังไม่มีข้อบังคับทางกฎหมายที่ออกมากำหนดมาตรฐานอาคารที่เปลี่ยนแปลงการใช้โดยตรง จึงต้องอาศัยข้อกฎหมายที่มีอยู่ในปัจจุบันบังคับใช้ ซึ่งในหลายกรณีมีความขัดแย้งในรายละเอียด จากการวิจัยผู้วิจัยได้สรุปตัวแปรที่เกี่ยวข้องในแบบจำลองเพื่อพิจารณาเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคารได้คือ จำนวนพื้นที่ภายในสุทธิของอาคาร (Net Internal Area), อัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาทั้งหมดในการดำเนินโครงการ, ประมาณอายุของอาคารภายหลังสร้างหรือได้รับการปรับปรุง, ประมาณการประสิทธิภาพการใช้งานอาคารภายหลังการปรับปรุง (Estimate index of building adequacy), ประมาณการดัชนีชี้มูลค่าของโอกาสในการลงทุนของโครงการ (Estimate index of project opportunity cost), ประมาณการดัชนีชี้ศักยภาพในการดำเนินโครงการ (Estimate index of project feadibility), ประมาณการมูลค่าทั้งหมดในการดำเนินโครงการ จากปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ผู้วิจัยได้จัดความสัมพันธ์ของปัจจัยเพื่อสร้างแบบจำลองทางคณิตศาสตร์ เพื่อใช้ในการคำนวณความเหมาะสมในการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคาร เทียบกับการสร้างอาคารใหม่ทดแทน ซึ่งสามารถใช้พิจารณาความเหมาะสมในเบื้องต้นอย่างง่ายๆ โดยไม่ต้องเสียเวลาในการพิจารณารายละเอียดในเบื้องลึกของโครงการ แบบจำลองเพื่อพิจารณาการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคาร การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์อาคาร {[CTA(1+i)n]/NIA}/{LA(IA)(OA)(FA)} < การสร้างอาคารใหม่ {[CTP(1+i)n/NIA]}/{LP(OP)(FP)} ในวิทยานิพนธ์ฉบับนี้ได้เลือกกรณีศึกษาเพื่อทำความเข้าใจแบบจำลองเพื่อพิจารณาการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคาร โดยเลือกกรณีศึกษาการเปลี่ยนอาคารพักอาศัยเป็นอาคารสำนักงาน เนื่องจากอาคารทั้งสองประเภทเป็นอาคารควบคุมการใช้ตามกฎหมาย ผู้วิจัยได้เลือกกรณีตัวอย่างมา 2 กรณี ทั้ง 2 กรณีมีความแตกต่างในรายละเอียด ซึ่งจะช่วยให้เข้าใจการใช้แบบจำลองเพื่อประกอบการพิจารณาเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคารได้เป็นอย่างดี จากการวิจัยสรุปได้ว่าแบบจำลองเพื่อพิจารณาการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคาร สามารถช่วยในการพิจารณาความเหมาะสมในเบื้องต้นได้เป็นอย่างดี แต่ก็มีข้อจำกัดในการใช้แบบจำลองดังกล่าวเช่นกัน โดยเฉพาะการใส่ค่าตัวแปรต่างๆ ในแบบจำลอง ซึ่งหลายตัวแปรเป็นการประเมินในลักษณะของดัชนีชี้ค่าตัวแปร ซึ่งอาจมีความไม่แน่นอนขึ้นอยู่กับผู้ประเมินว่าจะแทนค่าดัชนีดังกล่าวเป็นเท่าไร การใส่ค่าตัวแปรที่ถูกต้องก็จะทำให้ผลการพิจารณาโดยอาศัยแบบจำลองดังกล่าวมีความถูกต้องแม่นยำมากขึ้น รวมทั้งข้อจำกัดต่างๆ ที่มีอยู่ ก็ทำให้การดำเนินโครงการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคารเป็นไปได้ยาก ซึ่งหากมีการแก้ไขข้อกำหนดและมีกฎหมายควบคุมอาคารที่เปลี่ยนการใช้โดยเฉพาะ ก็จะช่วยให้โครงการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคารมีความเป็นไปได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะช่วยให้สามารถนำอาคารเก่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในปัจจุบันเป็นจำนวนมากกลับมาปรับปรุงเพื่อใช้งานใหม่ได้.