Abstract:
จากวิกฤติการเงินปี 2540 ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา ทำให้ผู้ประกอบการตลอดจนผู้ซื้อรายย่อยที่เป็นลูกหนี้ของสถาบันการเงินไม่สามารถชำระหนี้ได้ จนกลายเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และต้องเข้าสู่กระบวนการปรับโครงสร้างหนี้ ซึ่งหนึ่งในวิธีการปรับโครงสร้างหนี้โดยทั่วไป คือให้ลูกหนี้ตีโอนหลักประกันที่จำนองไว้เพื่อชำระหนี้ และการบังคับหลักประกันโดยการซื้อทอดจากกรมบังคับคดี มาเป็นทรัพย์สินที่รอการประกาศขายใหม่ที่เรียกว่าทรัพย์สินรอการขาย (NPA) การศึกษาครั้งนี้ มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาลักษณะของทรัพย์สินรอการขาย และศึกษาปัญหาและแนวทางแก้ไขปัญหาการขายทรัพย์สินรอการขาย โดยใช้วิธีการสัมภาษณ์เชิงลึกกับผู้บริหารของหน่วยงาน ผลจากการศึกษาพบว่า บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.) มีมูลค่าทรัพย์สินประเภทที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างสูงกว่าที่ดินเปล่า คิดเป็นร้อยละ 51.32 และ 48.68 ของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดตามลำดับ และมีลักษณะเป็นทรัพย์ขนาดใหญ่ ขณะที่บริษัทบริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (บสก.) มีมูลค่าทรัพย์สินประเภทที่ดินเปล่าสูงกว่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง คิดเป็นร้อยละ 62.28 และ 37.72 ของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดตามลำดับ และมีลักษณะเป็นทรัพย์รายย่อย บสท. มีความเห็นว่า ปัญหาที่เป็นอุปสรรคต่อการขายทรัพย์สินมากที่สุด คือ ปัญหาด้านการรอนสิทธิ์ ลำดับรองลงมา คือ ศักยภาพทรัพย์ ลูกหนี้เดิม ราคาทรัพย์ และผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมหลายราย แนวทางในการแก้ไขได้แก่ การเจรจากับผู้ใช้ประโยชน์ให้ออกจากทรัพย์ และเสนอขายไปพร้อมกัน หากไม่สำเร็จจึงดำเนินการตามกฎหมาย การใช้วิธีกำหนดราคาให้เหมาะสมกับศักยภาพทรัพย์ การเปิดโอกาสให้ลูกหนี้ปรับโครงสร้างหนี้ ราคาทรัพย์สินต้องมีการทบทวนเป็นระยะเพื่อให้สอดคล้องกับตลาด และทำข้อตกลงการขายร่วมภายใต้ราคาและเงื่อนไขเดียวกัน หากไม่สามารถตกลงกันได้จึงใช้วิธีการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ตามลำดับ สำหรับบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (บสก.) มีความเห็นว่า ปัญหาที่เป็นอุปสรรคต่อการขายทรัพย์สินมากที่สุด คือ ปัญหาจากลูกหนี้เดิม รองลงมา คือ การรอนสิทธิในทรัพย์ ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมหลายราย ศักยภาพทรัพย์ และราคาทรัพย์ แนวทางแก้ไขปัญหาดังกล่าว ได้แก่ การเสนอขายทรัพย์แก่ลูกหนี้เดิม การเจรจาให้ผู้ใช้ประโยชน์ออกจากทรัพย์ ทำข้อตกลงการขายร่วมภายใต้ราคาและเงื่อนไขเดียวกัน การปรับปรุงตกแต่งเพื่อเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน ราคาทรัพย์สินต้องมีการทบทวนเป็นระยะตามลำดับ จากการศึกษาพบว่า บสท.และ บสก. มีแนวทางการแก้ไขปัญหาที่ต่างกัน เช่น ด้านศักยภาพทรัพย์สิน โดย บสท. มีแนวทางการขายตามสภาพและกำหนดราคาให้สะท้อนกับศักยภาพทรัพย์สิน ในขณะที่ บสก.มีแนวทางในการปรับปรุงตกแต่งสภาพทรัพย์เพื่อเพิ่มมูลค่า ซึ่งเป็นผลมาจากที่มา ลักษณะของทรัพย์สิน และนโยบายขององค์กรที่แตกต่างกัน
