การขออนุญาตจดทะเบียนอาคารชุดพักอาศัย : กรณีศึกษาโครงการอาคารชุดในเขตกรุงเทพมหานคร ที่จดทะเบียนอาคารชุด ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง

Abstract

กฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุดประกาศใช้ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2522 จนถึงปัจจุบันเป็นเวลา 26 ปี มีกฎกระทรวงและระเบียบปฏิบัติออกมาหลายฉบับ แต่ยังมิได้กำหนดระยะเวลาในการปฏิบัติงานไว้ชัดเจน ประกอบกับมีการนำอาคารรูปแบบต่างๆมายื่นขอจดทะเบียนอาคารชุด ทำให้ต้องมีการวินิจฉัยตีความข้อกฎหมาย และวิธีปฏิบัติหลายครั้งทำให้เกิดความล่าช้า อันอาจส่งผลเสียตามมา การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษา 1. ขั้นตอนและระยะเวลาการขอจดทะเบียนอาคารชุด ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และตามระเบียบข้อบังคับของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง 2. เพื่อศึกษาสาเหตุ ปัญหาที่เกิดขึ้นในการขอจดทะเบียนอาคารชุด ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และตามระเบียบข้อบังคับของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง การศึกษามีขอบเขตการศึกษาเฉพาะขั้นตอน และระยะเวลาในการขออนุญาตจดทะเบียนอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และตามระเบียบข้อบังคับของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง โดยเลือกศึกษาเฉพาะโครงการที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดในปี พ.ศ.2547 ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ในเขตกรุงเทพมหานคร ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีการจดทะเบียนอาคารชุดมากสุด ประกอบกับมีประเภทของอาคารครอบคลุมทุกลักษณะ โดยสามารถสรุปผลการศึกษาส่วนของขั้นตอนและระยะเวลาในการจดทะเบียนอาคารชุดได้ดังนี้ 1. กระบวนงานรับคำขอ มีขั้นตอน 7 ขั้นตอน มีระยะเวลาการปฏิบัติงาน จำนวน 1-4 วัน 2. กระบวนงานตรวจสภาพที่ดินและอาคาร มีระยะเวลาห่างจากกระบวนงานที่1 จำนวน 5-168 วัน 3. กระบวนงานจดทะเบียนอาคารชุด มีขั้นตอน 4 ขั้นตอน มีระยะห่างจากกระบวนงานที่ 2 จำนวน 1-145 วัน สรุประยะเวลาโดยทั่วไปการจดทะเบียนอาคารชุดอยู่ระหว่าง 7 วันถึง 69 วัน ไม่เกิน 145 วัน ส่วนการศึกษาถึงสาเหตุและปัญหาพบว่าปัญหาที่เกิดขึ้นในการขออนุญาตจดทะเบียนอาคารชุดจะเป็นเรื่องของเอกสารที่ใช้ในการยื่นคำขอที่ส่วนใหญ่แสดงหลักฐานไม่ครบในวันที่ยื่นคำขอ เนื่องจากอาคารส่วนใหญ่อยู่ระหว่างขั้นตอนของการเก็บงาน และยังไม่ได้รับหนังสือรับรองการก่อสร้างอาคาร ที่ออกโดยเจ้าพนักงานท้องถิ่น ปัญหาของการวัดระยะ และคำนวณพื้นที่ห้องชุดที่ผู้ประกอบการยังขาดความรู้ความเข้าใจในวิธีการวัดและคำนวณพื้นที่ทำให้ต้องมีการแก้ไขในกระบวนงานของการตรวจสภาพที่ดินและอาคาร ทำให้เกิดความล่าช้าในกระบวนงานการจดทะเบียนอาคารชุด สำหรับในส่วนของเจ้าหน้าที่ของรัฐที่ปฏิบัติงานจะไม่ค่อยมีปัญหาเนื่องจากเป็นการจัดตั้งในรูปของคณะกรรมการในการพิจารณาจดทะเบียนอาคารชุด จากปัญหาที่เกิดขึ้นแนวทางแก้ไขควรอนุโลมให้รับคำขอไว้ก่อนเพื่อดำเนินการในกระบวนการต่อไปและให้ผู้ยื่นนำเอกสารที่ยังขาดอยู่มาให้ในวันที่จดทะเบียนอาคารชุด และจะต้องมีการประชาสัมพันธ์ถึงวิธีการวัดระยะและคำนวณพื้นที่ห้องชุดให้ผู้ประกอบการทราบ เพื่อผู้ประกอบการจักได้ดำเนินการให้ถูกต้องตั้งแต่การขายให้กับลูกค้า และผู้ยื่นคำขอจะต้องรีบดำเนินการในส่วนของการขอหนังสือรับรองการก่อสร้างอาคาร เพื่อนำมายื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนอาคารชุด ข้อเสนอแนะจากการศึกษาครั้งนี้ พบว่าปัญหาที่เป็นอุปสรรคส่วนใหญ่เกืดจากการขาดเอกสารในการจดทะเบียน กรมที่ดิน ควรจะมีการประชาสัมพันธ์ถึงขั้นตอนระยะเวลาในการขออนุญาตจดทะเบียนอาคารชุด และวิธีการวัดระยะและคำนวณพื้นที่ตามระเบียบของราชการให้ทราบโดยทั่วกัน และผู้ประกอบการสามารถเข้าถึงข้อมูลดังกล่าวได้